Экономическая диагностика рынка загородной недвижимости г. Перми и Пермского края

 

 

Структура предложения

Деление загородной недвижимости Прикамья на классы, позволяет выделить самый предлагаемый на сегодняшний день сегмент рынка - коттеджи эконом-класса. Эти коттеджи с земельными участками от 10 соток и минимальной инфраструктурой располагаются на расстоянии до 50 км от Перми. Этот сегмент занимает 40% рынка предложения коттеджей. Второе и третье место на рынке занимают соответственно загородные дома в стародачных поселках и дачные дома. Минимальную долю рынка (10%) занимают коттеджи VIP-уровня по причине отсутствия свободных земельных участков в наиболее привлекательных местах.

Средняя цена предложения коттеджей в зависимости от отнесения к тому или иному классу значительно варьируется в пределах от 1,2 до 42 миллионов за объект и выше. По самым высоким ценам (более 15 млн. рублей) риелторы выставляют на продажу коттеджи VIP-уровня. Они располагаются в престижных районах (Верхняя Курья, Усть-Качка, черта города).

Ценовая динамика

В зависимости от местоположения и отдаленности от центра города на пермском рынке загородной недвижимости на конец I квартала 2008 года сложилась следующая ценовая ситуация:

Зона	Район	Цена предложения 1 кв. м., тыс. руб.
		IV кв. 2007	I кв. 2008	Прирост	Min	Мах
Черта города	Индустриальный	45,54	46,62	2,38%	4,71	224,09
	Дзержинский
	Кировский
	Мотовилихинский
	Орджоникидзевский
	Свердловский
Районы средней удаленности от города Перми	Добрянский	29,23	30,76	5,23%	2,73	244,12
	Краснокамский
	Троица
	Чусовой
Отдаленные районы от города Перми	Другие	15,38	16,14	4,94%	2,00	53,39
Итого		30,05	35,30	17,46%	2,00	244,12

 

В структуре предложения традиционно наибольшая доля объектов, выставленных на продажу, находится в черте города и прилегающих районах - 47% (не изменилась) от совокупного предложения. Доля предложения загородного жилья в районах средней удаленности - 32% (ниже, чем в IV квартале 2007 года на 3%). В отдаленных районах города - 21%, впервые за три квартала произошло увеличение доли (на 3%).

Анализ спроса

Стар как мир закон любого потребительского рынка, когда покупатель хочет, чтобы было получше и подешевле. И задача продавца угодить ему в этом и создать такой товар, чтобы он пользовался спросом, был востребован. Самый первый критерий, определяющий будущую концепцию поселка - местоположение. Итак, по результатам анализа спрос на загородную недвижимость в зависимости от отдаленности распределился следующим образом: 41% потенциальных покупателей предпочитают жить в черте города. 45% - в районах средней удаленности, и 14% - в отдаленных районах. Наибольшим спросом пользуется загородная недвижимость, расположенная на берегу рек: Сылва - Троица, Мостовая, Жебреи; Кама - Полазна, Добрянка, Усть-Качка; Чусовой - Гари.

Исходя из спроса, на сегодняшний день перспективными направлениями малоэтажной застройки являются: черта города; Добрянское, Усть-Качкинское, Сылвенское направления. С учетом наиболее значимых характеристик самым перспективным является Усть-Качкинское направление, лидирует по транспортной доступности, инженерной и социальной инфраструктуре.

Еще один, пожалуй, самый главный вопрос, объясняющий наличие неудовлетворенного спроса - вопрос цены. И следующее за ним понятие доступности загородного жилья. Учитывая, что средняя стоимость городской квартиры 3 млн.рублей, а средняя цена загородного жилья - 5 млн. рублей, комментарии излишни.

Постепенно организуемся

Около 40% предложения московских коттеджей находятся в организованных коттеджных поселках. Как отмечают пермские профессионалы, самостоятельное индивидуальное загородное строительство год от года становится все менее выгодным и все больше потенциальные покупатели отдают предпочтение организованным поселкам. Эта тенденция свойственна и столичному, и пермскому рынку. Причина - объем затрат, которые ложатся на одного собственника. Необходимо самостоятельно решать проблемы коммуникаций, вывоза мусора, расчистки дорог в зимнее время, охраны своего дома. Не совсем разумно прокладывать коммуникации и строить качественные подъездные пути к одиноко стоящему коттеджу. В итоге получается, что индивидуальный объект по своим потребительским качествам значительно проигрывает объекту, находящемуся в составе комплекса.

