Экономическая диагностика рынка загородной недвижимости г. Перми и Пермского края

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Центр дистанционного образования

 

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине: " Теория региональных рынков"

по теме: «Экономическая диагностика рынка загородной недвижимости г. Перми и Пермского края».

 

 

 

Исполнитель: студентка

Направление Экономика

Профиль Экономическая безопасность

Группа ЭПБ-11П

Ф.И.О Давлетшина Э.Р.

 

 

 

 

Екатеринбург

2014

Оглавление

 

 

 

ВВедение

Осуществление проектов по организованной застройке коттеджных поселков в пригороде Перми началось в 2003 году и с тех пор идет активное освоение территорий. Положительная динамика роста свидетельствует о высоком потенциале рынка.

Данное исследование содержит актуальную информацию по состоянию рынка жилой недвижимости Перми. Основной особенностью работы является детальная структура спроса и ее анализ. При этом предпочтения потребителей рассматривались в контексте городского и загородного формата жизни. Особое внимание уделено вопросам по желаемым условиям покупки, критериям выбора объекта, предпочтений потенциальных покупателей относительно объектов инфраструктуры в поселке, материалов строительства, дополнительных услуг, предоставляемых застройщиком.

Предмет исследования - рынок загородной недвижимости г. Пермь.

Объект настоящего исследования представляет собой совокупность следующих взаимосвязанных составляющих:

• квартиры в построенных домах и в новостройках города;
• частные домовладения на первичном и вторичном рынках;
• потребительские предпочтения покупателей жилья в черте города и загородной недвижимости.

В границы рассматриваемого рынка входит непосредственно город Пермь, а также прилегающие к городу территории - до 90 км.

Цель  настоящего  исследования - анализ  рынка загородной недвижимости города Пермь.

 

1. Характеристика загородного рынка недвижимости г. Перми и Пермского края

 

Рынок загородного жилья в Перми и Пермском крае интенсивно развивается. Количество предложений увеличивается, в основном преобладают организованные коттеджные поселки, появляются новые проекты, основное количество предложений находится в 50 километрах от города, а городские жители все больше начинают предпочитать европейский стиль жизни - проживание в пригороде.1

На рынке загородной недвижимости Пермского края и малоэтажного строительства г. Перми в сентябре наблюдается увеличение средней цены.

 

 

По данным аналитического центра «Медиана», на рынке загородной недвижимости зафиксировано увеличение средней цены кв.м. относительно предыдущего месяца на 8,65% и увеличение средней цены кв.м. относительно начала года на 9,17%, средняя цена «квадрата» составила 35,75 тыс. рублей. 

 

 

Объем предложения по продаже объектов малоэтажного строительства г. Перми и Пермского края составляет 861 предложение в базе МЛС. За год количество предложений увеличилось на 11,67%, за месяц прирост составил 5%.

Средневзвешенная цена кв.м. объектов малоэтажного строительства г. Перми составила 39,02 тыс. рублей за квадратный метр, что на 8,60% выше относительно предыдущего месяца и на 11,06% выше относительно начала года.

Средневзвешенная цена кв.м. объектов загородной недвижимости Пермского края зафиксирована на уровне 33,89 тыс. рублей за квадратный метр, что на 9,16% выше относительно предыдущего месяца и на 10,87% выше относительно начала года.

 

 

Наибольшая стоимость квадратного метра объектов малоэтажного строительства г. Перми присуща Ленинскому району, где стоимость «квадрата» составляет 52,62 тыс. руб. Самый дешевый квадратный метр зафиксирован в Орджоникидзевском районе – 28,89 тыс. руб. В сентябре 2013 года максимальное увеличение средней стоимости квадратного метра по городу зафиксировано в Свердловском районе (+17,85%), а максимальное снижение средней стоимости квадратного метра за месяц зафиксировано в Ленинском районе (-16,09%). 

 

В Пермском крае наибольшая цена 1 кв.м. загородной недвижимости составляет 36,63 тыс. руб. в Добрянском районе, тут же наблюдается максимальное увеличение стоимости за месяц – 24,13%.

Столь существенные изменения средней цены квадратного метра по районам происходят из-за изменения качества предлагаемых объектов (размер, качество постройки и т.д.), а также из-за малого количества предложений внутри районов. 

 

 

По данным ПМЛС, в сентябре 2013 года в г. Перми и Пермском крае наибольшее количество предложений зафиксировано на дома (58,5% от общего объема предложений), наименьшее – на таун-хаусы (3,7%). 

 

Проанализировав структуру предложения на рынке объектов малоэтажного строительства г. Перми, можно сделать вывод, что не все районы представлены различными объектами (дача, таун-хаус, дом, коттедж). В Ленинском районе структура предложения состоит из домов и коттеджей – 66,7% и 33,3% соответственно. В среднем по городу наблюдается следующая ситуация для большинства районов, где максимальной долей предложения являются такие объекты, как дома, минимальной – таун-хаусы. Исключением является Дзержинский район, где объем предложения таун-хаусов преобладает над коттеджами и составляет 26,5% и 23,5% соответственно. Наибольшее количество предложений представлено в Мотовилихинском районе – 29,26%, наименьшее – в Ленинском районе.

Структура предложения в Пермском крае выглядит следующим образом:

 

 

Структура предложения на рынке загородной недвижимости Пермского края выглядит аналогично структуре предложения г. Перми, где максимальную долю занимают дома (в среднем по Пермскому краю 59,3%), а минимальную – таун-хаусы (в среднем по Пермскому краю 1,5% от общего объема предложения). Наибольшее количество предложений представлено в Пермском районе – 63,27%, наименьшее – в Краснокамском (7,82%).

 

 

За месяц самыми дорогими объектами загородной недвижимости являются коттеджи: как в г. Перми, так и в Пермском крае, стоимость одного квадратного метра составляет 40,62 тыс. руб. и 42,79 тыс. руб. соответственно. Из всех предложений, представленных в ПМЛС, меньше всего стоят дачи: 27,50 тыс. руб./кв.м. в г. Перми и 25,53 тыс. руб./кв.м. в Пермском крае.

По данным ПМЛС в разрезе районов, наименьшая цена за 1 квадратный метр загородной недвижимости установлена на дачу в Пермском районе в деревне Протасы (11,00 тыс. руб.), наибольшая цена (76,67 тыс. руб.) – за дачу в Индустриальном районе общей площадью 30 кв.м. по улице Ольховая, 15. Среди таун-хаусов г. Перми минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована на уровне 13,89 тыс. руб. в Свердловском районе, по улице Куйбышева, 2а, максимальная стоимость составляет 60,00 тыс. руб./кв.м. на объект, расположенный в Мотовилихинском районе, по улице Днепровская, 41. Минимальная стоимость дома зафиксирована в д. Осляны Краснокамского района – 11,00 тыс. руб./кв.м., максимальная – в д. Ермаки Карагайского района (148,15 тыс. руб. / кв.м.). Минимальная стоимость 1 кв.м. коттеджа составляет 11,90 тыс. руб. в Добрянском районе Пермского края в д. Залесная, максимальная – в д. Грузди Пермского района на коттедж общей площадью 146 кв.м. (178,08 тыс. руб./кв.м.).2

В целом пермский рынок малоэтажного индивидуального жилищного строительства можно охарактеризовать как неразвитый и несформированный. Во многом это связано с «непрозрачностью» земельного рынка и объясняется непродолжительной историей его возникновения. Самый молодой сегмент — организованная застройка. Строительство первых поселков началось в 2003 — 2005 годах, пик пришелся на 2006 — начало 2008 года.

В связи с кризисом 2009 года рынок «свернулся». Общее число поселков, представленных на пермском рынке, сократилось на 33%. В течение 2009 года было «заморожено» порядка 30% строящихся поселков. Не получили дальнейшей реализации в течение 2009 года почти 85% проектов, планировавшихся к застройке. Сейчас пермский рынок находится в стадии стабилизации и восстановления. Количественно он достиг докризисного уровня, качественно — нет. В структуре предложения крайне мало планируемых проектов: всего 8% против в 30% в 2008 году. Кроме того, 56% поселков предусматривают распродажу земельных участков. Рост числа предложений по факту происходит за счет увеличения количества земельных массивов, анонсируемых «под маркой» организованных поселков. На рынке крайне мало концептуально проработанных проектов, находящихся на завершающей стадии реализации, с обустроенной инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не участок без коммуникаций.3

 

 

1.1 Институциональная структура рынка загородной недвижимости

При рассмотрении состава рынка как системы экономических отношений логично выделить объекты и субъектов рынка (экономических агентов).

Объектами рынка являются товары и деньги. В условиях развитых рыночных отношений в качестве товаров выступает не только производимая продукция (товары и услуги), но и факторы производства (земля, труд, капитал). В качестве денег при этом обычно рассматриваются все финансовые активы, важнейшими из которых являются сами деньги.

Субъектами рынка являются продавцы и покупатели. В качестве продавцов и покупателей выступают домохозяйства, фирмы (предприятия, бизнес), государство (правительство).

Взаимодействие всех субъектов наглядно реализуется в модели кругооборота ресурсов, продуктов и доходов.

Модель кругооборота показывает взаимосвязь всех участников рыночной деятельности. Они заинтересованы друг в друге, благополучие одного участника рынка зависит от благополучия других. Даже один и тот же субъект рынка может быть и в составе домашнего хозяйства, и государственного учреждения, и участником бизнеса. Например, работая по найму государственным служащим, он является представителем правительственной организации; владея ценными бумагами какой-либо корпорации, он представляет бизнес; расходуя свой доход на цели личного потребления, он является членом домашнего хозяйства.

Все участники рыночных отношений являются реальными собственниками и имеют свои экономические интересы, которые могут совпадать или противоречить интересам других субъектов. Домашние хозяйства стараются максимально удовлетворить свои желания и потребности; фирмы - получить максимальную прибыль, государство - достигнуть максимального благосостояния общества. Каждый из них занимает определенное место в системе общественного разделения труда и, чтобы реализовать свои экономические интересы, должен предложить то, что необходимо другим субъектам - носителям рыночных отношений.

Давно известно, что недвижимое имущество является наиболее надежным способом инвестиций в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Недвижимость способна не просто гарантированно сохранить, но и преумножить средства, вложенные в нее. Высокий спрос на недвижимость, поддерживаемый на рынке всегда, говорит о том, что этот актив одинаково интересен покупателям и продавцам. Это все общеизвестно, но существует и нераскрытые вопросы. Среди них – причины, по которым покупатель обращает внимание на тот, а не иной объект недвижимости.

Ответ на этот вопрос достаточно прост, поскольку он опирается исключительно на вкусы и интересы покупателя, возможности которого безграничны. Российский рынок недвижимости еще относительно молод, в связи с этим все игроки этого рынка действуют в условиях жесткой конкурентной борьбы, постоянно совершенствуя ее методы и приемы.

Большим преимуществом в этой борьбе обладают опытные застройщики – те, которые имеют за своими плечами немало сданных проектов и хороших отзывов конечных покупателей. Такие компании уверенно могут оперировать в своей деятельности такими понятиями, как высокий уровень сервиса, стандарт качества и т. д. Опыт застройщика – это одна из важнейших составляющих его репутации. На рынке недвижимости репутация компании имеет огромное значение.

Что касается конкурентных преимуществ самих объектов недвижимости, то среди основных следует назвать экологическую чистоту. Современные покупатели и сами неплохо разбираются в вопросах дизайна и архитектуры. Они вполне способны самостоятельно оценить строение с эстетической точки зрения. В связи с этим преимущества на стороне тех компаний, которые применяют в строительстве современные технологии, натуральные материалы, сохраняют ландшафт, окружающий дом.

В числе прочих безусловных преимуществ выделяется развитая инфраструктура, близость к центру города, престижное направление, наличие объектов социальной инфраструктуры. Необходимо понимать, что даже самая незаметная с первого взгляда деталь способна сразу обратить на себя внимание, произвести впечатление. Однако и этого может оказаться недостаточно.

При прочих равных условиях выиграет та компания, которая вступит в борьбу с конкурентами раньше. Дело в том, что на стороне такого игрока будет время, а время – это основной инструмент конкурентной борьбы. Оно предоставляет преимущества не только продавцам, но и покупателям. Время позволяет сделать схему продвижения объекта недвижимости на рынок более простой, а самого застройщика более масштабным.4

 

1.2 Инфраструктура рынка

Под инфраструктурой в первую очередь понимают наличие инженерных коммуникаций: газопровода, электросетей, водопровода, канализации. Сюда относят и подъездные пути, чтобы в любое время года можно было без проблем добраться до дома. Социальная инфраструктура – школы, детские сады, поликлиники и т. п., коммерческая – магазины, банки, парикмахерские и пр.

Загородная инженерная инфраструктура в области развивается достаточно активно. Ведут газ, строят водоводы, устанавливают оборудование для высокоскоростного интернета и цифрового телевидения. Медленно, но обновляются дороги. Однако, по мнению многих аналитиков, этого недостаточно для комфортного проживания за городом.

Самая проблемная ситуация сегодня – с социальной инфраструктурой. Детские сады, школы, поликлиники просто не предусмотрены в плане застройки небольших поселков. Девелоперы вынуждены заботиться о том, чтобы жители могли быстро добираться в другую часть города. Успех здесь часто зависит от того, насколько налажены их связи с комитетом по транспорту и частными перевозчиками.