Товарищество Собственников Жилья

За выполняемую работу председатель правления товарищества может получать вознаграждение. Размер вознаграждения председателя правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.

3.6. Ревизионная  комиссия (ревизор) товарищества  собственников жилья

Для осуществления проверок финансовой деятельности ТСЖ должна быть избрана ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов ТСЖ на срок не более чем 2 года.

В состав ревизионной  комиссии ТСЖ не могут входить  члены правления товарищества.

В обязанности ревизионной  комиссии входит:

·     проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

·     представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

·     отсчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

В случае если в товариществе избрана ревизионная комиссия, а  не ревизор, то ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии, который и организует работу комиссии.

Глава 4. Хозяйственная  деятельность ТСЖ

Для достижения целей, предусмотренных  уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной  деятельностью.

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация  и ремонт недвижимого имущества  в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных  помещений и объектов общего  имущества в многоквартирном  доме;

3) сдача в аренду, внаем  части общего имущества в многоквартирном  доме.

Деятельность ТСЖ может  осуществляться только в рамках, оговоренных  в его уставе. В ст.137 ЖК РФ установлено, что ТСЖ вправе:

1) заключать в соответствии  с законодательством договор  управления многоквартирным домом,  а также договоры о содержании  и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуги прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету  доходов и расходов на год,  в том числе необходимые расходы  на содержание и ремонт общего  имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на  основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы  для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми  банками кредитами в порядке  и на условиях, которые предусмотрены  законодательством;

6) передавать по договору  материальные и денежные средства  лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

7) продавать и передавать  во временное пользование, обменивать  имущество, принадлежащее товариществу;

8) предоставлять в  пользование или ограниченное  пользование часть общего имущества  в многоквартирном доме;

9) в соответствии с  требованиями законодательства  в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества  в многоквартирном доме;

10) получать в пользование  либо получать или приобретать  в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

11) осуществлять в соответствии  с требованиями законодательства  от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

12) заключать сделки  и совершать иные отвечающие  целям и задачам товарищества  действия.

Все средства, поступающие  в товарищество, в соответствии с нормами, определенными ст.152 ЖК РФ, состоят: из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ; из доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта; предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий и прочих поступлений.

Все доходы, полученные от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты его общих расходов. По решению общего собрания ТСЖ эти доходы могут быть направлены в его специальные фонды и расходоваться в порядке, предусмотренном его уставом.

4.1. Налогообложение  деятельности товарищества собственников жилья

ТСЖ является юридическим  лицом с момента его государственной  регистрации. В ст.11 Налогового кодекса  РФ (НК РФ) под организациями понимаются юридические лица, образованные согласно законодательству РФ. Согласно ст.9 НК РФ организации признаются налогоплательщиками и налоговыми агентами.

Налогообложение деятельности ТСЖ во многом будет зависеть от выбранной системы налогообложения - общий режим налогообложения (далее  ОРН) или же специальный режим  налогообложения. Глава 26.2 НК РФ устанавливает порядок определения и уплаты налогов при упрощенной системе налогообложения, а глава 26.3 – систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности.

Статьей 346.13 НК РФ, статьей 346.12 НК РФ. При применении упрощенной (НДС, налог на прибыль, ЕСН) уплачивается единый налог, причем налогоплательщик сам выбирает объект налогообложения доходы (ставка 6%) или доходы за вычетом расходов (ставка15%). Режим налогообложения деятельности ТСЖ будет определяться и тем, все ли квартиры в доме приватизированы, если доля квартир неприватизированных составит 25% или более, то невозможно будет применять УСН.

В случае применения общего режима налогообложения, ТСЖ признается плательщиком всех налогов, в том  числе и НДС (ст.143, ст.146, ст.149 НК РФ).

Основная ошибка, допускаемая  многими ТСЖ, - это передача в аренду юридическим или физическим лицам  жилого помещения не для проживания и неуплата НДС, тогда как вся  сумма арендной - платы в этом случае подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке.

За выполняемую работу члены правления товарищества могут  получать вознаграждение, следовательно, они будут являться налогоплательщиками  налога на доходы физических лиц (ст.226 и пп.8 п.1 ст.278 НК РФ).

УСН является специальным налоговым режимом, применяемым на добровольной основе в соответствии с главой 26.2 НК РФ. Условия для перехода на УСН:

1) доход организации  не превышает 20 млн. руб.;

2) остаточная стоимость  основных средств и нематериальных  активов не превышает 100 млн.  руб.;

3) доля непосредственного  участия других организаций составляет  не более 25% (кроме общественных  организаций инвалидов), (подпункт 14 п.3 ст.346.12 НК РФ);

4) средняя численность  работников не превышает 100 человек.

Если по итогам налогового (отчетного) периода не выполнено хотя бы одно из условий, налогоплательщик считается перешедшим на общий режим налогообложения.

Налогоплательщик, перешедший с УСН на ОРН, вправе вновь перейти  на УСН не ранее чем через один год после того, как он утратил  право на применение УСН.

В соответствии с пунктом 17 ПБУ 6/01 по объектам основных средств  некоммерческих организаций амортизация  не начисляется.

Таким образом, остаточная стоимость основных средств некоммерческих организаций равна их первоначальной стоимости.

Некоммерческие организации у которых остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов не превышает 100 млн. руб., вправе перейти на УСН.

УСН предусматривает  для юридических лиц замену большинства  налогов на единый налог на доход (или выручку), отказ от ведения бухгалтерского учета и отчетности в соответствии с утвержденным Положением Минфина РФ, сокращение числа форм бухгалтерской отчетности и налоговых расчетов.

При выборе УСН предлагается два варианта налогообложения, выбор  объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком. Объект налогообложения не может меняться налогоплательщиком в течение всего срока применения УСН. Объектом налогообложения могут быть или доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6%, или доходы, уменьшенные на величину расходов. В этом случае налоговая ставка устанавливается в размере 15%. Состав расходов определен в ст.346.16 НК РФ, поэтому при выборе объекта налогообложения необходимо более внимательно ознакомиться с этой статьей и определить, будут ли присутствовать эти расходы в ТСЖ.

4.2. Договорная  деятельность товарищества собственников  жилья

Раздел VII ЖК РФ определят  размер и порядок оплаты за жилое  помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение  и коммунальные услуги теперь многоуровневая. Состав платы будет различным для собственников жилых помещений и нанимателей помещений по договору социального найма. В этом случае собственником помещений будет выступать соответствующий фонд, получающий плату за найм жилого помещения по договору социального найма. Установлены 3 основные составляющие - это плата за пользование жилым помещением (плата за найм), плата за содержание и плата за коммунальные услуги.

Часть 4 ст.154 ЖК РФ определяет состав и виды коммунальных услуг, подлежащих оплате:

1) за холодное и  горячее водоснабжение,

2) водоотведение,

3) электроснабжение, газоснабжение  (в том числе поставки бытового  газа в баллонах),

4) отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого  топлива при наличии печного  отопления).

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса.

В соответствии с нормами  пункта 17 ст.2 потребителями услуг  организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов в многоквартирных домах являются товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации.

Новый ЖК РФ по-иному решает вопросы порядка оплаты за жилое  помещение и коммунальные услуги. Статья 155 ЖК РФ устанавливает, что члены  ТСЖ вносят обязательные платежи, связанные  с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой, коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Те, кто является членами ТСЖ в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.

Таким образом, в ТСЖ  возникает достаточно большой круг договоров, с одной стороны, это  договоры с организациями, предоставляющими услуги, с другой стороны, договоры с членами ТСЖ, собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ, арендаторами, то есть всеми заинтересованными лицами, потребляющими эти услуги. А также еще и ряд договоров с иными организациями, обеспечивающими ТСЖ (ремонтные, охранные организации, банк, кредитные организации и т.д.). То есть в ТСЖ как юридическом лице появляется достаточно большой раздел деятельности, связанный с заключением, сопровождением и контролем за исполнением договорных обязательств контрагентов ТСЖ. В ТСЖ также неплохо иметь свои варианты договоров, содержащие отдельные положения, выгодные для членов ТСЖ.

В общем виде каждый договор  должен содержать предмет договора, права и обязанности сторон, порядок  взаиморасчетов, сроки исполнения обязательств, а также ответственность сторон в случае нарушения ими своих обязательств, размер неустойки, порядок ее неуплаты и иные существенные условия. В силу действия ст.421 ГК РФ стороны вправе заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законами ли иными правовыми актами.

4.3. Реорганизация  ТСЖ

Реорганизация ТСЖ может  быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения  или преобразования. Решение о реорганизации может принять только общее собрание ТСЖ, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Статьей 140 ЖК РФ установлены организационно-правовые формы преобразования ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив.