Рынок жилой недвижимости

Что касается возможности  для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации  договора продажи недвижимости (жилых  помещений) при уклонении от этого  контрагента, то иллюстрацией данного  положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21).

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в  иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция  отменила решение суда и приняла  постановление о регистрации  сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция  правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и АО (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался  с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес  из-за ее убыточности.

Договора продажи жилого дома, согласно ст.558 ГК, подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция  бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как  уклонение от государственной регистрации  сделки.

Такое решение суда является основанием для возникновения у  соответствующего органа обязанности  осуществить государственную регистрацию  сделки.

Процедура государственной  регистрации устанавливается в  соответствии с Федеральным законом  и в некоторой части – Правилами  ведения Единого государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.

Для осуществления государственной  регистрации лица (правообладатели  либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом  оформленной доверенности), подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимые  для государственной регистрации. Для регистрации договора продажи  жилого помещения необходимо представить  следующие документы:

1.Заявление. 

2. Документы о субъектах  права (физических и юридических  лиц).

2.1. Физические лица представляют  документ, удостоверяющий личность (паспорт и др.);

2.2. Юридические лица представляют: свидетельство о государственной  регистрации; учредительные документы  с изменениями, дополнениями и  со свидетельствами о регистрации  данных изменений; копию информационного письма Госкомстата о присвоенных статистических кодах; копию Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе. Документы о государственной регистрации юридического лица и учредительные документы принимаются в копиях, верность которых заверена нотариально, с обязательным предъявлением подлинников.

3. Документы об объекте  права: экспликация и поэтажный  план БТИ.

4. Договор купли-продажи.

4.1. Договор купли-продажи  в нотариальной форме - количество  подлинников предоставляется по  количеству сторон, участвующих  в сделке и одна нотариально  заверенная копия; 

4.2. Договор купли-продажи  в простой письменной форме  - количество подлинников предоставляется  по количеству сторон, участвующих  в сделке и одна копия. Также  необходимо представить подлинник  документа-основания (договор передачи, свидетельство о собственности  на жилище и др.).

5. Документ, подтверждающий  оплату государственной регистрации. 

6. Выписка из домовой  книги по адресу отчуждаемой  жилой площади. 

7. Справка об отсутствии  задолженностей по оплате жилищно-коммунальных  услуг (желательно).

8. Документы, подтверждающие  полномочия представителя (доверенность, удостоверение опекуна, попечителя, свидетельства о рождении несовершеннолетних  детей в возрасте до 14 лет, от  имени которых родители /опекуны,  усыновители, попечители/ участвуют  в сделке).

9. Предварительное разрешение  органов опеки и попечительства, если в квартире проживают  несовершеннолетние дети, имеющие  право пользования данным жилым  помещением.

Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а  также законность сделки. После этого  они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на конкретный объект, а  также других оснований для отказа или приостановления государственной  регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производиться внесение записей  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Подчеркнем, что государственная  регистрация прав проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

На основании п.2 ст.11 ФЗ о государственной регистрации  плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При  этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается  Правительством РФ.

Правительство РФ в постановлении  от 26 февраля 1998 г. №248 установило, что  для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию  прав и сделок составляет три установленных  законом минимальных размера оплаты труда, для юридических лиц – до пятидесяти.

В Пермской области размер платы за государственную регистрацию  установлен в Положении о порядке  взимания платы за государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации о зарегистрированных правах, утвержденном Указом губернатора Пермской области от 29 сентября 1999 г. №120. Размер платы за государственную регистрацию зависит от срока выполнения регистрационного действия:

