Управление многоквартирными домами

Правовые основы института непосредственного управления собственниками многоквартирным домом содержащиеся в нормах жилищного права. Статья 36 жилищного кодекса Российской Федерации определяет право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, эта статья как говорилось выше, содержатся в нормах главы 18 гражданского кодекса РФ и раннее действовавшего, упомянутого, мной ранее федерального закона «О товариществах собственников жилья». В ст.36 ЖК РФ содержится норма устанавливающая перечень имущества относящего к общему, то есть находящегося в долевой собственности, так же в этой статье содержится норма касающаяся режима использования общего имущества, определяется общем собранием собственников многоквартирного дома.

Правовой основой института  непосредственного управления многоквартирным домом, также являются нормы статей 37 - 39 ЖК РФ: нормы регулирующие режим использования, долю расходов на содержания общего имущества, правила содержания общего имущества

Содержание общего имущества  в многоквартирном доме.

Устанавливают нормы связанные с:

- определения долей в  общей собственности;

- основание возникновения  права на долю в общем имуществе;

- правила перехода доли  в общей собственности;

- норма запрещающая  выдел доли в натуре своей  доли в праве общей собственности на общее имущество;

- запрет отчуждать  свою долю отдельно от права  собственности на жилое помещение  собственника;

- обязанность  собственников МКД нести бремя  содержания общего имущества МКД, - правило которое устанавливает распределение расходов на содержание общего имущества МКД согласно доли собственника жилого помещения в общей собственности многоквартирного дома;

- правила содержания  общего имущества МКД устанавливаемые  Правительством Российской Федерации, эти правила так же являются правовой основой для института непосредственного управления МКД.

Нормы статей с 44-48, 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулируют способ содержания и управления многоквартирным домом, его роль и возможности влияния собственников на принимаемые решения, с помощью общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: компетенция, порядок проведения, регламент и форма принятия решения. Подводя итог первого раздела, следует определить круг нормативно-правовых и нормативных актов, создающих правовую основу института непосредственного управления многоквартирным домом, в их число входит:

- Конституция Российской Федерации ⁴⁷;

- нормы Гражданского права, содержащиеся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994. г № 51-ФЗ ⁴⁸ и Федеральном законе № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ⁴⁹;

- федеральном законе № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ⁵⁰;

- федеральный закон № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ⁵¹;

- нормы Жилищного права, содержащиеся в:

а) федеральном законе № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» ⁵²;

б) жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 года;

- постановление правительства Российской Федерации № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» ⁵³;

- постановление Правительства РФ № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» ⁵⁴;

- постановление Госстроя РФ № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» ⁵⁵;

- постановление Правительства РФ № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» ⁵⁶;

- постановление Правительства Российской Федерации № 491«Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,…» ⁵⁷.

 

2 ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО  СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

 

 

2.1 Права  и обязанности собственников  помещений в МКД 

«Говоря о правах и обязанностях собственников общего имущества многоквартирного дома, следует отметить что, права и обязанности не могут распространятся на помещения расположенные внутри жилых или нежилых помещений, не являющимися помещениями общего пользования и объектов не входящих в состав общего имущества, находящихся в собственности различных лиц» ⁵⁸.

«Общая собственность  на объекты общего пользования возникает  как следствие того, что субъект  приобретает в собственность  жилое помещение в многоквартирном  доме. Возникает такое право в  силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности» ⁵⁹.

2.1.1 Право собственности  на общее имущество МКД

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в связи с осуществлением сделки, или в связи с наследованием недвижимого жилого или не жилого помещения в многоквартирном доме. Право собственности подразумевает наличие трёх составляющих субъективного права на собственность, это право владеть, пользоваться, распоряжаться.

Все перечисленные основания  права собственности на недвижимое имущество, подлежат обязательной государственной регистрации.

Смысл и содержание государственной  регистрации обозначен в ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ⁶⁰. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Поэтому право собственности граждан на объекты общей собственности в многоквартирном доме возникает с момента совершения гражданско-правовой сделки, принятия наследства, с момента законного владения недвижимого на вновь создаваемое имущество, до 21 января 1998 года, то есть до вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ ⁶¹, и с момента государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», № 122-ФЗ» ⁶².

Продолжая тему о праве  собственности на общее имущество  собственников МКД, следует определить состав этого имущества. «По мнению С.В.Мятиящук: Современные жилые многоквартирные дома являются сложными конструктивно-техническими сооружениями, обладающие множеством технологических устройств, входящих в состав самого строения.

С вязи с этим, появилась необходимость определить законом перечень объектов входящих в состав общего имущества, так как  от бесперебойного функционирования этих объектов зависит качество проживания жителей дома, и в первую очередь  собственников МКД» ⁶³.

В соответствии ч.2, ст.290 ГК РФ и ч.1, ст.36 ЖК РФ, Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Владея этим имуществом, собственник не вправе отчуждать свою длю в праве  собственности на общее имущество  жилого дома, а так же совершать  иные действия, влекущие передачу этой собственности отдельно от права  собственности на квартиру, собственник без согласия других собственников жилых помещений в МКД не в праве принимать решения связанные с изменением границ дома и земельного участка находящегося в общей собственности, принимать решения по вопросу реконструкции, ремонту, выбору способа управления МКД и выбора управляющей организации без предусмотренной для этой цели специальной согласительной процедуры» ⁶⁴.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном  доме вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, т.е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено. Но вместе с тем такое пользование не должно нарушать нормы закона или иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц, прежде всего соседей.

Распоряжаться общим имуществом многоквартирного, возможно только с согласия всех собственников помещений МКД, в пределах полномочий общего собрания собственников МКД, сдавать в аренду земельный участок, помещения, оборудование и коммуникации, подвал или чердак и прочее имущество. Отчуждение общего имущества МКД, допускается уменьшением его размера, может быть осуществлено путём реконструкции общего имущества МКД, земельный участок, принадлежащий на праве общей собственности собственникам МКД, может быть передан в ограниченное пользование другим лицам. Но для этого необходимо, чтобы собственники помещений приняли соответствующее решение на общем собрании.

В случае разрушения многоквартирного дома, например в  случае пожара, пострадавшие собственники сохраняют долю в праве общей  долевой собственности на земельный участок, на котором располагался такой дом. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме как участники общей долевой собственности на общее имущество не только имеют права на общее имущества такого дома, но и несут обязанности, к числу которых относятся содержание общего имущества МКД.

2.1.2 Содержание  общего имущества МКД

Согласно ч.1 ст.39 ЖК РФ собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира и сколько человек в ней проживает, собственники помещений обязаны оплачивать содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги.

Согласно  ч. 3, ст.39 ЖК РФ собственники общего имущества МКД обязаны содержать и ремонтировать это имущество согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Правительством Российской Федерации. На данный момент Правительством Российской Федерации принято Постановление № 491 от 13 августа 2006 года «Об Утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» ⁶⁵.

Эти правила  регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве  общей долевой собственности  собственникам помещений в многоквартирном доме, а именно:

- устанавливают порядок определения состава общего имущества, давая четкое писание объектов входящих в состав общего имущества;

- устанавливают требования к содержанию общего имущества по нескольким параметрам.

Общее имущество должно содержаться в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома и иметь ряд требований:

б) освещение  помещений общего пользования;

в) обеспечение  установленных законодательством  Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

г) уборку и санитарно-гигиеническую  очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз  твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством  Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и  уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества ⁶⁶.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном  доме устанавливают обязанность нести собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;