Государственное регулирование земельных отношений на примере Отдела земельных отношений Комитета по экономическому развитию и управл

Необходимость кадастрового учета перед принятием решения  о предоставлении земельного участка, в том числе в аренду, прямо  предусмотрена в пунктах 4 и 5 статьи 30, пунктах 5 и 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 2 статьи 14 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном  кадастре", в Едином государственном  реестре земель содержатся сведения о земельных участках, в том  числе о категории земель и разрешенном использовании земельных участков.

Отсутствие указания на категорию земель в документах государственного земельного кадастра, в кадастровом плане земельного участка может послужить основанием для признания незаконными правовых актов о предоставлении земельного участка, недействительными договоров, предметом которых являются земельные участки, т.к. в зависимости от категории земель определяется правовой режим земельного участка, в том числе его оборотоспособность. От категории земель зависит порядок предоставления земельных участков, определение надлежащего субъекта, имеющего полномочие на распоряжение земельным участком, в случае предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности.

Если категория земель не установлена, в соответствии со статьей 103 Земельного кодекса РФ, земельный участок, не имеющий целевого назначения, может быть отнесен лишь к землям запаса - единственной категории, не имеющей целевого назначения.

Однако использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Таким образом, если категория  земель не установлена, земельный участок  не может быть предоставлен в аренду или предоставлен для использования  на ином праве.

Согласно п. 2 статьи 8 Земельного кодекса РФ категория земель указывается в:

1. актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2. договорах, предметом которых являются земельные участки;
3. документах государственного земельного кадастра;
4. документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5. иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям  закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что  такая сделка оспорима, или не предусматривает  иных последствий нарушения.

Таким образом, договоры, предметом которых являются земельные  участки и в которых не указана  категория земель, могут быть квалифицированы  как недействительные (ничтожные) сделки. 
В целях обеспечения стабильности оборота земельных участков, гарантирования прав его добросовестных участников, снижения проявлений коррупционности можно предложить следующие меры:

1. внести дополнение в Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", устанавливающее императивное требование о включении в документы государственного земельного кадастра, а также в выписку из Государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана земельного участка реквизитов правового акта, на основании которого данный земельный участок был отнесен к соответствующей категории земель или переведен из одной категории земель в другую;
2. установить в п. 3 статьи 8 Земельного кодекса РФ специальный срок на признание недействительными правовых актов об отнесении земельного участка к той или иной категории или о его переводе из одной категории в другую, права на который были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), - три года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. ОСОБЕННОСТИ  РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ  НА ЗЕМЛЮ В АМО «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области»

 

 

 

 

 

3.1. Порядок оформления правоустанавливающих документов на ранее предоставленные участки (так называемый упрощенный порядок или «Дачная амнистия»)

 

 

 

 

С сентября 2006 года вступил  в силу федеральный закон, позволяющий гражданам в упрощенном порядке оформить право собственности на земельные участки и построенные на них дома, гаражи, бани, пристройки и иные объекты недвижимости.

Процедура оформления прав на недвижимость установлена федеральным  законом от 30.06.2006 года № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (так называемая «Дачная амнистия»). 

Предназначена «Дачная  амнистия», прежде всего, для тех, кто получил земельные участки в советские времена или на заре реформ, но до сих пор так и не оформил свои права, либо владеет свидетельством на землю старого образца.  
При этом неважно, на каком праве была предоставлена земля: на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или вообще без указания передаваемого права, - в каждой из этих ситуаций вы имеете возможность зарегистрировать за собой именно право собственности. 

Исключение составляют только те случаи, когда участок передавался во временное пользование (аренду), либо был получен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть после 30.10.2001 года: "Дачная амнистия" к ним не применяется. Нельзя забывать и о том, что если земельный участок по закону в принципе не может находиться в частной собственности (например, если окажется, что он относится к землям лесного фонда), то оформить на него права собственника также не получится. 