Вид действий регистрационной палаты		Срок  выполнения (дней)	Размер  платы в кратности ММРОТ	Размер  платы в рублях
2.	По жилым объектам (жилые  дома, квартиры, комнаты)
2.1.	Регистрация сделок с недвижимостью
2.1.1.	Физические лица	30 20 10 5 срочно	0,5 1,0 1,5 2,5 3,0	41-75 83-49 125-24 208-73 250-47
Вид действий регистрационной палаты		Срок  выполнения (дней)	Размер  платы в кратности ММРОТ	Размер  платы в рублях
2.1.2.	Юридические лица	30 20 10 5 срочно	15 20 30 40 50	1252-35 1669-80 2504-70 3339-60 4174-50
2.2.	Регистрация права собственности (или доли в праве общей  собственности) по сделкам, решениям суда, справкам ГСК, свидетельствам о праве  на наследство, а также ранее  зарегистрированных прав (с 31.01.98 до создания Палаты и  филиалов) и выдача собственнику свидетельства о  зарегистрированном праве (за каждый объект недвижимости)
2.2.1.	Физические лица	30 20 10 5 срочно	0,5 1,0 1,5 2,5 3,0	41-75 83-49 125-24 208-73 250-47
2.2.2.	Юридические лица	30 20 10 5 срочно	15 20 30 40 50	1252-35 1669-80 2504-70 3339-60 4174-50

В заключение необходимо отметить, что размер платы за государственную  регистрацию может зависеть не только от срока, в течение которого выполняется  регистрационное действие, но и от категории граждан, которые обращаются за регистрацией (например, может быть установлен пониженный размер платы  для пенсионеров и т.п.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• Понятие и существенные условия договора продажи жилого помещения

Договор продажи жилого помещения является разновидностью договора продажи недвижимости, который  в свою очередь является одним  из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта  продажи – недвижимого имущества. Поэтому договору продажи жилого помещения присущи все признаки договора продажи недвижимости и  договора купли-продажи товаров. Исходя из этого, договор продажи жилого помещения может быть определен  следующим образом.

По договору продажи  жилого помещения продавец обязуется  передать в собственность покупателя квартиру, дом или другое жилое  помещение, а покупатель обязуется  принять указанное имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК).

Как и всякий договор  купли-продажи, договор продажи жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Существенными условиями как договора продажи недвижимости, так и его разновидности – договора продажи жилого помещения, следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. Однако существует точка зрения, согласно которой предметом всякого договорного обязательства является не только само имущество, но имущество действия обязанной стороны. С таким пониманием трудно согласиться, учитывая то, что автор никак не аргументировал свою позицию. Таким образом, предметом договора продажи жилого помещения могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем закону порядке жилые помещения (дом, квартира, часть дома или квартиры), а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью. Прежде всего, в договоре должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом имущество покупателем об отчуждаемом жилом помещении, т.е. должна быть конкретно определена недвижимость. К данным, позволяющим определенно установить недвижимость, относятся:

название объекта, вид  недвижимости (т.е. указание на принадлежность к жилому помещению), данные о том, где она расположена, ее описание (напр., “четырехэтажное кирпичное  здание с черепичной кровлей, двумя  входами”);

данные “о расположении недвижимости на соответствующем земельном  участке” обычно приводятся как путем  словесного описания в договоре продажи  жилого помещения, так имущество  в чертежах, схемах, планах, прилагаемых  к договору;

данные, определяющие продаваемый  объект в составе другой недвижимости, - это сведения о конкретном месте  продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло здания имущество  т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле, состоящем  из нескольких зданий, имущество т.д.

Поскольку условие о  предмете является существенным, то недостижение соглашения о нем означает, что договор продажи жилого помещения не заключен. В свою очередь условие о недвижимости считается не согласованным, если в договоре отсутствуют упомянутые данные. Они имущество являются существенными условиями, т.к. без их урегулирования согласовать условие о недвижимости невозможно, а это означает, что договор продажи жилого помещения не заключен.

Существует имущество  иное понимание требования закона об определенности предмета договора продажи  недвижимости, которое сводиться  к тому, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а  права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок существует ним.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества  договор продажи недвижимости (в  том числе и договор продажи  жилого помещения) должен содержать  в себе согласованное сторонами  в письменной форме условие о  цене недвижимости. Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость  может определяться на основании  заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление  такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако владелец лицензии на осуществление  риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых  он участвует в качестве риэлтера. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.

Практика отношений  между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты: