Договор управления многоквартирными домами

Договор управления многоквартирными домами. Предмет и иные условия  договора управления многоквартирными домами. Порядок прекращения и  продления договора управления многоквартирными домами.

 

Договор управления многоквартирными домами.

 

Конституцией Российской Федерации установлено, а именно ст. 35, что в России иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами вправе каждый. Данное конституционное положение , также отражено в жилищном законодательстве, обосновано оно тем, что любой собственник жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. Из этого можно сделать вывод, что собственники сами определяют, какая форма управления многоквартирным жилым домом подходит им больше. Действующее законодательство предусматривает наличие альтернативных форм (способов) управления многоквартирными домами, что само по себе, является шагом навстречу качеству в этой сфере, так как, возрастает конкурентоспособность и возможность выбора между ТСЖ, ЖК и ЖСК, самоуправления или путём привлечения управляющей организации по договору управления. Управление представляет собой - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме ( ЖК ст. 161).

Таким образом, новый вид гражданско-правового договора, и есть договор управления многоквартирным домом, что также предусматривается Жилищным кодексом.

В соответствии со ст. 162 Кодекса  одной стороной договора управления является управляющая организация, другой могут быть:

• собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);
• органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;
• ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс допускает заключение договора управления многоквартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным  домом заключается в простой  письменной форме. Условия договора управления всегда должны быть одинаковы  для всех собственников помещений  в многоквартирном доме, поскольку  это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая  организация. Условия управления многоквартирным  домом как единым объектом не могут  быть различными, взаимоисключающими, противоречивыми. Безусловно, полного  единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем решения  на общем собрании по этому вопросу принимаются простым большинством голосов, вероятность получения которого достаточно высока.

Договор управления многоквартирным  домом следует иметь на руках  у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов — оплаты.

 

Предмет и иные условия  договора управления

 многоквартирными домами.

 

Предметом договора управления МД является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 п.2 ЖК РФ):

• оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
• предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;
• осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается  заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях  форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. А  также, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В Жилищном кодексе указаны следующие существенные условия договора управления:

 

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;
• порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме;
• порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Из этого делаем вывод, что в договоре конкретно определяется, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение уточняется при помощи описания общего имущества дома.

Сторонами указываются, какие  действия нужно производить для  эффективного управления домом. Собственники помещений вправе определить любой  перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. .. Единственным критерием при установлении такого перечня является обеспечение собственниками помещений необходимого состояния многоквартирного дома, определяемого правовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ).

Он может лишь донести до собственникам почему стоит включить, какую либо услугу, или как отразится невключение какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Итоговое решение по этому вопросу всегда остается за собственниками - на них лежит вся ответственность за принятое решение.

Перечень коммунальных услуг, которые управляющая организация обязана предоставлять, т.ж. указывается в договоре, помимо прочего: электро и газоснабжение. И именно управляющая организация единолично контролирует предоставление коммунальных услуг, содержание и ремонт подопечного им многоквартирного дом.

Оплата коммунальных услуг, будет зависеть вероятно всего, от показаний приборов общедомового учета или индивидуального учета. Каждый собственник имеет право установить себе, так называемый, «счетчик» (индивидуальный прибор учета), с целью экономии.

Контроль за тем, правильно и своевременно ли управляющая компания осуществляет свою деятельность, является одним из главных условий договора. На данный момент контроль осуществляется муниципалитетами и лишь в том случае, если поступает соответствующее заявление, содержащее жалобу, от граждан, но все стремится к тому, что все собственники в многоквартирном доме будут участвовать непосредственно в осуществление контроля. А также управляющий в соответствие с частью 11 ст.162 ЖК РФ, обязан предъявлять отчет  проделанной работе, четком выполнение договора и своих обязанностей за пошедший год, за исключением тех случаев, когда в договоре обозначатся иные сроки.

Сроки заключения договора устанавливаются Жилищным кодексом, не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162), если от сторон не поступает заявления о прекращение сотрудничества, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162).

Пункт о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом, является частью договора. И управляющий должен передать ее за 30 дней до прекращения договора.

Порядок прекращения и  продления договора управления

 многоквартирными домами.

 

Договор управления многоквартирным  домом  может быть прекращен одним  из следующих способов:

1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

3. При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В том случае, если соглашение о расторжение договора управление подписан между управляющей компанией и собственниками, то права и обязанности сторон договора прекращаются с момента, в установленный срок.

Изменение способа управления — путем  одностороннего прекращения  договора, заключается в том, что  на основание п. 3 ст. 161 ЖК РФ договор может быть изменен в любое время на основании решения собрания собственников. Стоит обратить внимание на то, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, суд обоснованно указывает, что передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок.

Также договор расторгается при существенном нарушении договора другой стороной, что указана в Жилищном Кодексе, наиболее распространённые нарушения закачаются в следующем:

• систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;
• непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
• причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.

Нельзя исключать вариант, что управляющая компания сама расторгнет договор, направляя свое требование о расторжение всем собственникам. Иски в суд о расторжении договора управляющие организации подают, как правило, в связи с неуплатой  собственниками вознаграждения по договору.