Договор купли-продажи

 Дела по рассмотрению  споров связанных с договором  купли – продаже в суде первой  инстанции рассматриваются судьей  единолично .

Обращение в арбитражный  суд по делам связанных с договором  купли – продаже осуществляется в форме искового заявления, так  как дело возникает из гражданских  правоотношений.

Разрешение спора в  заседании арбитражного суда РФ является основной стадией арбитражного процесса. Именно здесь происходит рассмотрение и разрешение дела по существу. На ранее  рассмотренных стадиях дело как  бы «проходит проверку» на возможность  его быстрого и правильного разрешения арбитражным судом. Для рассматриваемой  стадии арбитражного процесса важное значение играет порядок проведения судебного разбирательства, поскольку неукоснительное соблюдение процедуры гарантирует участникам процесса наиболее полную реализацию их прав и показывает реализацию на практике основных принципов арбитражного процесса.

По общему правилу, дело должно быть рассмотрено арбитражным судом  первой инстанции и решение принято  в срок, не превышающий месяца со дня вынесения определения суда о назначении дела к судебному  разбирательству.

Установлено общее правило,  согласно которому дела в первой инстанции  рассматриваются судьей единолично.  Но  дела о признании недействительными актов государственных   органов, органов местного самоуправления и иных органов и  дела  о  несостоятельности   (банкротстве)   рассматриваются судом коллегиально. Помимо этого, любое дело по решению председателя  суда  может  быть рассмотрено  коллегиально (ст.17 АПК РФ).

Подготовку заседания  по разрешению спора, как правило, проводит консультант (специалист), который составляет список дел, назначенных к рассмотрению; вывешивает его в установленном  месте; докладывает председательствующему  о возможном рассмотрении дела; проверяет  явку сторон и полномочия их представителей, а также поступления дополнительных материалов.

Стадию разрешения спора  в арбитражном суде можно разделить  на четыре части:

   а) первая часть,  в ходе которой рассматривается  вопрос о возможности рассмотрения  дела при данном составе участников, данном составе суда и т.д., является подготовительной;

  б) во второй части  непосредственно происходит рассмотрение  дела;

  в) третью часть  составляют судебные прения участников  процесса, позволяющие им, на основе  исследо­ванных во второй части доказательств, высказать свое мнение по поводу разрешения рассматриваемого дела;

   г) четвертая часть  - вынесение арбитражным судом,  в совещательной комнате, решения  и объявление его участникам  процесса.

В ходе подготовительной части  судебного разбирательства, судья, либо, при коллегиальном рассмотрении дела, председательствующий состава  суда: открывает судебное заседание  и объявляет, какое дело подлежит рассмотрению; проверяет явку в судебное заседание лиц, участвующих в  деле, их представителей и иных участников арбитражного процесса, устанавливает  их личность и проверяет полномочия; устанавливает, извещены ли надлежащим образом лица, не явившиеся в судебное заседание, и какие имеются сведения о причинах их неявки; выясняет вопрос о возможности слушания дела; объявляет состав арбитражного суда, сообщает, кто ведет протокол судебного заседания, кто участвует в качестве эксперта, переводчика, и разъясняет лицам, участвующим в деле, их право заявлять отводы; разъясняет лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса их процессуальные права и обязанности; удаляет из зала судебного заседания явившихся свидетелей до начала их допроса; предупреждает переводчика об уголовной ответственности за заведомо неправильный перевод, эксперта за дачу заведомо ложного заключения, свидетелей (непосредственно перед их допросом) за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний; определяет с учетом мнений лиц, участвующих в деле, последовательность проведения процессуальных действий; выясняет, поддерживает ли истец иск, признает ли иск ответчик, не хотят ли стороны закончить дело мировым соглашением, о чем делаются соответствующие записи в протоколе судебного заседания; руководит судебным заседанием, обеспечивает условия для всестороннего и полного исследования доказательств и обстоятельств дела, обеспечивает рассмотрение заявлений и ходатайств лиц, участвующих в деле; принимает меры по обеспечению в судебном заседании надлежащего порядка.

В практике нередки ситуации, когда в одном заявлении соединены  требование об установлении оснований  ответственности ответчика и  связанное с ним требование о  применении мер ответственности. В  таких ситуациях, стороны могут  ходатайствовать о рассмотрении таких требований в раздельных судебных заседаниях. Ставить вопрос о рассмотрении таких требований в раздельных судебных заседаниях может и арбитражный  суд по собственной инициативе. Раздельное рассмотрение возможно только при условии, что стороны на это согласны. При  раздельном рассмотрении, в случае удовлетворения требования об установлении оснований ответственности ответчика  арбитражный суд сразу же или  после перерыва, срок которого не может  превышать пять дней, вправе провести второе судебное заседание и в  этом судебном заседании рассмотреть  требование о применении мер ответственности, в том числе определить размер взыскиваемой суммы. Если в судебном заседании объявлялся перерыв, во время которого стороны достигли договоренности или урегулировали спор в части требований о применении мер ответственности, арбитражный суд не рассматривает эти требования и прекращает производство по делу в части требований о применении мер ответственности при условии, что истец обратился с отказом в письменной форме от иска, или стороны заключили мировое соглашение в этой части требований и отказ принят либо мировое соглашение утверждено судом, на что указывается в судебном акте арбитражного суда.

