Экономическая диагностика рынка загородной недвижимости г. Перми и Пермского края

Социальные учреждения появляются в новом районе лишь в том случае, если численность домовладений достигает хотя бы тысячи: тогда в строительстве уже принимают участие органы местного самоуправления.5

Наличие тех или иных объектов инфраструктуры оказывает заметное влияние на стоимость жилья. Сильнее всего квартиры удорожают те опции, которыми покупатели интересуются в первую очередь, то есть пользующиеся массовым спросом. В их число входят образовательные учреждения, объекты детской и спортивной инфраструктуры, магазины шаговой доступности, аптеки, поликлиники и т.д. Однако назвать конкретную цифру сложно. Здесь все зависит от характеристик самого объекта. Например, наличие спортивных инфраструктурных объектов увеличивает стоимость жилья в среднем на 20-30%.

Цена на рынке земельных массивов зависит от множества факторов. Это и местоположение, и удаленность от города, и живописности ландшафта, и наличие инженерных коммуникаций, и объекты инфраструктуры, и виды разрешенного использования участка, и престижность, «раскрученность» места. Наиболее экономичным вариантом жилья за городом по-прежнему остается квартира в загородном жилом комплексе. Хотя, конечно, отдельные предложения в этом сегменте по цене сопоставимы с таунхаусами или удаленными коттеджными поселками. Одной из наиболее важных характеристик, влияющих на стоимость жилья и повышающих его привлекательность, является уровень развития инфраструктуры.

Тем не менее, большинство земельных массивов продаются по ценам от 15-20 до 30-40 тыс. руб. за сотку. В основном это земли сельхозназначения под садоводство, не обеспеченные полным набором инфраструктуры (предусматривают, как правило, только наличие электричества и подъездной дороги). Такие участки требуют от собственника будущих вложений в инженерную составляющую. Большая масса этих предложений расположена в Пермском районе в направлении Протасов, Култаево, Нижних Муллов. 
 
«Разница в цене между участками с коммуникациями и без может составлять до 5 раз, — уточняет Наталья Короткая. — Если участок с коммуникациями может выставляться по цене 60-90-100 тыс. за сотку, то участок без коммуникаций, только с электричеством – это 20-30 тыс за сотку».6

Ряд застройщиков предлагает покупателям участки с подрядом, т.е. с договором на строительство дома по определенному проекту. Как правило, участки с подрядом продаются дешевле в среднем на 5 тыс. руб. за сотку.

Таким образом, можно сделать вывод, что в условиях сниженного спроса наименее востребованы объекты с минимальным объемом инфраструктуры. Это подтверждает тезис о том, что покупателю важен высокий уровень комфортности проживания в ЗЖК. Дело в том, что квартира за городом зачастую рассматривается как основное жилье, а не как «второй дом».

В противовес этому нужно отметить, что объекты с развитой инфраструктурой, по мнению www.irn.ru, выглядят наиболее перспективным сегментом на рынке ЗЖК в текущих условиях. Во-первых, уровень цен в них сопоставим со стоимостью квартир в загородных жилых комплексах с минимальной инфраструктурой. Во-вторых, цена за метр квартир в таких объектах выросла на 2,5%, невзирая на кризис. В-третьих, объем предложения загородных ЖК с большим количеством инфраструктуры остается стабильно высоким, что, скорее всего, позволит сохранить существующий средний уровень цен.

Однако успешность каждого отдельного проекта в сегодняшних условиях рынка зависит от уровня его конкурентоспособности. 7

1.3 Конкурентная ситуация на рынке. Классификация рынка недвижимости и ее влияние на конкуренцию.

Недвижимость - пожалуй, самый надежный способ инвестиций в условиях нестабильной ситуации, как экономической, так и политической.

Она не просто гарантированно сохраняет, но способна преумножить вложенные в нее средства. Это не тайна. Поддерживаемый на рынке недвижимости высокий спрос говорит лишь об одном - актив интересен покупателю и продавцу в равной степени. Загадка заключается в другом. Как и почему покупатель обращает внимание на то, а не другое предложение, по каким признакам он понимает, что выставленный на продажу объект действительно стоящий? Ответ на этот вопрос не может быть легким, так как опирается исключительно на пристрастия потребителя, вкусы и возможности которого чрезвычайно широки. Рынок недвижимости достаточно молод, далек от насыщения, поэтому игроки действуют в условиях жесткой конкуренции, изобретая и постоянно совершенствуя инструменты борьбы.

Эффективное использование этих инструментов дает некоторым игрокам выгодно отличиться.

Преимущество в этой борьбе имеет опытный застройщик - тот, у которого за плечами успешные проекты и хорошие отзывы конечных потребителей. Такой девелопер может с уверенностью оперировать понятиями "стандарт качества" и "высокий уровень сервиса". Опыт застройщика - его главный козырь, позволяющий полностью раскрыть и второй пункт, на который чаще всего ссылаются компании при продвижении товара. Это репутация. 

Высокая экологичность объекта - тоже безусловный плюс. Сегодняшний покупатель хорошо разбирается в архитектуре и дизайне, может сам оценить новый дом с эстетической стороны. Но просвещать его в вопросах тонкого вкуса и красоты очень сложно, эти понятия субъективны. Поэтому преимущество имеет тот, кто говорит о новых технологиях строительства; натуральные материалы и бережное отношение к природному ландшафту - тоже конкурентные инструменты на рынке загородной недвижимости.

Престижное направление, развитая инфраструктура, близость к городу, наличие социальных объектов (школа или медицинская клиника, фитнес-центр или торговый комплекс) - все это дополнительные сведения, способные заинтересовать потенциального покупателя. Важно помнить, что самая незаметная деталь может обратить на себя внимание, создать впечатление. Но и этого может быть недостаточно для успеха.

