Договор купли-продажи

Купля-продажа - это один из важнейших институтов гражданского права. Известная история правового  регулирования этого договора насчитывает  почти четыре тысячи лет. Договор  купли-продажи является наиболее распространенной сделкой, направленной на передачу имущества, которое находится в собственности - другому собственнику. По договору купли-продажи продавец обязуeтся  передать в собственность покупателя имущество, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму.

В п.1 ст.454 ГК говориться, что  «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В этом определении  договора купли-продажи воспроизведена формулировка, столетиями применявшаяся  в гражданском праве. Договор  купли-продажи направлен на переход (перенесение) права собственности  на вещь (или вещного права –  права хозяйственного ведения, оперативного управления) от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается  заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей  товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой  исполнение заключенного и вступившего  в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех  случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической  передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не в реальном характере договора. Например, в розничной купле-продаже  выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах  в месте их продажи признаются публичной офертой; договор розничной  купли-продажи, по общему правилу, считается  заключенным с момента выдачи покупателю кассового или товарного  чека либо иного документа, подтверждающего  оплату товара (ст. 493, п.2 ст. 494 ГК).

Договор купли-продажи является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и  покупатель) несет обязанности в  пользу другой стороны и считается  должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре купли-продажи  имеют место две встречные  обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность  покупателя уплатить покупную цену, - которые  взаимно обусловливают друг друга  и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор  купли-продажи является договором  синаллагматическим (от греч. synallagma –  взаимоотношение) .

Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях (за исключением договора купли-продажи с предварительной  оплатой) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем  обязательств по оплате товара обусловлено  исполнением продавцом своих  обязательств по передаче товара покупателю (п.1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности  по оплате товара до исполнения продавцом  своих обязанностей по передаче товара покупателю. Если же договор купли-продажи  заключен с условием о предварительной  оплате товара покупателем, субъектом  встречного исполнения становится продавец, который может не производить  исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Юридические последствия  признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключается  в том, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства  либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что  такое исполнение не будет произведено  в установленный срок, субъект  встречного исполнения вправе приостановить  исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п.2 ст. 328 ГК).

В тех случаях, когда продавец или покупатель не могут быть признаны субъектами встречного исполнения, синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что каждый из них наделяется дополнительными правами по отношению  к контрагенту, не исполнившему свои обязательства. Например, при продаже  товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты последним товар признается находящимся  в залоге у продавца для обеспечения  исполнения покупателем своей обязанности  по оплате товара.

Кроме того, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность  по его оплате в установленный  срок, продавец имеет право потребовать  оплаты переданного товара (с начислением  процентов годовых на просроченную сумму) либо возврата неоплаченных товаров (пп.3-4 ст. 488 ГК). В случаях, когда продавец, получивший сумму предварительной  оплаты, не исполняет свою обязанность  по передаче товара в установленный  срок, покупатель вправе потребовать  передачи оплаченного товара или  возврата суммы предварительной  оплаты за товар; за весь период просрочки  на сумму предварительной оплаты по требованию покупателя продавец обязан уплатить проценты годовых (пп.3-4 ст. 487 ГК).

Товаром по договору купли-продажи  признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Купля-продажа отдельных видов  вещей может регулироваться, помимо норм ГК, иными федеральными законами, а также другими правовыми  актами. Так, специальные правила  купли-продажи могут быть установлены  федеральными законами в отношении  ценных бумаг и валютных ценностей (п.2 ст. 454 ГК). Ст. 129 ГК предусматривает  исключения для вещей, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в обороте. Виды товаров, которые  изъяты из оборота, товаром, которые  могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается  по специальному разрешению, определяются законом.

Имущественные права не признаются товаром, но ГК включает в себя распространительную  норму, в соответствии с которой  общие положения о купле-продаже  товаров применяются и к продаже  имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных  прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход  прав кредитора, и в частности  уступку требования (ст. 382-390 ГК), отражают содержание и характер соответствующих  имущественных прав, а поэтому  подлежат приоритетному (по отношению  к общим положениям о купле-продаже  товаров) применению.

