Анализ договора продажи недвижимости

Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что действующее гражданское  законодательство, направленное на регулирование  правоотношений купли-продажи, базируется на общепризнанных международных нормах.

В соответствии с п.4 ст.15 Конституции  РФ и ст.7 ГК РФ, общепризнанные принципы и нормы международного права  и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы.

Вышесказанное означает, что приоритет  над национальным законодательством  имеют ратифицированные РФ международные  акты. Если международным договором  Российской Федерации установлены  иные правила, чем предусмотренные  законом, то применяются правила  международного договора.

Среди актов направленных на регулирование  купли-продажи можно выделить:

Конвенция ООН о договорах международной  купли-продажи товаров (Вена, 11 апреля 1980 г.);

Резолюция Генеральной Ассамблеи  ООН от 16 декабря 1996 г. А/51/628 «Типовой закон об электронной торговле, принятый Комиссией Организации Объединенных Наций по праву международной  торговли (ЮНСИТРАЛ), и Руководство  по принятию»;

Правовое руководство ЮНСИТРАЛ «По международным встречным  торговым сделкам» (подготовлено на двадцать пятой сессии Комиссии ООН по праву  международной торговли (ЮНСИТРАЛ), 4-22 мая 1992 г.);

Международные правила толкования торговых терминов «Инкотермс» Публикация Международной торговой палаты 1990 г. №460.

Базисным актом национального  законодательства Российской Федерации, посвященным купле-продаже, является Гражданский кодекс РФ (Часть 2, Гл.30).

Параграф 1 гл.30 ГК РФ содержит общие  положения о купле-продаже, применимые в случае, если иное не предусмотрено  правилами §2-8. Весьма важно учитывать  различия в части применения конкретных положений (общих или специальных  норм о купле-продаже). Так, например, в параграфе о продаже предприятия  по-иному, чем в общих положениях (ст.455 ГК РФ), решен вопрос о его  существенных условиях. По-иному, чем  в общих положениях (ст.475 ГК РФ), регулируются последствия передачи продавцом  покупателю товара ненадлежащего качества в розничной купле-продаже (ст.503 ГК РФ) и поставке (ст.518 ГК РФ) .

Наряду с ГК РФ к правоотношениям  по купле-продаже применимы многие другие законодательные акты. В частности  можно выделить:

Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (с изм. и доп. вступ. в силу с 30.12.2001 и с 25.10.2007) - данный законодательный акт регулирует особенности розничной купли-продажи  с участием покупателя физического  лица;

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.) - отдельные положения данного  закона применимы при купле-продаже  недвижимого имущества.

Наряду с законодательными актами, к правоотношениям купли-продажи  применимы и подзаконные акты (указы Президента РФ и постановления  Правительства РФ), а также ведомственные  акты.

Среди подзаконных нормативных  актов можно выделить:

Постановление Правительства РФ от 30 июня 1997 г. №772 «Об утверждении  Правил совершения банками сделок купли-продажи  мерных слитков драгоценных металлов с физическими лицами»;

Постановление Правительства РФ от 30 июня 1994 г. №756 «Об утверждении  Положения о совершении сделок с  драгоценными металлами на территории Российской Федерации» (с изм. и доп. от 1 декабря 1998 г.);

Постановление Правительства РФ от 10 декабря 1992 г. №959 «О поставках продукции  и отходов производства, свободная  реализация которых запрещена» (с  изм. и доп. от 15 апреля, 2 декабря 1994 г., 16 декабря 1995 г.).

В правоприменительной практике все  большее значение приобретают материалы  судебно-арбитражной практики. Несмотря на то, что в нашей стране судебная практика не является источником права, как в странах с англосаксонской  системой права, тем не менее, обзоры практики используются нижестоящими судебными  инстанциями при рассмотрении конкретных дел.

В заключение подчеркнем, что субъекты Российской Федерации не вправе принимать  акты, направленные на регулирование  правоотношений купли-продажи, т.к. гражданское  законодательство отнесено Конституцией РФ (ст.71) к исключительному ведению  Российской Федерации, а, следовательно, любые акты принятые субъектом РФ не буду иметь юридической силы и  не должны применяться на практике.