Успешность проекта организованного коттеджного поселка связана с тем, насколько полно застройщик удовлетворит потребности потенциальных покупателей. С целью максимизировать рентабельность и минимизировать возможные риски перед созданием проекта проводится целевое маркетинговое исследование рынка земли и рынка загородного жилья. В ходе исследования анализируются ценовая ситуация на рынке, структура предложение и спроса. На основе этого выбирается земельный участок, который оценивается на соответствие запросам покупателей, разрабатывается оптимальная концепция будущего поселка.

Экономика проекта

Любой проект девелопмента принимается к осуществлению после того, как будет тщательнейшим образом просчитана его экономика: себестоимость, оборот от реализации, рентабельность, риски. Если средняя рентабельность таких проектов в Подмосковье в зависимости от класса составляет от 30 до 60% и выше, то на нашем "голодном" рынке грамотный девелопер может обеспечить себе от 100 до 150% прибыли.

Если сравнивать среднюю цену предложения 1 сотки земель больших наделов, то она в 7 раз меньше средней стоимости земель под индивидуальное жилищное строительство, то есть действует принцип опта: чем больше участок, тем ниже цена сотки земли.

Целевое назначение	I кв. 2008	Пределы цены
Земля под индивидуальное жилищное строительство	79,78	2,00 - 900,00
Земельные отводы больших площадей	11,01	0,20 - 250,00

 

Отсюда можно сделать вывод о значительной рентабельности строительства организованных коттеджных поселков по сравнению с точечной застройкой территории.

Принимая во внимание сегодняшние темпы развития и тенденции можно говорить о положительной динамике в направлении к цивилизованному рынку. Когда "рынок продавца" плавно сформируется в "рынок покупателя", когда спрос будет удовлетворенным, когда будет уместно говорить о конкурентной борьбе, о качестве поселковых дорожек, ассортименте поселковой инфраструктуры.

 Вот тогда каждому  классу будет по подклассу.11

 

 

3. Перспективы развития рынка загородной недвижимости г. Перми и Пермского края

 

Комитет по развитию инфраструктуры краевого Законодательного Собрания Пермского края поддержал концепцию долгосрочной целевой программы "Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2013-2015 гг.".

Концепция является основой для разработки краевой программы стимулирования развития жилищного строительства и разработана в соответствии с федеральной программой "Жилище" на 2011-2015 гг. и Программой социально-экономического развития Пермского края на 2012-2016 годы.

В рамках программы предусмотрен комплекс мероприятий, в том числе, вовлечение в оборот земельных участков для целей жилищного строительства, поддержка в обеспечении земельных участков, предназначенных под жилищное строительство, социальной, инженерной и транспортной инфраструктурами, стимулирование строительства жилья экономического класса, снижение административных барьеров в строительстве и ряд других. Также предусматриваются мероприятия, направленные на улучшение жилищных условий детей-сирот, ликвидаторов последствий радиационных аварий, многодетных семей, граждан, проживающих в домах ветхого и аварийного жилищного фонда и ряда других категорий населения. До 21 марта члены комитета по развитию инфраструктуры краевого Законодательного Собрания направят поправки к данному документу. Планируется, что концепция будет утверждена в ходе ближайшего пленарного заседания Законодательного СобранияПермского края в двух чтениях.12

Как уточнила директор центра загородной недвижимости компании Надежда Шеломенцева , в сегменте загородной недвижимости в 2012 году основная доля спроса была сосредоточена на объектах в ценовой категории от 2,5 до 4 млн рублей, что соответствует стоимости 2-3 комнатной квартиры в приближенных к центру районах города. При этом покупатели хотели бы приобрести благоустроенный коттедж площадью 100-120 кв.м со всеми коммуникациями и развитой внешней инфраструктурой. Однако предложение таких объектов на территории Пермского края остается весьма ограниченным.

