Управление многоквартирным домом

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Уральский государственный экономический университет»

(ФГБОУ ВПО «УрГЭУ»)

 

 

Контрольная работа

по дисциплине: «Жилищное право»

 

 

 

 

Исполнитель:

А.В. Лаврентьев

Группа: ГПЮ-13-НС

 

Проверил:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург

2015

Введение

1. Понятие многоквартирного дома
2. Управление многоквартирным домом
3. Задача
4. Задача
5. Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Жилье – одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем. Согласно статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону. Существование нескольких семей в одной квартире, стесненность, низкие нормы обеспеченности жилой площадью на одного человека – эти реалии нашей жизни также не имеют никакого отношения к цивилизованному понятию «жилье».

Поэтому, как и во все времена, была и остается проблема обеспечения граждан жильем, и не простым жильем, а соответствующим современному уровню развития цивилизации.

В конце 2004г. вышла новая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации, которая включила в себя новый раздел - Управление многоквартирным домом. Жилищный кодекс Российской Федерации – основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ вступил в силу 1 января 2007 года, однако из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ до сих обсуждается масса вопросов о целесообразности принятия данного кодекса и его слабой нормативно-разъяснительной силе.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом.

 

1. Понятие многоквартирного дома

 

  
      Многоквартирный дом - объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его  элементов в системе.

 

           В материальном плане многоквартирный  дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы:  
       1. Конструктивные элементы здания- части здания, представляющие  собой  строительные конструкции (ограждающие  несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

  2. Помещения жилые и нежилые. 

Жилые помещения - это по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры). Законодательно  понятие «жилое помещение» закреплено в ч.2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

 

     Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

 

           3. Помещения, не являющиеся частями  жилых и нежилых помещений - все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). к таким помещениям относятся, например, коридоры. чердаки. подвалы, лифтовые шахты.

 

         4. Инженерные сети и оборудование  внутри здания - коммуникации  и оборудование, расположенные в  доме и предназначенные для  предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

 

     Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения  в дальнейшем не будут рассматриваться  как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

 

         1. в отношении управления такими  помещениями решение принимает их собственник;

         2.в отношении всех остальных  элементов решения по вопросам  управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Говоря  об управлении жилыми многоквартирными домами, подразумевается  управление таким имуществом.

 

     Кроме непосредственно здания, в состав многоквартирного дома может входить земельный участок (как правило, вместе с расположенными на нем прочими объектами).

 

     Многоквартирный дом как объект управления в рамках жилищного 

законодательства состоит из следующих основных элементов:

- конструктивные элементы здания:

- помещения, не являющиеся  частями жилых и нежилых помещений;

- инженерные сети  и оборудование внутри здания;

- земельного участка, на котором расположено здание, включая:

- элементы озеленения  и благоустройства;

- объекты, на нем  расположенные и предназначенные  для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

 

         Следует отметить, что когда говорят управление многоквартирным домом, они имеют в виду именно жилой многоквартирный дом. Что означает данное понятие? Ранее законодательство содержало следующий критерий для отнесения дома к жилому: более 50% площадей зданий должны быть предназначены для постоянного проживания граждан. В настоящее время жилое здание - это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан. Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку оно (здание) остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом промышленного производства или офисным зданием.

 

       Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007г. № 29.

 

       Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме: многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

 

     Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления многоквартирными домами:

 

     Во первых, состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);

 

         Во вторых, содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности:

 

       В третьих, предназначается  для  постоянного  проживания  граждан (что означает «жилой дом»);

 

       В четвертых, располагается на земельном участке.

 

      Таким образом, собственники многоквартирных  домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, голосований и т.п.). 

 

2. Управление многоквартирным домом

 

 

      Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. 

 

      Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым  домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

 

      Признаки  управления многоквартирным домом:

Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса. 

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект. По  объекту управления выделяют формы  управления многоквартирным домом:

управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица; 

управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками. 

 

      Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

 

      Субъект управления:

осуществляет управленческую и организационную работу; 

принимает решения;

обеспечивает достижение поставленных целей. 

 

      При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. 

 

      Таким образом, управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.