После того, как нами были рассмотрены  основные особенности законодательного регулирования купли-продажи в  РФ, мы считаем необходимым определить место и роль договора купли-продажи  в системе гражданско-правовых договоров. Этому посвящен следующий раздел данной работы.

 

 

 

 

 

2.Анализ договора продажи недвижимости

Нормы о договоре купли-продажи  недвижимого имущества объединены в ГК РФ в отдельном параграфе  исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи  недвижимости, которые позволяют  выделить его в отдельный вид  договора купли-продажи: договор продажи  недвижимости. По договору продажи  недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т. е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Закон может отнести  к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют  необходимость определения специальных  правил, регулирующих участие таких  объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК РФ предусмотрен ряд специальных правил в отношении  обязательной государственной регистрации  права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также  возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).

Практический смысл, а вместе с  ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты  недвижимости неотрывны от места  их нахождения, а договоры их продажи  могут совершаться и в любом  другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного  рода сделок необходимо точно знать  правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество  правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного  объекта недвижимости собственником  соответствующего земельного участка  и т. п. Все это непосредственно  влияет не только на цену и другие условия  договора, но и на само решение вопроса  о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок с  недвижимым имуществом.

Кроме того, для правового регулирования  прав на недвижимость и оборота недвижимого  имущества характерно сочетание  частноправового и публично-правового  методов регулирования. В отношении  целого ряда объектов недвижимости (земельные  участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие  объекты недвижимости в имущественный  оборот, существует ли необходимость  в установлении каких-либо - ограничений, касающихся использования отдельных  категорий объектов в имущественном  обороте (например, в отношении субъектов  прав на указанные объекты или  сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения  требований законодательства, затрагивающие  публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми нормами.

Такой подход в определении оптимального сочетания частноправовых и публично-правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого  имущества, был использован при  определении порядка введения в  действие новых положений ГК об отдельных  видах договоров, в том числе  правил, регулирующих договор продажи  недвижимости. К примеру, в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы  части второй ГК в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются  в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

 

2.1. Понятие и признаки договора продажи недвижимого имущества

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, соразмерного их назначению — леса, задания, сооружения. Объектом недвижимости также признаются воздушные и морские суда, космические объекты, квартира и иное имущество.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами  и может переходить к новому собственнику двумя способами:

предоставление из государственной  или муниципальной собственности  путем проведения публичных торгов; совершение сделок в соответствии с  гражданским законодательством.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет его недействительность. Переход права собственности  по данному договору подлежит государственной  регистрации. В случае уклонения  одной из сторон от государственной  регистрации суд вправе вынести  решение о государственной регистрации  перехода права, а уклоняющаяся сторона  должна возместить причиненные убытки, вызванные такой задержкой.

Договор купли-продажи жилого помещения (а не только переход права собственности) подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

Одним из признаков договора купли-продажи  недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских  правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его  участниками. В рыночном обороте  заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения,

Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг  и в ином предоставлении, имеющем  имущественное содержание. Такое  предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и  в легальном определении возмездного  договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ). В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи обязательно должно осуществляться в виде денег. С экономической точки зрения функции денег в купле - продаже выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством платежа.

Таким образом, купля - продажа в  силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом, денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой  продаваемого имущества и его  действительной стоимостью. Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленное на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент.

Таким образом, купля-продажа недвижимости как обязательство — это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество  в собственность, хозяйственное  ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

В ходе реформирования российской экономики  законодатель значительно расширил круг участников договора. В настоящее  время субъектами договора купли-продажи  могут быть: государственные и  муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные Апоселения и другие территории) в лице соответствующих  органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

Участие граждан в договорах  купли-продажи недвижимости определяется объемом их дееспособности, а юридические  лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществления  деятельности, предусмотренной в  учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых  видов деятельности, не запрещенных  законом (коммерческие организации). Покупатель, так же как и продавец, может  поручить приобретение недвижимого  имущества третьему лицу (поверенному или комиссионеру). Современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью.

 

 

2.2. Форма договора и порядок его заключения

Договор купли-продажи может заключаться  в устной, простой письменной, нотариальной форме, а также путем совершения конклюдентных действий.