"Наибольшим спросом в земельном  секторе пользовались земельные  участки под индивидуальное жилищное  строительство. Потенциальные покупатели  рассматривают возможность переезда  из городской квартиры в собственный  дом и могут самостоятельно  планировать строительство дома  в соответствии с возможностями. В тренде популярности - земельные  участки в пределах городской  черты (В.Курья, Ива, Запруд и др.), территории в направлении Усть-Качки, Новых и Старых Лядов, Полазны. В связи с улучшением транспортной доступности повысился интерес к земельным участкам в кунгурском направлении"

В качестве интересной тенденции мы также выделилим растущий интерес к приобретению дач нового формата, расположенных на земельном участке большей площади (как правило, это уже около 10 соток) и наличием на нем комфортного дома площадью 60-100 кв.м общей стоимостью до 3 млн рублей. При этом на сегодняшний день сегмент дач представлен в большинстве своем бюджетными предложениями, включающими земельный участок 4-6 соток и домик для сезонного использования. "В 2012 году продолжилось возрождение коттеджных поселков, замороженных в кризисный период, и появление новых проектов. В этом сегменте рынок достиг докризисных показателей - на сегодня в Пермском крае заявлено около 80 проектов загородного строительства. Особую актуальность в данных условиях приобрело малоэтажное строительство по экономичным энергоэффективным технологиям", - резюмировала Шеломенцева.13

 

 

 

 

Заключение

В г. Перми и Пермском крае наибольшее количество предложений зафиксировано на дома (58,5% от общего объема предложений), наименьшее – на таун-хаусы (3,7%).

В целом пермский рынок малоэтажного индивидуального жилищного строительства можно охарактеризовать как неразвитый и несформированный. Во многом это связано с «непрозрачностью» земельного рынка и объясняется непродолжительной историей его возникновения. Самый молодой сегмент — организованная застройка.

Сейчас пермский рынок находится в стадии стабилизации и восстановления. Количественно он достиг докризисного уровня, качественно — нет.

Российский рынок недвижимости еще относительно молод, в связи с этим все игроки этого рынка действуют в условиях жесткой конкурентной борьбы, постоянно совершенствуя ее методы и приемы.

Большим преимуществом в этой борьбе обладают опытные застройщики – те, которые имеют за своими плечами немало сданных проектов и хороших отзывов конечных покупателей. Такие компании уверенно могут оперировать в своей деятельности такими понятиями, как высокий уровень сервиса, стандарт качества и т. д. Опыт застройщика – это одна из важнейших составляющих его репутации. На рынке недвижимости репутация компании имеет огромное значение.

Что касается конкурентных преимуществ самих объектов недвижимости, то среди основных следует назвать экологическую чистоту.

В числе прочих безусловных преимуществ выделяется развитая инфраструктура, близость к центру города, престижное направление, наличие объектов социальной инфраструктуры.

Таким образом, можно сделать вывод, что в условиях сниженного спроса наименее востребованы объекты с минимальным объемом инфраструктуры. Это подтверждает тезис о том, что покупателю важен высокий уровень комфортности проживания в ЗЖК. Дело в том, что квартира за городом зачастую рассматривается как основное жилье, а не как «второй дом».

Комитет по развитию инфраструктуры краевого Законодательного Собрания Пермского края поддержал концепцию долгосрочной целевой программы "Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2013-2015 гг.".

Принимая во внимание сегодняшние темпы развития и тенденции можно говорить о положительной динамике в направлении к цивилизованному рынку. Когда "рынок продавца" плавно сформируется в "рынок покупателя", когда спрос будет удовлетворенным, когда будет уместно говорить о конкурентной борьбе, о качестве поселковых дорожек, ассортименте поселковой инфраструктуры.

 

Список использованных источников

 

1. http://www.irn.ru/articles/27789.html
2. http://www.pro-roo.ru/index.php/analytics/lanalyticsrealestate/660-2013-11-02-09-40-10
3. http://expert.ru/
4. http://deadbeef.narod.ru/work/docs/eko/10.htm
5. http://www.bn.ru/ivanovskaya-oblast/articles/2013/09/20/126575.html
6. http://www.nesekretno.ru/
7. http://www.irn.ru/
8. http://www.magm.ru/article76-page3.html
9. http://www.kamdolina.ru/rel_anal_compl_issled2.php
10. http://fedpress.ru/news/bild/country/1392970572-mozhno-postroit-lyuboi-kottedzh-no-prodat-ego-problema-top-luchshikh-kottedzhnykh-poselkov-permskog
11. http://www.ptdn.ru/
12. http://polpred.com regnum.ru, 19 марта 2013 № 783254  
13. http://polpred.com regnum.ru, 29 декабря 2012 № 725493