Шпаргалка по "Земельному праву"

Земельное законодательство устанавливает специфику  аренды земельных участков, находящихся  в частной собственности граждан  Республики Беларусь. Выше обозначенные субъекты могут передавать земельные участки в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в предусмотренных законодательством размерах. При наследовании земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается предоставление этих участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем городских (городов областного подчинения и г. Минска), районных исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности.

При нахождении участка в общей совместной или  долевой собственности он может  быть сдан в аренду только с согласия всех собственников.

Кодекс  о земле не содержит каких-либо указаний относительно формы договора аренды земельных участков, несмотря на актуальность данного вопроса - п. 2 ст. 580 Гражданского Кодекса Республики Беларусь предусматривает государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, т. е. и земельных участков. Именно необходимость государственной регистрации предопределяет его письменную форму путем составления одного документа, подписываемого сторонами или их представителями.

Ст. 586 Гражданского Кодекса Республики Беларусь допускает  возможность для арендатора сдавать  арендованное имущество в субаренду  с согласия арендодателя. Отношения  субаренды оформляются договором  субаренды земельного участка, заключаемым  на срок, не превышающий соответственно срока основного договора аренды. На договоры субаренды земли полностью  распространяются правила о договорах  аренды, если иное не предусмотрено  законодательством. В случае, если договор аренды в соответствии с законодательством был признан ничтожным, ничтожным является и договор субаренды[2, с. 157-160].

Общее правило, предусмотренное ст. 45 Кодекса о  земле, предоставляет сторонам возможность  самостоятельно в договоре урегулировать  сроки аренды. При этом максимальный срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет (для всех без  исключения земель). Минимальный срок аренды предусмотрен только для участков для сельскохозяйственного использования  — не менее 5 лет. Необходимо учитывать, что если стороны заключили договор  аренды земельного участка на срок более 99 лет, то он все равно считается  заключенным на 99 лет.[6, с.30]

Таким образом, при аренде возможно сужение целевого назначения земельного участка, его  уточнение, но не расширение. Аренда допускает  трансформацию целевого назначения участка в сторону более точной детализации, поскольку в аренду участок предоставляется для  конкретной цели.

Ст. 592 Гражданского Кодекса Республики Беларусь закрепляет за арендатором преимущественное право  на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Для реализации данного права арендатору необходимо надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору и письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора. Данное право может быть реализовано при прочих равных условиях. Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Права и  обязанности арендатора земельного участка определяются в договоре аренды и в Гражданском Кодексе  Республики Беларусь. Арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемым земельным участком, при этом плоды, продукция и доходы, которые получены в результате использования земельного участка, являются его собственностью. К основным правам арендатора можно отнести:[8, с.441]

1) право  требовать предоставления земельного  участка и возмещения убытков,  причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и  возмещения убытков, причиненных  его неисполнением в случае, если  арендодатель не предоставил  сданный в аренду земельный  участок в указанный в договоре  аренды срок;

2) право  сдать участок в субаренду  с согласия арендодателя;

3) право  использовать участок в соответствии  с целью и условиями его  предоставления (для строительства  и эксплуатации зданий, сооружений, установок) при наличии утвержденного  в установленном порядке проекта.

Арендодатель  обязан предоставить арендатору земельный  участок в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и целевому назначению участка. Если иное не предусмотрено договором, то участок передается в аренду вместе с его принадлежностями и относящимися к нему документами (например, свидетельством (удостоверением о государственной регистрации).

Арендатор является собственником произведенных  им отделимых улучшений земельного участка, если иное не предусмотрено  договором аренды. Судьба неотделимых  улучшений земельного участка, произведенных  арендатором, определяется в зависимости  от наличия согласия на эти улучшения  со стороны арендодателя. В случае, если на производство данных улучшений было согласие арендодателя и арендатор произвел их за счет собственных средств, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Сдача в  аренду земельного участка не прекращает и не изменяет прав третьих лиц  на него (права залога, права сервитута, преимущественные права перед другими  лицами и т. п.). Но при заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в  аренду имущество. Нарушение данного  правила дает возможность арендатору требовать уменьшения арендной платы  либо расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, ст. 584 Гражданского Кодекса Республики Беларусь призвана гарантировать права третьих  лиц на сдаваемый в аренду земельный  участок.

Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду земельного участка, если эти  недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В случае обнаружения таких недостатков  арендатор по своему выбору вправе:[5, с.62]

1) потребовать  от арендодателя либо безвозмездного  устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка;

2) непосредственно  удержать сумму понесенных им  расходов на устранение данных  недостатков из арендной платы,  предварительно уведомив об этом  арендодателя;

3) потребовать  досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требовании  арендатора о его намерениях  устранить недостатки земельного  участка за счет арендодателя, может без промедления безвозмездно  устранить недостатки земельного  участка. Если удовлетворение  требований арендатора или удержанием  расходов на устранение недостатков  из арендной платы не покрывает  причиненных арендатору убытков,  то он вправе потребовать возмещения  непокрытой части убытков. Вместе  с тем арендодатель не отвечает  за недостатки сданного в аренду  земельного участка, которые:[5, с.63]

1) были  оговорены им при заключении  договора аренды;

2) были  заранее известны арендатору;

3) должны  были быть обнаружены арендатором  во вре-1я осмотра земельного  участка при заключении договора  или передаче участка в аренду.

По требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:[6. с.63]

1) пользуется  земельным участком с существенным  нарушением условий договора  или назначения земельного участка  либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно  ухудшает земельный участок;

3) более  двух раз подряд по истечении  установленного ^договором срока  платежа не вносит арендную  плату.

Гражданский Кодекс Республики Беларусь предусматривает  защиту прав арендатора путем использования  механизма досрочного расторжения  договора аренды по его требованию. В данной ситуации досрочно расторгнуть договор можно в случаях, когда:[5, с.187]

1) арендодатель  не предоставляет земельный участок  в пользование арендатору либо  создает препятствия пользованию  земельным участком в соответствии  с условиями договора или назначением  земельного участка;

2) переданный  арендатору земельный участок  имеет препятствующие пользованию  им недостатки, которые не были  оговорены арендодателем при  заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не могли быть обнаружены  арендатором во время осмотра  земельного участка;

3) земельный  участок в силу обстоятельств,  за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном  для использования.

На основании  ст. 593 Гражданского Кодекса Республики Беларусь при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю земельный участок  в том состоянии, в котором  он его получил. Если арендатор не возвратил земельный участок  либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата  не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. При этом если за несвоевременный  возврат земельного участка договором  предусмотрена неустойка, убытки могут  быть взысканы в полной сумме сверх  неустойки, если иное не предусмотрено  договором.

Арендная  плата взимается в размере, определяемом договором. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. N 74 «О совершенствовании порядка  определения размера арендной платы  за земельные участки, находящиеся  в государственной собственности» базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся  в государственной собственности, определяются местными исполнительными  и распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости этих участков с применением коэффициентов  в зависимости от их целевого назначения [7, с.202].

 

  Задача.

 Гражданин  Иванов, имея в частной собственности  земельный участок для строительства  и обслуживания жилого дома  площадью 0,09 га в г. Минске, заключает  договор аренды сарая с ООО  «Митава» для размещения склада готовой продукции и участка земли площадью 0,01 га для стоянки автомашины, принадлежащей ООО «Митава». ООО «Митава» обязалось улучшить качественное состояние участка, нанеся на оставшуюся землю слой чернозема.

   Действителен ли данный договор  аренды?

Решение:

    Согласно статье 47 Кодекса Республики Беларусь о земле      Граждане Республики Беларусь,  в частной собственности которых находятся  земельные  участки,  приобретенные  для  ведения  личного подсобного хозяйства,  строительства  и  обслуживания  жилого  дома, коллективного садоводства и дачного строительства,  могут передавать их в аренду гражданам Республики  Беларусь  при  условии  сохранения целевого назначения этих земельных участков.

Как видно  из этой статьи граждане Республики Беларусь могут сдавать земельные участки  только гражданам Республики Беларусь, а не юридическим лицам. Поэтому  данный договор аренды является недействительным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Определите нововведения, внесенные в земельное законодательство с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.07 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

 Указ  Президента Республики Беларусь  от 27 декабря 2007 г. №667 «Об изъятии  и предоставлении земельных участков»  (далее – Указ), который вступил  в силу с 1 января 2008 г., определил ряд новых положений порядка изъятия и предоставления земельных участков, среди которых наиболее общественно значимыми являются следующие.

На территории всей республики установлено общее  правило за небольшими исключениями, прямо предусмотренными Указом (с  учетом государственных социальных и экономических приоритетов): земельные  участки предоставляются преимущественно  на аукционах, чем в значительной степени обеспечивается открытость и прозрачность этой важной административной процедуры.

Земельные участки предоставляются по результатам  аукционов:

• по продаже земельных участков – в частную собственность гражданам для строительства одноквартирных или блокированных жилых домов (за исключением случаев, когда в пользовании граждан, включая аренду, или пожизненном наследуемом владении уже находятся земельные участки, на которых расположены принадлежащие гражданам жилые дома), а также негосударственным юридическим лицам в установленных случаях;