Определение рыночной стоимости объекта "Нежилого помещения" в г.Екатеринбург»

Также оценщик использовал стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные НП «Кадастр-оценка». Данные стандарты и правила являются обязательными к использованию (в соответствии с положениями ст.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), так как оценщик является членом НП «Кадастр-оценка».

 

 

6. Анализ достаточности и достоверности данных

 

Согласно ст. 19 ФСО-1 Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используемой в отчете.

«Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки»

В статье 4 ФСО-3 принцип достаточности раскрывается следующим образом: «Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности)»

Анализ этих двух статей ФСО с учетом предшествующей статьи 18 ФСО-1, посвященной анализу объекта оценки и рынка, показывает, что речь идет о достаточности, прежде всего, сведений об объекте оценки, его характеристиках, влияющих на его стоимость с точки зрения типичных субъектов рынка. Что касается данных о рынке, то Оценщик исходил из необходимости сбора возможно более полной информации о рынке, существенной для оценки объекта применяемыми методами.

Исходные данные об объекте оценки для всех трех подходов получены из представленной Заказчиком документации, перечень которой приведен в разделе 13, а копии представленной документации, согласно статье 11 ФСО-3, приведены в Приложении к отчету об оценке. Исходя из успешного применения выбранных Оценщиком методов оценки, и опираясь на содержание статьи 19 ФСО-1 и статьи 11 ФСО-3, Оценщик считает собранную об объекте оценки информацию достаточной и достоверной.

 

 

7. Описание объекта оценки

7.1 Количественные и качественные  характеристики объекта оценки

 

Объектом оценки согласно заданию на оценку является:

- Нежилое помещение. Площадь: 106,7 кв.м. Цокольный этаж. Адрес: г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная, д. 4/9, помещение 1018. Кад. № 43: 40: У0221: 004: 33: 401: 001: 002139540: 0100: 21018

Сведения об имущественных правах и обременениях приведены в таблице 4:

Таблица 4 – Сведения об имущественных правах и обременениях

Правоудостоверяющие (правоподтверждающие) документы	Выписка из Реестра муниципальной собственности г. Екатеринбурга от 29.07.2010 г. №6-1480
Вид права	Собственность
Документ-основание	Постановление ВС РФ «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 №3020-1
Субъект (субъекты) права	Муниципальное образование «город Екатеринбург». Юридический адрес: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Воровского, д. 39
Объект права	Нежилое помещение. Площадь: 106,7 кв.м. Цокольный этаж. Адрес: г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная, д. 4/9, помещение 1018. Кад. № 43: 40: У0221: 004: 33: 401: 001: 002139540: 0100: 21018
Существующие ограничения (обременения) права	Данные не представлены

 

Далее опишем местоположение объекта оценки. Объект оценки расположен по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная, д. 4/9.

Екатеринбу́рг (с 1924 по 1991 — Свердло́вск) — административный центр Свердловской области, четвёртый по численности населения (после Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска) город в России. Транспортно-логистический узел на Транссибирской магистрали, крупный промышленный центр (оптико-механическая промышленность, приборостроение и тяжёлое машиностроение,  металлургия,  полиграфическая промышленность,   лёгкая и пищевая промышленность,   военно-промышленный комплекс).

Экономика: Среди наиболее крупных предприятий: заводы – АО «Электромашзавод имени Лепсе», «Авитек», «Маяк», станкостроительный, почвообрабатывающих машин, «Физприбор», инструментальный «Крин», строительного оборудования, электробытовых приборов, шинный, синтетических стройматериалов, обработки цветных металлов, биохимический; комбинаты – коженно-обувной, кожевенно-меховой, «Исток», текстильный, мебельный, деревообрабатывающий, мясной; фабрики – спичечная, музыкальных инструментов.

Образование: В Екатеринбурге ведут свою работу 48 учебных заведений высшего профессионального образования, 16 из них являются филиалами и представительствами иногородних вузов. Гуманитарный университет, Екатеринбургский государственный театральный институт, Институт менеджмента и рынка, Уральская академия государственной службы, Уральская государственная архитектурно-художественная академия, Уральская государственная консерватория (академия) имени М. П. Мусоргского и тд.

Транспорт: Екатеринбург — третий по величине транспортный узел России (после Москвы и Санкт-Петербурга) — здесь сходятся 6 федеральных автотрасс, 7 магистральных железнодорожных линий, а также располагается международный аэропорт. Формирование Екатеринбурга как важнейшего транспортного узла во многом обусловлено выгодным географическим расположением города — на невысоком участке Уральских гор, через который было удобно прокладывать магистрали, связывающие европейскую и азиатскую части России. Так же в городе представлены практически все виды городского транспорта.