После проверки всех условий, необходимых для разрешения спора  в данном заседании, арбитражный  суд приступает к рассмотрению дела по существу. Заседание должно протекать  в порядке, обеспечивающем всестороннее и объективное выяснение обстоятельств спора и причин его возникновения.

Рассмотрение спора по существу, как правило, начинается с  изложением обстоятельств дела истцом. В некоторых случаях в зависимости  от характера дела и требований истца  обстоятельства спора излагаются ответчиком. В любом случае каждой стороне  должны быть предоставлены равные и  полные возможности предъявить необходимые  для разрешения спора доказательства. При отсутствии представителя  истца  или от­ветчика рассмотрение спора начинается с проверки материалов дела в целях выяснения, нет ли в них отказа истца от иска (при отсутствии представителя истца) или признания иска ответчиком (при отсутствии его представителя), поскольку они нередко излагаются в дополнительных материалах.

Следует отметить, что признание  иска или отказ от него возможны в любом положений дела вплоть до вынесения решения. В соответствии со ст. 190 АПК РФ судья принимает  меры к примирению сторон. В зависимости  от характера спора арбитражные  суды должны содействовать окончанию  дела путем заключения мирового соглашения. Возможность разрешения спора заключением мирового соглашения должна выясняться при подготовке дела к судебному разбирательству, в процессе судебного разбирательства.

Суд может не утвердить  мировое соглашение, если оно противоречит закону и иным нормативным правовым актам, нарушает права и законные интересы других лиц либо по своему содержанию таково, что не может  быть исполнено в соответствии с  его условиями.

Заключение мирового соглашения не допускаются по делам, возникающим  из административно-правовых отношений.

Основная задача рассмотрения дела по существу заключается в обеспечении  выяснения всех обстоятельств по делу. С этой целью суд при активном участии сторон и других лиц, участвующих  в деле,  осуществляет исследование и оценку доказательств.

Доказательства исследуются  различными способами  зависимости  от их вида. Порядок их исследования определяется судом. Оценка доказательств происходит в несколько этапов. Арбитражный суд оценивает все доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании всех обстоятельств дела, руководствуясь при этом законодательством.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее  установленной силы.

Разбирательство дела осуществляется при неизменном составе суда. В  случаи замены одного из судей в  процессе разбирательства дела оно  должно быть произведено с самого начала. По каждому делу оно происходит непрерывно, кроме времени, назначенного для отдыха. В исключительных случаях  может быть объявлен перерыв в  заседании на  срок не более 3 дней.

После завершения исследования всех доказательств председательствующий в судебном заседании выясняет у лиц, участвующих в деле, не желают ли они чем-либо дополнить материалы дела. При отсутствии таких заявлений председательствующий в судебном заседании объявляет исследование доказательств законченным и суд переходит к судебным прениям.

 Судебные прения состоят  из устных выступлений лиц,  участвующих в деле, и их представителей. В этих выступлениях они обосновывают  свою позицию по делу. В прениях  всегда первыми выступают истец  и (или) его представитель, затем  - третье лицо, заявляющее самостоятельные  требования относительно предмета  спора, ответчик и (или) его  представитель. Третье лицо, не  заявляющее самостоятельных требований  относительно предмета спора,  выступает после истца или  после ответчика, на стороне  которого оно участвует в деле. Участники судебных прений не  вправе ссылаться на обстоятельства, которые судом не выяснялись, и на доказательства, которые  не исследовались в судебном  заседании или признаны судом  недопустимыми. После выступления  всех участников судебных прений  каждый из них вправе выступить  с репликами. Право последней  реплики всегда принадлежит ответчику  и (или) его представителю.

После исследования всех доказательств  по делу и судебных прений, объявляется  об окончании рассмотрения дела по существу и арбитражный суд удаляется для принятия решения, о чем объявляется присутствующим в зале судебного заседания.

Решение излагается в письменной форме судьей, председательствующим в заседании, и подписывается  всеми судьями, участвующими в деле.

Споры в арбитражном суде должны быть рассмотрены, решения приняты  в срок, не превышающий двух месяцев  со дня получения арбитражным  судом исковых заявлений.

Решение  и определения  рассылаются лицам, участвующих  в деле. Заказным письмом с уведомлением или вручаются им под расписку в 5-дневный срок со дня их принятия.

2.2. Обзор практики разрешения  споров, возникающих по договорам  купли - продажи 

Судебно-арбитражная практика показывает, что юридические конфликты по поводу договора купли - продаже, разрешаемые  в арбитражных судах, имеют значительную специфику по сравнению с аналогичными спорами в судах общей юрисдикции. 
Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли-продажи здания. В обоснование исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала. 
Акционерному обществу в иске отказано. При вынесении решения арбитражный суд правомерно исходил из следующих обстоятельств. 
Коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.¹⁵ 
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом  
В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат. 
Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества. 
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 и пунктом 2 статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньше его уставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости активов. 
Из представленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает. 
Таким образом, довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий, не основан на законодательстве и положениях устава.

Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности  на него возникает с момента государственной  регистрации. 
Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью. 
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью. 
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. 
Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте¹⁶. 
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. 
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. 
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам. 
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации¹⁷. 
В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. 
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. 
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимостьобязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.¹⁸ 
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд. 
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. 
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.