Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Апреля 2014 в 21:43, реферат
Задачей настоящей оценки является выявление особенностей ценообразования объекта оценки применительно к характеристикам соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качественным характеристикам объекта оценки, а также специфики правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия. В результате должно быть проведено надлежащее экономическое и правовое обоснование итоговой оценки объекта для указанного назначения
1. Основные факты и выводы……………………….…………………….……. .3
2. Задание на оценку……………………………….……..……….…….………. .4
3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике……………............………….. 5
4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки………………………………………………………………. 6
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности.................…..…...…….. 8
6. Анализ достаточности и достоверности данных……………….….……… ...9
7. Описание объекта оценки……………………….…………. ………………. 10
7.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки…….. .10
7.2 Количественные и качественные характеристики элементы объекта оценки, имеющих специфику…………………………………………….……. 17
7.3 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки…………………………………...….……….. 18
8. Подходы методология и методы к оценки имущества…….………..........18
9. Определение рыночной стоимости сравнительным методом……….……. 24
10. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом…………………..27
11. Определение рыночной стоимости доходным подходом……….……….. 29
Список литературы……………………………………………………………... 40
Приложения
Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в г. Екатеринбурге. Согласно анализу рынка объекта оценки (раздел 8 Отчета) на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству. Перечень и описание объектов-аналогов представлены в таблице 8:
Таблица 8 – Перечень и описание объектов-аналогов
Характеристика объекта |
Объект оценки |
Объект №2, источник: www.dom43.ru |
Объект №4, источник: www.dom43.ru |
Объект №5, источник: www.dom43.ru |
Адрес объекта |
г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная, д. 4/9 |
г. Екатеринбург, ул. Большевиков |
г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная |
г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная |
Общая площадь, м2 |
106,70 |
180,0 |
147,0 |
148,4 |
Цена предложения, руб. |
6 000 000 |
5 880 000 |
5 600 000 | |
Цена предложения 1м2, руб. |
33 333 |
40 000 |
37 736 | |
Цена продажи 1м2, руб. |
31 667 |
38 000 |
35 849 | |
Динамика сделок на рынке (дата предложения) |
август 2010 |
август 2010 |
август 2010 |
август 2010 |
Права собственности |
Полное право |
Полное право |
Полное право |
Полное право |
Условия продажи |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Условия финансового расчета |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Инфраструктура |
Развита |
Развита |
Развита |
Развита |
Использование объекта |
Торговое |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия |
Высокий цоколь, кирпичное здание |
Цокольный этаж, кирпичное здание |
Цокольный этаж, кирпичное здание |
Первый этаж, кирпичное здание |
Техническое состояние |
Евроотделка |
Стандартный ремонт |
Стандартный ремонт |
Стандартный ремонт |
Транспортная и пешеходная доступность |
Отличная |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Месторасположение |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Наличие рядом аналогичных объектов |
Есть |
Есть |
Есть |
Есть |
Соответствие объекта принципу ННЭИ |
Соответствует |
Соответствует |
Соответствует |
Соответствует |
10. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице 9.
Таблицы 9 - Расчет стоимости объекта сравнительным подходом
Характеристика объекта |
Объект оценки |
Объект №2, источник: www.dom43.ru |
Объект №4, источник: www.dom43.ru |
Объект №5, источник: www.dom43.ru |
Адрес объекта |
г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная, д. 4/9 |
г. Екатеринбург, ул. Большевиков |
г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная |
г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная |
Общая площадь, м2 |
106,70 |
180,00 |
147,00 |
148,40 |
Цена предложения, руб. |
6 000 000 |
5 880 000 |
5 600 000 | |
Цена предложения 1м2, руб. |
33 333 |
40 000 |
37 736 | |
Цена продажи 1м2, руб. |
31 667 |
38 000 |
35 849 | |
Дата предложения |
август 2012 |
август 2012 |
август 2012 |
август 2012 |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
31667 |
38000 |
35849 | |
Право собственности |
Полное право |
Полное право |
Полное право |
Полное право |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
31667 |
38000 |
35849 | |
Условия продажи |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
31667 |
38000 |
35849 | |
Условия финансового расчета |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
31667 |
38000 |
35849 | |
Инфраструктура |
Развита |
Развита |
Развита |
Развита |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
31667 |
38000 |
35849 | |
Использование объекта |
Торговое |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
31667 |
38000 |
35849 | |
Материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия |
Высокий цоколь, кирпичное здание |
Цокольный этаж, кирпичное здание |
Цокольный этаж, кирпичное здание |
Первый этаж, кирпичное здание |
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
31667 |
38000 |
35849 | |
Техническое состояние |
Евроотделка |
Стандартный ремонт |
Стандартный ремонт |
Стандартный ремонт |
Корректировка, руб. |
6000 |
6000 |
6000 | |
Скорректированная цена, руб. |
37667 |
44000 |
41849 | |
Транспортная и пешеходная доступность |
Отличная |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
37667 |
44000 |
41849 | |
Корректировка на площадь |
106,70 |
180 |
147 |
148,4 |
Корректировка, % |
0,0% |
0,0% |
0,0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
37667 |
44000 |
41849 | |
Месторасположение |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
37667 |
44000 |
41849 | |
Наличие рядом аналогичных объектов |
Есть |
Есть |
Есть |
Есть |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
37667 |
44000 |
41849 | |
Соответствие объекта принципу ННЭИ |
Соответствует |
Соответствует |
Соответствует |
Соответствует |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
37667 |
44000 |
41849 | |
Общ. чистая корректировка, руб. |
4333 |
4000 |
4113 | |
Корректировка в % от цены предложения |
13,0% |
10,0% |
10,9% | |
1/К |
7,692 |
10,000 |
9,174 | |
Вес |
28,63% |
37,22% |
34,15% | |
Взвешенная цена, руб. |
10785 |
16377 |
14290 | |
Стоимость 1 м2 руб. |
41452 |
|||
Стоимость объекта, руб. |
4 422 947 |
|||
Стоимость объекта округленно, руб. |
|
11. Определение рыночной стоимости доходным подходом
Доходный подход подразумевает, что цена объекта недвижимости на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих.
- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
В целях настоящей оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован метод капитализации денежного потока, поскольку текущие арендные платежи приближенно соответствуют доходам, ожидаемым в будущем.
Период прогнозирования в целях настоящей оценки приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов, получаемых в будущем, будет постоянным.
При определении рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается последовательность действий:
В целях настоящей оценки в качестве базы для капитализации был выбран номинальный рублевый денежный поток.
На первом этапе расчета денежного потока определяется потенциальный валовой доход (ПВД), приносимый оцениваемым объектом (в расчете на 1 кв.м. помещения).
Характеристика объекта |
Объект оценки |
Объект №1, источник: www.dom43.ru |
Объект №2, источник: www.dom43.ru |
Объект №3, источник: www.dom43.ru |
Адрес объекта |
г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная, д. 4/9 |
г. Екатеринбург, ул. Ленина |
г. Екатеринбург, ул. Ленина |
г. Екатеринбург, ул. Ленина |
Общая площадь |
106,70 |
219,0 |
100,0 |
50,0 |
Стоимость аренды 1 м2 руб./мес. (предложение) |
600,0 |
800 |
500 | |
Стоимость аренды 1 м2 руб./мес. (продажа) |
570 |
760 |
475 | |
Качество прав |
Право аренды |
Право аренды | ||
Корректировка |
% |
0% |
0% |
0% |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
570 |
760 |
475 | |
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные | ||
Корректировка |
% |
0% |
0% |
0% |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
570 |
760 |
475 | |
Дата предоставления в аренду |
август 2010 |
август 2010 |
август 2010 |
август 2010 |
Корректировка |
% |
0% |
0% |
0% |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
570 |
760 |
475 | |
Местоположение |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Корректировка |
% |
0% |
0% |
0% |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
570 |
760 |
475 | |
Инфраструктура |
Развита |
Развита |
Развита |
Развита |
Корректировка |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
570 |
760 |
475 | |
Назначение объекта, наличие оборудования |
Торговое |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Корректировка |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
570 |
760 |
475 | |
Материал основных конструкций и конструктивные отличия |
Высокий цоколь, кирпичное здание |
Цокольный этаж, кирпичное здание |
Первый этаж, кирпичное здание |
Первый этаж, кирпичное здание |
Корректировка |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
570 |
760 |
475 | |
Корректировка на состояние объекта |
Евроотделка |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Корректировка |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
570 |
760 |
475 | |
Корректировка на площадь |
106,7 |
219,0 |
100,0 |
50,0 |
Корректировка |
0,0% |
0,0% |
0,0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
570 |
760 |
475 | |
Транспортная доступность, наличие подъездных путей |
Отличная |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Корректировка |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
570 |
760 |
475 | |
Соответствие объекта принципу ННЭИ |
Соответствует |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Корректировка |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка, руб. |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, руб. |
570 |
760 |
475 | |
Общ. чистая корректировка, руб. |
30 |
40 |
25 | |
Корректировка в % от цены предложения |
5,0% |
5,0% |
5,0% | |
1/К |
20,000 |
20,000 |
20,000 | |
Вес |
33,33% |
33,33% |
33,33% | |
Взвешенная цена, руб. |
190 |
253 |
158 | |
Ставка арендной платы, руб./кв.м.в мес. |
601,7 |
|||
На втором этапе необходимо рассчитать величину действительного валового дохода (ДВД). Это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей.
Определение степени недоиспользования осуществляется с помощью коэффициента загрузки, который зависит от следующих факторов:
При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.
Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объекта оценки по формуле
К3=1-((Dn*1)/Na)),
где:
К3 - коэффициент загрузки объекта;
Dn – средний период, в течение которого объект эксплуатируется;
Na – число арендных периодов в году (количество дней в году).
Таблица 11 - Расчет степени загрузки объекта оценки
№ |
Показатель |
Расчет/Источник информации |
Величина |
1 |
Количество дней в году |
- |
365 |
2 |
Количество дней, когда объект вынужденно пустует |
- |
0 |
3 |
Коэффициент загрузки, % |
1-(п.2*1/п.1) |
100% |
На третьем этапе из величины действительного валового дохода (ДВД) вычитаются операционные расходы и получается прибыль от объекта.
Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) – это расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на:
Информация о работе Определение рыночной стоимости объекта "Нежилого помещения" в г.Екатеринбург»