 

3.2. Регистрация права собственности на земельный участок, подлежащий оформлению в упрощенном порядке по «Дачной амнистии»

 

 

 

 

Право собственности  может быть зарегистрировано на земельный  участок, предоставленный для ведения  личного подсобного и дачного  хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Для оформления права собственности в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Подпорожский отдел Управления Росреестра по Ленинградской области) вам необходимо представить следующие документы: 

1. заявление о государственной  регистрации права собственности; 

2. квитанцию об уплате  государственной пошлины (ее размер  в настоящее время составляет 200 рублей); 

3. документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия; 

4. любой документ о  праве на земельный участок,  который есть у вас на руках,  в частности: 

- акт о предоставлении  данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; 

- акт (свидетельство)  о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; 

- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства); 

- иной документ, устанавливающий  или удостоверяющий право на  данный земельный участок (приказ  совхоза (колхоза), договор о предоставлении земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования для строительства индивидуального жилого дома и т.д.). 

Упрощенный порядок  регистрации права собственности  на земельный участок распространяется и в случае, если к гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы:

- свидетельство о праве на наследство либо иной документ (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.), устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

- один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

Следует отметить, что  предоставление кадастрового паспорта земельного участка при регистрации  права собственности в упрощенном порядке действующим законодательством не предусмотрено.

 

 

 

 

 

3.3. Оформление земельного участка в садоводческом, огородническом, дачном товариществе или кооперативе

 

 

 

 

 

Дополнительные особенности  оформления в собственность земельного участка установлены для тех, кто владеет участком в садоводческом, огородническом, дачном товариществе или кооперативе, но не имеет документов о правах на землю. 

Граждане, которым садовые, огородные или дачные участки  предоставлялись на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, могут зарегистрировать свое право собственности на них в соответствии с процедурой, выше указанной процедурой. В этом случае принятия каких-либо решений о предоставлении участков в собственность не требуется. 

Если же земельный  участок, составляющий территорию садоводческого, дачного или огороднического объединения, был предоставлен такому объединению или иной организации, при которой оно было создано, у дачников нет каких-либо документов на свой участок. В этом случае для оформления участка в собственность им необходимо самостоятельно составить описание местоположения границ земельного участка, получить в правлении объединения заключение о соответствии описания действительности и затем обратиться с этими документами и заявлением в администрацию Подпорожского района для издания постановления о предоставлении земельного участка в собственность. 

Если ранее ни один из членов садоводческого, дачного  или огороднического товарищества не обращался с заявлением о предоставлении участка в собственность, то у заявителя дополнительно может быть запрошена удостоверенная правлением копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию товарищества, и выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о товариществе. 

После получения постановления  о предоставлении земли в собственность  можно обращаться в орган осуществляющий регистрацию прав (Подпорожский отдел Росреестра по Ленинградской области) для регистрации права собственности, предоставив общий пакет документов (заявление, кадастровый паспорт земельного участка, постановление о предоставлении участка в собственность, квитанцию об уплате госпошлины, документ, удостоверяющий личность). 

Срок проведения государственной  регистрации права собственности - месяц со дня подачи заявления и необходимых документов (независимо от того, какого объекта касается такая регистрация). Если по какой-либо причине регистрирующий орган принимает решение об отказе в государственной регистрации, то заявителю направляется сообщение о причине отказа, а сам отказ может быть обжалован в судебном порядке. 

Проведенная государственная  регистрация права собственности  удостоверяется свидетельством установленного образца. 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4. Оформление права собственности на земельный участок, предоставленный на праве аренды

 

 

 

 

Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся  у них на праве аренды земельные  участки независимо от того, когда  был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

До 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений вправе были приобрести земельные участки по льготной цене, установленной Правительством Ленинградской области в т.ч. по цене, равной 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка или по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, в зависимости от момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

С 1 июля 2012 года продажа  в Ленинградской области земельных  участков, государственная собственность  на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, равной размеру кадастровой стоимости земельных участков.