На рисунке 1 представлено в виде фотографии местоположение объекта оценки на фрагменте карты г. Екатеринбург.

 

Рисунок 1 - местоположение объекта оценки на фрагменте карты г. Екатеринбург

 

В результате визуального осмотра были проанализированы

положительные и отрицательные факторы местоположения объекта оценки.

Описание местоположения объекта оценки представлено в таблице 5:

Таблица 5 – Описание местоположения объекта оценки

Наименование	Характеристика
Адрес	Объект оценки расположен в городе Екатеринбурге, ул. Профсоюзная, д. 4/9
Район города	Первомайский р-н
Улица	Профсоюзная
Локальное местоположение	Центральная часть города
Преобладающая застройка микрорайона	В силу местоположения преобладает жилая застройка со встроенными на первых этажах торговыми помещениями,  торговая застройка
Транспортная и пешеходная доступность	Транспортная доступность – отличная Пешеходная доступность - в 2 минутах пешком от остановки общественного транспорта
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Отличная
Близость к скоростным магистралям	Объект оценки расположен в непосредственной близости от улицы Профсоюзная – одной из крупных транспортных магистралей
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Социальная инфраструктура характеризуется как развитая (в пределах пешеходной доступности имеются магазины, больница, детский сад, школа)
Экологическая обстановка района	Благоприятная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Отсутствуют
Состояние прилегающей территории	Хорошее
Дополнительная существенная информация	-

 

Положительными факторами расположения объекта оценки является: расположение в центральной части города, благоприятная экологическая обстановка района, хорошая транспортная и пешеходная доступность, хорошая обеспеченность общественным транспортом.

Отрицательных факторов не выявлено. Физическое состояние объекта оценки представлено в таблице 6:

 

Таблица 6 – Физическое состояние объекта оценки

Наименование	Характеристика
Состояние здания	Хорошее
Техническое состояние нежилых помещений (субъективная оценка)	Помещение находится в хорошем состоянии
Видимые дефекты внутренней отделки	Помещение находятся в хорошем состоянии, ремонта не требует

 

 

Таблица 7 – Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

№ п/п	Вариант использования здания	Юридическая разрешенность	Физическая возможность	Экономическая целесообразность	Стоимость объекта, ден. ед.	Вывод о наиболее эффективном использовании
1	2	3	4	5	6	7
1.	Торговое	+	+	+	Не определяется, поскольку данный вариант является единственным, соответствующим всем критериям НЭИ	Является наиболее эффективным
2.	Офисное / сфера услуг	+	+	Экономически не целесообразно	Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ	Не является наиболее эффективным
3.	Производственное	Недопустимо использования помещений, связанных с организацией производств, технологический процесс которых так или иначе связан с повышенным уровнем  вредных выбросов, пожароопасности	+	Экономически не целесообразно	Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ	Не является наиболее эффективным
4.	Складское	+	+	Экономически не целесообразно	Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ	Не является наиболее эффективным
5.	Свободный земельный участок	+	Физически неосуществимый вариант, поскольку помещение является встроенным помещением в жилом многоэтажном доме, снос помещения невозможен	Экономически не целесообразно	Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ	Не является наиболее эффективным

 

В результате наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки признается использование его в торгового помещения.

 

7.2 Количественные и качественные характеристики элементы объекта оценки, имеющих специфику

 

На основании визуального осмотра и представленных Заказчиком документов, были установлены количественные и качественные характеристики объекта оценки, представленные в таблице 8:

 

Таблица 8 – Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Наименование	Характеристика
I. Характеристики здания, в котором расположены нежилые помещения
Тип здания	Жилой дом
Памятник архитектуры	Нет
Серия дома	Н/д
Этажность	9,10
Год постройки	1986
Материал стен	Кирпич
Материал перекрытий	Железобетон
Инженерно-технические коммуникации	Центральное отопление, электроснабжение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение,  телефон, вентиляция
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома не предполагается
II. Характеристики нежилых помещений
Этаж расположения	Цокольный
Общая площадь, кв. м	106,7
Высота потолков, м	3,05
Расположение помещений	Встроенные
Функциональное назначение	Торговое
III. Конструктивные параметры и материалы
Окна	Двойные створные
Двери	Филенчатые
Полы	Плитка
Внутренняя отделка	Стены – обои, окраска, потолок – подвесной, гипсокартон, полы – ламинат

 

 

 

7.3 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

- Копия  технического паспорта на помещение

Также для установления количественных и качественных характеристик были использованы данные, полученные при визуальном осмотре:

       - Фотографии объекта оценки

 

 

8. Подходы и методы к оценке имущества