Рынок жилой недвижимости

Министерство образования и  науки Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

 

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ»

 

 

 

Институт  управления в промышленности, энергетике и строительстве

Кафедра управления недвижимостью

 

 

 

 

 

Курсовой  проект

по дисциплине

«Экономика недвижимости»

 

 

на тему

"Рынок жилой недвижимости"

 

 

 

 

Выполнил

Студент 4 курса  д/о ИУПЭС

Специальности «Менеджмент организации»

Специализации «Управление недвижимостью»

Бужан А.А.

 

 

Руководитель

к.эк.н., доцент каф УН

Каширская Елена  Николаевна

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва, 2012 год

 

Содержание:

 

• Особенности российского рынка недвижимости
• Основные функции рынка недвижимости
• Жилое помещение – объект договора продажи жилых помещений.
• Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора продажи жилого помещения
• Понятие и существенные условия договора продажи жилого помещения
• Особенности договора продажи жилого помещения.
• Основные этапы оценки земельного участка
• Затратный подход к оценке земельных участков                                                                                                                                                                          
• Заключение
• Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• Особенности российского рынка недвижимости

 

Российский рынок недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в  своем развитии подчиняется экономическим  законам. Однако специфика нашей  страны накладывает определенные особенности  на его развитие.

Формирование РН в Российской Федерации затрудняется искусственным  разграничением прав собственности  на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки земли под ними. Кроме  того, до последнего времени развитие РН сдерживалось несовершенством законодательной  базы, недостаточным государственным  регулированием отношений на РН и  неразвитостью рыночной инфраструктуры.

Особенности развития РН в  России были обусловлены, прежде всего, его материальной базой. Начало возникновения  РН многие исследователи относят  к середине 1990г., когда Закон "О  собственности в СССР" признал  понятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил  в 1992г. - с началом приватизации. С  этого момента начинается развитие рыночных отношений в сфере жилой  недвижимости.

Начальная ситуация на рынке жилой недвижимости в России - стадия его становления - характеризовалась следующими особенностями:

оценка жилой недвижимости производится на основе балансовой стоимости, цены на недвижимость в несколько  раз ниже мировых;

значительное превышение спроса над предложением;

система регистрации сделок и корпоративные формы деятельности риелторов не развиты;

поведение продавцов и  покупателей нерыночное, активность рынка низкая;

форма расчетов (рублевая или  долларовая) не устоялась.

В конце этого периода  произошел резкий рост цен на объекты  жилой недвижимости в 7-8 раз.

Следующий период, который в различных регионах Росси проходил со второй половины 1993г. до начала 1995г., можно назвать переходной стадией развития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:

начальный уровень цен  достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах;

коммерческие цены на первичном  рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные  квартиры и стимулируют их рост;

поведение продавцов и  покупателей - рыночное: цены выражаются в долларах, все знают уровень  цен и следят за курсом доллара;

темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика и начинают снижаться.

Изменение материальной базы рынка (приватизировано около 30-40% объектов, подлежащих приватизации), а также  развитие рыночных механизмов в итоге  привели к тому, что в конце  переходного периода происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная  нормативная база, усиливается регулирующая роль

В это время набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели начинают уделять большое  внимание репутации риелторских компаний, следить за курсом доллара.

Становление рыночных отношений  в сфере недвижимости, а также  закономерное вовлечение российской экономики  в общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие РН было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие РН начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют.

 

 

 

 

• Основные функции рынка недвижимости

 

1) Установление равновесных  цен, при которых платёжеспособный  спрос соответствует объёму предложений. 

2) Регулирующая функция  состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.

3) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.

4) Функция очищения позволяет  освободить рынок от неэффективных  собственников, предприятий и  других объектов недвижимости.

5) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.

6) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.

7) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.

8) Функция конкуренции  поддерживает высокую деловую  активность и поиск новых возможностей  эффективного управления недвижимостью. 

9) Инвестиционная: рыночная  недвижимость - это способ перевода  накоплений граждан из пассивной  формы запасов в реальный производительный  капитал. 

10) Социальная проявляется  в росте трудовой активности  граждан, стремящихся стать собственниками  объектов недвижимости;

11) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.

Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количество функций. Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в  ней тоже можно выделить

 

три основных сектора:

• развитие (создание) недвижимости;
• оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);
• управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность).

 

По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

• рынок купли-продажи;
• аренды;
• ипотеки;
• доверительное управление и др.,

 

 

а по степени готовности к эксплуатации:

• незавершенное строительство;
• новое строительство;
• строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

 

Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости по форме собственности:

• частные объекты недвижимости;
• государственные;
• муниципальные объекты недвижимости.

 

 

 

 

 

По отраслям:

• промышленные объекты;
• сельскохозяйственные объекты;
• общественные здания и сооружения.

По функциональному  назначению:

• жилая недвижимость;
• производственные здания;
• непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);
• гостиницы;
• торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

 

По виду объектов недвижимости:

• земельный рынок;
• здания и сооружения;
• помещения;
• предприятия как имущественные комплексы;
• кондоминиумы;
• вещные права;
• многолетние насаждения.

 

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• Жилое помещение – объект договора продажи жилых помещений.

 

Содержание договора принято  рассматривать как некую совокупность условий. Общая часть договорного  права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это – его  предмет (ч.2 п.1 ст.432 ГК). Предметом договора в нашем случае является жилое помещение.

Выделяется три критерия при определении помещения в качестве предмета договора. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. пригодность помещения для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК), во-вторых, целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.7 ЖК, ч.1 п.1 ст.673 ГК) и, в-третьих, изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК, ст.52 ЖК).

В связи с тем, что  в последнее время широкое  распространение приобрело строительство  загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия – наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.

Теперь остановимся  на каждом из названных критериев  и подробнее разъясним их содержание.

ГК восстанавливает  высокие социальные требования к  жилому помещению в отличие от требований, установленных Законом  о жилищной политике (ст.1), снизившим  эти требования (против Жилищного  кодекса), в частности до принятия части второй ГК критерий “постоянного проживания” не действовал; это  качество жилья было снижено просто до “проживания” (ч.3 ст.1 Закона об основах). Прежде всего, жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованным видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе. Предметом договора продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры.