Рынок жилой недвижимости

Помещение становится жилым  при условии, если его уровень  санитарной и технической пригодности  соответствует возможности постоянного  проживания в нем, что отличает жилье  от нежилого помещения, место жительства от пребывания (см. ст.20 ГК). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного. ГК не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч.1 ст.673 ГК РФ). В частности оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью. Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями СЭС, инженерно-техническими, другими заключениями и актами обследования компетентных органов. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда.

В рамках одного законодательного акта – ГК жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных  отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и  относиться к несовершенству закона. Жилище как объект в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одно и то же функциональное понятие – место именно постоянного  проживания, а не просто место жительства.

Жилые помещения, функционально  предназначенные для постоянного  проживания, должны удовлетворять соответствующим  техническим, санитарным и иным потребительским  нормами требованиям по дневной  освещенности, безопасности, водоснабжению  и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания.

Кроме всего прочего  дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация  в качестве жилого в соответствующем  государственном органе. На сегодняшний  день таким органом является БТИ.

• Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора продажи жилого помещения

Впервые понятие государственной  регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности  на недвижимость и сделок с ним  было введено новым Гражданским  кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения  вещных прав, их ограничения, а также  вступления в силу сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация  представляет собой составную часть  правового режима недвижимости, который  стал более строгим по сравнению  с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

Гражданский кодекс предусматривает  обязательную государственную регистрацию  договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560 ГК). Кодекс не предусматривает  обязательной государственной регистрации  сделок купли-продажи иных, кроме  указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права  собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации  самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи  нежилого помещения следует считать  заключенным с момента его  подписания согласно п.1 ст.433 ГК, а не с момента государственной регистрации.

Существует точка зрения, что при заключении договора продажи  жилого помещения регистрируется только сам договор, а переход права  собственности от продавца к покупателю не регистрируется. На наш взгляд, такая  позиция является ошибочной, так  как ГК и ФЗ о государственной  регистрации устанавливают обязательность государственной регистрации договора дополнительно к государственной  регистрации перехода права собственности. С момента регистрации договора он считается заключенным. Однако, для  того, чтобы покупатель стал собственником  недвижимости, необходимо осуществление  второго регистрационного действия – регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной  записи в Единый государственный  реестр согласно п.2 ст.8 ГКРФ возникнет  право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав – разные регистрационные  действия, имеющие различные правовые последствия.

На практике часто возникает  вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью, в том  числе и с жилыми помещениями? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные  в простой письменной форме (без  нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

При ответе на данные весьма серьезные вопросы прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных  в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст.584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п.2 ст.339 ГК РФ).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже  существующих соглашений, считаем возможным  называть производным (или аксессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в  случаях, предусмотренных соглашением  сторон. Например, стороны договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если договором не предусмотрено  нотариальное оформление договора продажи  жилого помещения.

Отсутствие в действующем  Гражданском кодексе РФ положения  об обязательном нотариальном удостоверении  договора продажи жилого помещения  и других сделок с недвижимостью  часто критикуется в литературе. При этом указываются следующие  негативные последствия подобного  нововведения в ГК: увеличение уровня криминальности, так как в нашей  стране немало людей с низкой правовой культурой; появление дополнительных расходов из федерального бюджета на создание специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки; большой срок государственной  регистрации сделки (до 1 месяца); дополнительные расходы граждан на услуги квалифицированного юриста при составлении договора и некоторые другие. Видимо, с  этим нельзя не согласиться, хотя ликвидация обязательного нотариального удостоверения  некоторых сделок (в том числе  и договора продажи жилого помещения) имеет и определенные позитивные последствия. С другой стороны, положение  о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой  достаточно содержательную основу. Русский  менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как  ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это в конечном счете оборачивается против самих граждан.

О возможности нотариального  удостоверения договора продажи  жилого помещения говорит и п.4 ст.4 Закона о государственной пошлине: “за удостоверение договоров, предметом  которых является отчуждение недвижимого  имущества (земельных участков, жилых  домов, квартир, дач, сооружений и иного  недвижимого имущества) детям, в  том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам  взимается государственная пошлина  в размере, равном 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда; при отчуждении недвижимого имущества по договору купли-продажи другим лицам – в размере равном 1,5% от суммы договора, но не менее однократного размера МРОТ.

Статья 16 (абз.4 п.1) Закона о  государственной регистрации устанавливает, что в случае нотариального удостоверения  сделки, заявление о государственной  регистрации права (и сделки) подает одна из сторон договора. В этом случае (особенно если с момента нотариального  удостоверения прошло много времени) у регистратора могут возникнуть совершенно законные сомнения в наличии  оснований для регистрации (п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации). Данной статьей не установлен “срок  годности” нотариальной сделки, т.е. максимальный срок между удостоверением сделки и регистрацией. В этот период в жизни все может случиться. Поэтому статья 16 Закона о государственной  регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации  в соответствии с ГК РФ (п.6 ст.131), не должна противоречить основным положениям Кодекса и препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

Определенные проблемы возникают  в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации  сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной  регистрации (в том числе и  договор продажи жилого помещения), нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п.3 ст.433 ГК РФ), и как  недействительная сделка не может порождать  правовых последствий (п.1 ст.165 Гражданском  кодексе РФ). Следует отметить, что  к этому случаю п.3 ст.165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия  уклонения стороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя (но не сделки!) будет осуществлена на основании судебного решения. Говорить о вступлении наследников правоотчуждателя в порядке правопреемства в возникшие обязательственные отношения неправомерно, поскольку с точки зрения закона до государственной регистрации договора обязательственного отношения не возникает.

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с  которой неосуществление государственной  регистрации договора продажи жилого помещения влечет безусловную недействительность сделки. Например, О.М.Козырь пишет: “Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое  из возможных последствий неосуществления  государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасает сделку от “ничтожности” (п.3 ст.165)”.

Представляется, однако, что  в данном случае мы имеем дело с  неточным доктринальным толкованием  положений, содержащихся в ст.165 ГК, и прежде всего в п.1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных  законом, - требования о государственной  регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме  слов и выражений, следует сделать  вывод о том, что в отличие  от несоблюдения нотариальной формы  сделки (что влечет ее безусловную  ничтожность) неосуществление государственной  регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных  законом. Например, отсутствие государственной  регистрации договора продажи жилого помещения не влечет его недействительность; на этот случай законом предусмотрено  иное последствие: такой договор  считается заключенным с момента  его регистрации (п.2 ст.558 ГК).

Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление  государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым  одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с  недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации  сделки (п.3 ст.165 ГК).

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной  регистрации сделки с недвижимостью  нашел отражение в постановлении  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8, которое содержит следующее разъяснение: “Отсутствие  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания  недействительности договора продажи  недвижимости” (п.14).