При прочих равных условиях выигрывает тот, кто вступит в конкурентную борьбу раньше. Почему? На стороне такого игрока будет время. Время - вот главный инструмент конкурентной борьбы. Оно дает преимущество не только продавцу, но и покупателю. Время позволяет сделать схему продвижения строительного объекта гибче, а саму кампанию масштабнее. С одной стороны, будущий владелец на раннем этапе может внести в строительство ряд корректировок: изменить, допустим, планировку или выбрать внутреннюю отделку. С другой стороны, застройщик имеет возможность снизить цену на объект и предложить покупателю удобную схему оплаты. В конечном итоге проект только выигрывает: застройщик получает деньги раньше своих конкурентов, а покупатель - серьезно экономит. 

Именно время позволило девелоперу поселка таунхаусов класса "премиум" Polyanka deluxe сделать выгодное предложение, как для покупателя недвижимости, так и для потенциального инвестора. А именно - оформить договор о покупке таунхауса и земельного участка, внеся первоначальный взнос в размере 2,5 млн. рублей. А остальную сумму - через 12 месяцев. Только цены нулевого цикла возможно было снизить до подобных цифр. И с течением временем они будут только повышаться. Застройщик этого не скрывает, заранее предупреждая, что трижды до окончания строительства (конец 2009 года) собирается поднять свои цены. Каждый раз на 15%. Эта схема вызывает в памяти известную истину: время - деньги.8

Данные о числе крупных и средних строительных организаций, присутствующих на рынке. Обзор основных крупных строительных компаний, их доли в общем объеме ввода, проектов, как существующих, так и перспективных. Территориальная специализация застройщиков г. Перми. Удельный вес новостроек застройщиков по типам возводимого ими жилья.

9

В последние годы на рынке стало резко увеличиваться количество предложений: коттеджные поселки возводят как крупные застройщики, так и мелкие строительные компании.

Сегодня в регионе насчитывается около 90 таких поселков – поблизости от краевого центра и – в 40–60 километрах от Перми. Как рассказывает главный эксперт аналитического центра «КД-консалтинг»Наталья Короткая, около 50 поселков – в стадии строительства, завершенных – всего около семи. 10–14 поселков – организованные (планировка территории, свой генплан, управляющая организация, общая охрана и др.), выбор у населения небольшой.

В поселке может насчитываться в среднем по 40–50 домовладений. Наиболее популярные места для частного домостроения – возле Полазны, Култаево, Сылвы, Хохловки, Усть-Качки. При этом реальные продажи ведутся не более чем в двух третях от числа поселков и далеко не все дома там заселены. Сказывается наступающее насыщение этого сегмента рынка, все чаще застройщики продают коттеджи по сниженным ценам – с помощью различных акций. Самые дорогие (элитные) домовладения стоят в Прикамье от 30 млн рублей, бизнес-класса – 6–12 млн рублей, экономкласса – 3–6 млн рублей.10

Говоря о классификации какого-либо сегмента рынка недвижимости, мы подразумеваем четкую систему качественных характеристик, требований. Есть основные требования. Есть вспомогательные или дополнительные. Так формируются классы и подклассы. Однако, необходимо понимать, что чем более развит рынок, тем понятнее его классификация и тем проще отнести объект к той или иной качественной группе и подгруппе. С другой стороны, менее развитый рынок сложно классифицировать, а его объекты "разложить по полочкам". Не зря в последнее время в профессиональной среде Прикамья всё чаще встает вопрос об адаптации российских классификаторов к "пермскому формату". Адаптировали классификацию пермских новостроек. На очереди - офисные и торговые помещения. Что же делать с загородным жильем? Ведь это направление весьма активно развивается и подаёт большие надежды. Насколько же далек пермский рынок коттеджей от идеалов? Попробуем разобраться с ситуацией.

Рынок загородного жилья, всего несколько лет назад бывший лишь придатком рынка жилой недвижимости Перми сегодня выступает как самостоятельный сегмент рынка. Следствием популярности загородного проживания является тот факт, что в последние годы в Пермском крае наблюдается рост объемов индивидуального жилищного строительства. Это объясняется стремительным ростом популярности загородного жилья для круглогодичного проживания. При этом большинство объектов, выставляемых на продажу, позиционируются в рекламных объявлениях в качестве элитных. Однако отсутствие строгой, принятой на рынке и понятной покупателям классификации коттеджных комплексов позволяет застройщикам и риэлторам трактовать понятия "элитный загородный дом" по-разному. Многие эксперты рынка недвижимости сформировали собственное мнение о типах домов и соответствующих качествах, которые отражаются на цене, однако единодушия в этой области до сих пор не существует.

Несмотря на то, что рынок загородной недвижимости в Прикамье пока находится на стадии формирования, поэтому и слабо структурирован, на сегодняшний день объекты уже можно классифицировать по определенному критерию. Классификация пермского рынка загородной недвижимости значительно отличается от классификации российского уровня по причине отсутствия на пермском рынке объектов высокого качества, размещаемых в коттеджных поселках. Лучшие коттеджи, относящимися к классу "А" в Перми, по российской классификации являются объектами среднего качества.

В соответствии с общепринятой классификацией в Перми загородные объекты целесообразно подразделить на классы "А", "В", "С", "D". При этом, главным фактором оценки престижности и отнесения к определенному классу для коттеджа является, в первую очередь, расположение, а также социальная однородность жильцов поселка и расположение в организованном поселке в принципе.