Содержание договора купли-продажи  представляет собой совокупность всех его условий, которыми устанавливаются  и конкретизируются права и обязанности  сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи  выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. К условиям, определяющим обязанности продавца, относятся: условие  о товаре, о порядке и сроке  его передачи покупателю. Условиями  договора, регламентирующими порядок  принятия и оплаты товара, определяются обязанности покупателя.

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к  некоторым другим договорам ( то есть отдельным видам договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее  обязуется принять это имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму, именуемую ценой.

Российское законодательство к числу договоров, признаваемых в качестве отдельных видов договора купли-продажи относит договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных  нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия. Выделение данных видов договора купли-продажи служит целям простого и оптимального правового регулирования  сходных правоотношений.

Единым критерием для  разграничения отдельных видов  договора купли-продажи отсутствует, но, несмотря на это, некоторые ученые выделяют три признака разграничения: стороны договора, цель приобретения товара(покупки) и объект покупки. В  главе 30 ГК РФ, которая регламентирует договор купли-продажи и его  отдельные виды, строение основывается на таком принципе, как: набирается набор характерных квалифицирующих  особенностей в отношении отдельных  видов договора купли-продажи, которые выделяют соответствующий договор в отдельный вид купли-продажи при сохранении с последним отношений рода и вида. Причем применительно к различным видам договора купли-продажи такие признаки (особенности) обнаруживаются в самых разных элементах договора, касающихся его субъектов, предмета, существенных условий и т.п.

Между отдельными видами договора купли-продажи нет строго очерченных границ. Главная черта эффективности  правового регулирования – четкое выделение особенностей соответствующих  договоров и обеспечение их адекватного  регулирования с помощью специальных  правил, которые должны исключить  применение корреспондирующих их общих  положений о купле-продаже.

Так, квалифицирующими особенностями  выделения договора розничной купли-продажи  в отдельный вид договора купли-продажи  являются: во-первых, в качестве продавца по данному договору выступает юридическое  лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую  деятельность по продаже товаров  в розницу; во-вторых, купля-продажа  – это публичный договор, по которому покупатель приобретает товары, предназначенные  для личного, семейного, домашнего  или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью; в-третьих, в качестве покупателя зачастую выступают граждане, пользующиеся правами  не только стороны договора розничной  купли-продажи, но и правами, предоставленными законами и изданными в соответствии с ними иными правовыми актами.

Новый Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательное оформление договора продажи нотариусом, таким образом заполнив договор  купли-продажи в произвольной форме  вы сможете избежать расходов на нотариальное оформление.

Условия договора купли продажи - существенные и дополнительные

Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры купли-продажи недвижимости и предприятий должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами и подлежат обязательной государственно регистрации. Письменная форма обязательна также для договоров внешнеторговой купли-продажи .

В отношении формы договоров  купли-продажи движимых вещей применяются  общие правила ст.159-161 ГК РФ: письменная форма обязательна только для  договоров с участием юридических  лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает  минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако, письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в  момент свершения (например, договора розничной купли-продажи).

Виды договора купли-продажи по российскому законодательству:

Договор розничной купли-продажи

По договору розничной  купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской  деятельностью.

Договор поставки

Договор поставки товаров для государственных  или муниципальных нужд

По договору поставки поставщик (продавец), осуществляющий предпринимательскую  деятельность, обязуется передать в  обусловленный срок производимые или  закупаемые им товары покупателю для  использования в предпринимательской  деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Договор контрактации

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать произведенную  им сельскохозяйственную продукцию  заготовителю - лицу, осуществляющему  закупки такой продукции для  переработки или продажи.

Договор энергоснабжения

По договору энергоснабжения  энергоснабжающая организация обязуется  подавать абоненту (потребителю) через  присоединенную сеть энергию, а абонент  обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный  договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении  энергетических сетей и исправность  используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Договор продажи недвижимости