Товарищество собственников жилья

Содержание:

 

1. Товарищество собственников жилья (кондоминиум)                                     3
2. Проект судебного решения по виндикационному иску                                10
3. Таблица                                                                                                               16
4. Задача 1                                                                                                               17
5. Задача 2                                                                                                               19

Список использованных источников                                                                   21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Товарищество собственников жилья (кондоминиум)

 

Товарищество собственников жилья - это форма объединения домовладельцев (т. е. собственников жилых и нежилых  помещений в доме) для совместного  управления, владения, пользования  и в установленных законодательством  пределах распоряжения комплексом недвижимого  имущества, составляющего кондоминиум.

В свою очередь, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных  границах и расположенное на нем  жилое здание, причем отдельные части  этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности  отдельных граждан или юридических  лиц, а остальные части (общее  имущество) находятся в общей  долевой собственности всех домовладельцев в доме.

Общим имуществом в кондоминиуме являются межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические подвалы  и т. п. Управляющая компания как  организация выполняет часть  функций заказчика (ТСЖ), и принимает  на себя нижеследующие обязательства: привлечение на равноправной конкурсной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг, заключение с ними договоров (контрактов) на выполнение заказа, а  также применение экономических санкций за нарушение договорных обязательств; рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг; от лица заказчика представление интересов в части объектов собственности в жилищно-коммунальной сфере и защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг; выполнение всех иных необходимых действий в пределах полномочий, установленных действующим законодательством.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим  имуществом жилого дома домовладельцы  вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом. Управление кондоминиумом может осуществляться путем:

• непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;
• передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;
• образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению, уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Способ управления кондоминиумом  может быть изменен в любое  время по решению домовладельцев.

Неизбрание домовладельцами в течение шести месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50 процентов площади помещений находится в частной собственности, влечет наложение штрафа на домовладельцев - граждан и организации, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме. 
 Размер штрафа устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Из всех способов управления кондоминиумами наиболее эффективен способ управления посредством товариществ собственников  жилья.  Остальные формы управления кондоминиума - управление самими домовладельцами это всего лишь частный случай маленького кондоминиума (до четырех домовладельцев), а передача управления кондоминиума службе заказчика - для домовладельцев, практически, мало что изменяет в их жизни, так как управление кондоминиумом в этом случае отходит к жилищно-коммунальным службам, что на практике зачастую означает возвращение к той же ситуации по обслуживанию жилых и нежилых помещений, которая была до создания кондоминиума, то есть приход к той же неэффективной системе, что была раньше, и от которой домовладельцы пытались уйти, создавая кондоминиум.

Организация ТСЖ в доме означает, что не ДЭЗ или ЖЭК, а сами владельцы  квартир на собраниях решают судьбу своего обиталища (установить счетчики воды, газа, поставить ли в подъезде кодовый замок, пригласить ли оплачиваемую консьержку, посадить ли под окнами кусты, когда делать ремонт здания, в какой цвет покрасить стены  лестничных пролетов).

Объекты кондоминиума в многоквартирном  доме условно можно разделить  на: жилые помещения, нежилые помещения  и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Помещение - единица комплекса недвижимого  имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием  объект недвижимости), выделенная в  натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых  или иных целей, находящаяся в  собственности граждан или юридических  лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований.

Поскольку основной целью создания ТСЖ является управление кондоминиумом, данная некоммерческая организация  обладает ограниченной (специальной) правоспособностью.

ТСЖ при наличии сформированного  кондоминиума может быть создано  в соответствии с ФЗ "О товариществах  собственников жилья". В случае если кондоминиум в доме не сформирован, ТСЖ может быть создано согласно ст. 291 ГК РФ.

Исходя из сложившейся практики, кондоминиум создается на основе дома, в котором более половины квартир находятся в частной  собственности. В домах, в которых  есть и частное, и муниципальное  жильё, всех жителей муниципальных  квартир в ТСЖ представляет государство  в лице соответствующего местного органа. Поэтому, если у государства больше 50 % голосов на общем собрании товарищества, то такая ситуация не отличается от той, когда государственный орган  самостоятельно управляет обслуживанием  дома.

Работа по формированию кондоминиума заключается в подготовке и утверждении  технической документации на домовладение, определении доли каждого домовладельца  на общее имущество, включая земельный  участок.  Это позволяет произвести предварительную разработку бизнес-плана и просчитать экономику управления кондоминиумом. На данном этапе можно определить, сколько придется затратить на содержание дома и участка, а также затраты самих жителей.

Кондоминиум создается тогда, когда  в одном жилом доме имеются  разные формы собственности: в собственности  граждан, в собственности государства, собственности муниципального совета и т.д.Например: в жилом доме еще не все квартиры приватизированы гражданами, а есть и квартиры, на которые у граждан имеются ордера, т.е. квартиры находятся еще в собственности государства. Вот эти собственники - граждане и территориальное управление района в лице своего представителя - могут создавать "кондоминиум". Для создания "кондоминиума" необходимо не немее двух домовладельцев.

ТСЖ имеет право "организовывать собственное домоуправление", которое  будет обслуживать недвижимое имущество  в кондоминиуме на правах жилищно-коммунальной организации. Именно ТСЖ станет заключать  договоры с другими организациями, например, "Водоканал", на обслуживание и эксплуатацию недвижимости в кондоминиуме.

А в кондоминиуме содержание и ремонт помещений, осуществляется за счет домовладельцев - собственников этого имущества.

Таким образом, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных  границах и расположенное на нем  жилое здание, причем отдельные части  этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности  отдельных граждан или юридических  лиц, а остальные части (общее  имущество) находятся в общей  долевой собственности всех домовладельцев в доме. Общим имуществом в кондоминиуме являются межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические подвалы.

Организация ТСЖ в доме означает, что сами владельцы квартир на собраниях решают судьбу своего обиталища (поставить ли в подъезде кодовый  замок, пригласить ли оплачиваемую консьержку, посадить ли под окнами кусты, когда  делать ремонт здания, в какой цвет покрасить стены лестничных пролетов). ТСЖ может стать замечательной  альтернативой дирекции единого  заказчика, если станет управлять и  эксплуатировать здание, исходя только из финансовых возможностей и пожеланий  самих жителей. Впрочем, если жильцы не имеют избытка времени или  не обладают знаниями, необходимыми для  качественного управления недвижимостью, они могут заключить договор  с эксплуатирующей организацией любой формы собственности и  передать ей функции управления зданием.

Основным преимуществом кондоминиума перед другими формами собственности  является предоставление каждому его  члену возможности контролировать распределение финансовых потоков (бюджетных дотаций, средств, собираемых на обслуживание дома либо полученных за аренду земли или помещений), которые  входят в состав данного кондоминиума. Кроме того, домовладелец получает право выбора эксплуатационной организации, с которой будет заключен договор  на обслуживание.

Обслуживание и эксплуатация недвижимого  имущества в кондоминиуме:

Для реализации целей обеспечения  сохранности недвижимого имущества  в кондоминиуме, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем  граждан обслуживание и эксплуатация недвижимости в кондоминиуме должны осуществляться физическими или  юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление ремонтно-эксплуатационной или строительной деятельности в  случае, если закон требует наличия  такой лицензии.

Физические и юридические лица, осуществляющие ремонтно-эксплуатационную или строительную деятельность, выполняют  работы по содержанию и ремонту недвижимого  имущества, предоставлению коммунальных услуг, строительству дополнительных объектов в кондоминиуме по договорам  с лицами, управляющими кондоминиумом (домовладельцами, уполномоченными  государством или органом местного самоуправления службами заказчика, товариществами собственников жилья или уполномоченными  ими на то управляющими - физическими  лицами или организациями). 
 Ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение несложных строительных работ может осуществляться непосредственно домовладельцами или товариществом собственников жилья. Товарищество собственников жилья должно иметь соответствующее специальное разрешение (лицензию) на соответствующие виды деятельности, если законом эти виды деятельности отнесены к перечню лицензируемых.

 

 

 

 

 

Заключение

 

При ТСЖ собственники квартир, организуя  товарищество, вступают в долевое  владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных  с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений  о сдаче в аренду общего имущества  – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз  в год. Все остальное время  решением вопросов занимается выбранное  жильцами правление и председатель, которые являются представителями  мнения собственников. Председатель правления  заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать  себе управляющую организацию, которая  и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую  компанию, требовать отчет о потраченных  средствах, следить за качеством  оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или  иной организации, поменять ее.

Разумеется, если в качестве способа  управления выбрано ТСЖ или управляющая  компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен помно получить грамотное управление вашим домом, вашим общим имуществом, качественное предоставление ЖКУ. Решать, что для дома лучше: ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, предстоит, конечно, только владельцам.

 

 

2 Проект судебного решения  по виндикационному иску

 

Постановление Президиума ФАС РФ от 09 декабря 2010 г. No 8455 по делу No А54-4614/2007-С17

Приобретатель имущества, истребуемого по виндикационному иску, является недобросовестным, если из обстоятельств дела следует, что он должен был усомниться в праве продавца отчуждать это имущество.

Суть спора:

ОАО «Рязанская кинокопировальная  фабрика» (далее — Фабрика) обратилось в арбитражный суд с иском  к ООО «Эрмитаж» об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого  имущества: здания производственного  корпуса, котельной и склада. Впоследствии в отношении склада Фабрика отказалась от иска, поэтому суды рассматривали  лишь спор по поводу зданий производственного  корпуса и котельной.

Иск был мотивирован тем, что ООО «Эрмитаж», владеющее спорным имуществом, является его недобросовестным приобретателем.