Ипотечное кредитование

Следующая методика, позволит определить, насколько эффективнее  для Сбербанка работать с фиксированными процентными ставками в сравнении  с плавающими (учитывая динамику плавающих ставок на снижение).

 

 (3.2)

 

Инфляция ежегодно «съедает»  часть стоимости платежей следующим  образом:

 

 (3.3)

 

Тогда разница между  суммой ежегодных платежей (3.2) и  суммой ежегодных платежей, скорректированных с учетом инфляции (3.3), составит инфляционные потери банка – кредитора:

 

 (3.4)

 

В целом за весь срок кредита  инфляционные потери составят:

 

 (3.5)

 

Если Р – фиксированная ставка, тогда при сумме кредита S=1000 тыс.руб. и процентной ставке годовых Р=21%, банк может получить следующий результат .

Очевидно, при заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении  с полученными процентами.  
В случае фиксирования процентной ставки и снижении уровня инфляции банк получает определенную выгоду в сравнении с применением плавающей процентной ставки, имеющей динамику к снижению.

Тогда формализация разницы (3.4) – (3.5) представляется в виде (3.6) – (3.7).

 

 

 

В целом за весь срок кредита  инфляционные потери составят:

 

 

 

Показан доход банка с учетом процентного выигрыша вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). Таким образом, на кредит в 1000 тыс. руб. за три года начисляются проценты в сумме 420 тыс.руб., при этом инфляционные потери составляют 247,6 тыс.руб.

Частично банк может  компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тыс.руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).

С одной стороны, сумма  не столь существенна, но если учесть, что таких кредитов выдано на общую  сумму 200 000 тыс.руб., то в целом по портфелю банка получается значительная сумма

Следует отметить, что  в третьем году кредитования сумма  выигрыша меньше, чем во втором. Это  связано с тем, что в представленной схеме проценты начисляются на остаток  ссудной задолженности, которая  во второй год больше чем в третий, следовательно, и сумма выигрыша во второй год больше в сравнении с третьим.

Таким образом, вышеизложенные методические подходы к оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования можно предложить для СБ РФ, поскольку они напрямую влияют на результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. Данные схемы на базе метода моделирования за счет изменения параметров позволят СБ РФ прогнозировать доходы и расходы, а также результаты использования ресурсов в целях повышения эффективности ипотечного кредитования.

 

 

Заключение

 

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие  выводы.

Ипотека как форма  обеспечения наиболее часто применяется  в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.

В настоящей работе рассмотрено  несколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. В частности рассмотрена его сущность и особенности в США, западной Европе, и России. Российское законодательство за последнее время сделало несомненно огромный шаг в плане создания условий для развития ипотеки, однако, ряд нерешенных проблем все еще ставит дальнейшее ее развитие под вопрос.

Главным препятствием для  развития ипотеки становится общая  экономическая и социальная нестабильность. Бороться с этим может только государственная власть. Никакие собственные «ходы» банка в плане продвижения ипотечного кредитования здесь бессильны.

В работе уделено внимание рассмотрению опыта введения в широкое  использование ипотеки в регионах России, в том числе при поддержке властей. Данный опыт позволяет сделать определенные выводы о недостатках законодательного регулирования.

Проведенное исследование позволяет сделать некоторые  выводы.

• Банковское ипотечное кредитование в России все еще находится в зачаточном состоянии, т.е. отсутствует практика массового предоставления ипотечных кредитов. Данная ситуация вызвана несколькими факторами.
• Неготовность российской судебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантии перехода всех прав на недвижимость банку в случае отказа должника платить по ипотечному кредиту.
• Нестабильность экономической ситуации. При этом со времени последнего кризиса прошел срок, сопоставимый с необходимым сроком ипотечного кредита.
• Выдача ипотечного кредита на срок менее 3-х лет мало востребована, а на более длительный срок не устраивает ни банк ни клиента по вышеозначенной причине.
• Низкие доходы потенциальных потребителей ипотечных кредитов не позволяют оплачивать предлагаемые процентные ставки, которые в масштабах развитых стран непомерно высоки.
• Снижению ставок по ипотечным кредитам препятствуют, в том числе, высокие риски жизни и здоровью жителей России, что, в случае снятия субъективных препятствий ипотеки, может выйти на первый план.

Основными задачами развития, призванными обеспечить рост прибыли, AК СБ РФ (ОАО) на ближайшие 5 лет должны стать:

• создание устойчивой долгосрочной ресурсной базы;
• устойчивый рост рыночной стоимости банка: укрепление позиций на местном рынке банковских услуг и продуктов (расчетных, кассовых, депозитных, кредитных и т.д.);
• формирование универсального конкурентного спектра услуг, в том числе выход на местный рынок с конкретными новыми услугами;
• стремление к имиджу лидера, имеющего устойчивый образ лучшего поставщика банковских продуктов и самого надежного партнера в регионе;
• укрепление доверия населения к банку, повышение сервиса обслуживания клиентов, комплексное решение проблем клиента с использованием индивидуального подхода;

Для реализации данных планов должна быть проведена реструктуризация кредитного портфеля в пользу увеличения надежности, снижения риска не возврата средств.

Крайне важно добиться увеличения доли кредитов, выданных под залог ликвидной недвижимости.

Для решения поставленных задач необходимы определенные меры со стороны Сбербанка России и на государственном уровне. По всей видимости, такие меры будут предприниматься ввиду объективной необходимости поддержки банковского сектора и экономики в целом.

Даже при анализе  ипотечного кредитования в самом  крупном банке РФ видны те проблемы, с которыми сталкиваются современные российские банки в сфере ипотечного кредитования - несовершенное банковское и налоговое законодательство, нестабильная экономико-социальная ситуация, низкий уровень доходов населения.

АК СБ РФ в целом будет оставаться ближайшее время в жестких условиях данных реалий. Сохраняющиеся тенденции в банковском бизнесе – снижение рентабельности традиционных операций, увеличение масштабов деятельности (укрупнение) кредитных организаций, увеличение конкуренции, как со стороны банков, так и со стороны небанковских кредитных и прочих финансовых организаций. Главные факторы, оказывающие влияние на состояние отрасли – снижение уровня инфляции, макроэкономическая стабилизация, укрепление курса национальной валюты.

Дальнейшее развитие ипотека получит только при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-16% годовых – слишком дорогое удовольствие (к моменту выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором является заинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые пока ее боятся. Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку.

Кредитование застройщика, привлечение населения к участию  в ипотечных схемах, активизация рыночных процессов в сфере жилищно– коммунального хозяйства, целевая государственная поддержка социально незащищенных слоев населения, а также повышение эффективности систем градорегулирования и землепользования в российских регионах – все это звенья одной цепи, элементы одной системы. Комплексное решение этих задач может привести к снижению остроты жилищной проблемы. На основе выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФ можно выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:

- низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;

- отсутствие длинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;

- неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);

- высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;

- недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;

- высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;

- неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствие взаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) в системе ипотечного кредитования.

Таким образом, по итогам исследования будущее у российской ипотеки есть. Для решения этой задачи необходимо активное участие банковского сектора, причем ипотека является и инструментом для получения кредитной организацией прибыли, и реальным способом решения одной из серьезнейших социальных проблем.

 

 

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 14.07.08 с изм. от 24.07.2008).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в редакции от 13.05.2008)
4. Федеральный закон № 395-1 от 2.12.1990 «О банках и банковской деятельности» (в редакции от 08.04.2008).
5. Федеральный закон №86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (в редакции от 26.04.2007).
6. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 13.05.2008).
7. Федеральный закон № 152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 27.07.2006).
8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004.
9. Банковское дело: Учебник/ под ред.д-ра экон. наук , проф. Г.Г. Коробовой. –М.: Экономистъ,2004.
10. Банковское дело/Под редакцией О.И. Лаврушина. - М.: Банковский и биржевой НКЦ, 2006.
11. Банковское дело: Учебник. - 4-е изд., перераб. и доп./ Под ред. проф. В.И. Колесникова, проф. Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и статистика, 2002.
12. Битеряков А.В. Национальная специфика и организация ипотеки в современной России : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 М., 2006.
13. Жигунов И.В. Развитие системы ипотечного кредитования в России : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 СПб., 2003.
14. Иванов В.В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2007.
15. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2005.
16. Инвестиционный анализ:Учебно-практ. пособие.- М.: Дело, 2004.
17. Калинкина К.Е. Ипотечные ценные бумаги в системе жилищного ипотечного кредитования : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 М., 2004.
18. Каримов Б.Н. Ипотечное кредитование в России и проблемы повышения его эффективности: дис.канд.экон. наук. Специальность 08.00.10 – финансы, денежное обращение и кредит./Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации.- Москва,2004.
19. Касьяненко Т.Г. , Бузова И.А. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие. –СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003.
20. Коммерческая оценка инвестиций /под ред. Есипова В.Е. – СПб.: Питер, 2007.
21. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002.
22. Ольшанный А.И. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт. –М., Перспектива, 2002.
23. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование : Дис. … канд. экон. наук : 08.00.10 М., 2007.
24. Пещанская И.В. Краткосрочный кредит: теория и практика. –М.: Издательство «Экзамен», 2003.
25. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие.- СПб.:Питер,2006.
26. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2004.
27. Управление деятельностью коммерческого банка(банковский менеджмент)/под ред. О.И. Лаврушина.- М.: Юристъ, 2006.
28. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. –М.: Дело Лтд, 2003.
29. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2007.
30. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. 2-е изд. перераб. и доп..-М.: Финансы и статистика,2002.
31. Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю.В.Пашкуса.-СПб.: Изд-во С.-Петерб. Ун-та, 2004.
32. Экономический анализ:Учебник для вузов/под ред. Л.Т. Гиляровской. –М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
33. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит.- 2008.- №4- с.43-45.
34. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит.- 2007.-№9- с. 18-22.
35. Гаврилова Э.Н. (Сасунова Э.Н.) Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования и основные направления ее совершенствования//Финансовые инструменты регулирования экономики регионов на современном этапе. II международная научно-практическая конференция. – Махачкала: Изд-во ДГУ, 2006.
36. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. – 2008.- №6 – с. 51-54.
37. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело.- 2004.-№1 – с.20-22.
38. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт// Деньги и кредит .- 2006. - №10 – с.47-49.
39. Железнова О.Н. Ипотека – инструкция по применению // Финанс.- 2008. -№4- с.14-15
40. Кессельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Финансы и кредит.- 2003.- №9 – с. 27-29.
41. Кузьменко И. В. Ипотечный вопрос // Секрет фирмы.-2004.-№29-с.70-73.
42. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит.- 2006.-№4 – с. 22-28.
43. Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Проблемы инвестирования в жилищное строительство. Российско-британский проект по проблеме «управление недвижимостью»// Сборник трудов. Кн.5.- М.: Москва-Оксфорд,2003.
44. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. -2003. - №3 – с.57-59.
45. Редькина О. Ипотечные банки: какой выбрать? // Квадратный метр. – 2007. - №59. – с.7-10.
46. Рубченко М.Ю. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг // Эксперт.- 2007.-№37- с. 39-40.
47. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России // Банковское дело.- 2006.- №11- с.44-45.
48. Софронова В.В., Дмитриева Н.Ю. Управление кредитными рисками // Финансы и кредит. – 2004. - №1.- с. 23-28.
49. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансист.-2004.-№2- с.28-30.