Договор аренды зданий и сооружений

1 Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975. С.304.

 

2 Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, различая их лишь применительно к пользованию жилыми помещениями. В дальнейшем термины ≪наем≫, ≪имущественный наем≫ и ≪аренда≫, а также ≪арендодатель≫ и ≪наймодатель≫ или ≪арендатор≫ и ≪наниматель≫ будут использоваться как тождественные.

3 То, что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но также и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда.

4 Так, договор о размещении рекламы на крыше здания не был признан договором аренды (см. п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник ВАС. 2002. № 3 (в дальнейшем — Обзор практики по аренде).

5 Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года // Ведомости ВС СССР, 1991, №26, ст. 733.

6 Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. - М., 2005. – С. 154.

 

7 Ст. 22 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610, а также Положение об аренде участков лесного фонда, утв. постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345 // СЗ РФ. 1998. № 14. Ст. 1585. В роли арендодателя выступает лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством, т. е. Федеральной службы лесного хозяйства России (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Договоры заключаются, как правило, на основании лесного конкурса. Аренда предполагает осуществление одного или нескольких видов лесопользования.

8 Ст. 41 Водного кодекса РФ от 16 ноября 1995 г. // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4471. Правда, это единственное упоминание об аренде. В остальных статьях Кодекса речь идет о договоре пользования водным объектом, который заключается на основании государственной лицензии на водопользование. Этот договор подчинен правилам об аренде (ст. 54). В роли арендодателя водного объекта выступает уполномоченный орган субъекта РФ. Применительно к недрам и животному миру законодатель использует аналогичную модель: государственная лицензия на пользование соответствующим объектом и договор о пользовании, который арендой нигде не называется (см. ст. 11 Федерального закона о недрах в ред. от 3 марта 1995 г. // СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823; 1999. №7. Ст. 879; 2000. № 2. Ст. 141; 2001. № 21. Ст. 2061; № 33 (ч. I). Ст. 3429; 2002. № 22. Ст. 2026, а также ст. 33 Федерального закона ≪О животном мире≫ от 24 апреля 1995 г. // СЗ РФ. 1995. № 17. Ст. 1462). Впрочем, и в этих случаях отказаться от использованияправил об аренде вряд ли возможно.

9 Жилые помещения гражданам в аренду переданы быть не могут. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК (см. п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 ≪О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации≫// Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 323).

10 П. 3 постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 ≪О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества≫ // СЗ РФ. 1998. № 27. Ст. 3200; 2000. № 49. Ст. 4819. В этом же постановлении указаны случаи, когда торги могут не проводиться. Торги проводятся в соответствии с Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества РФ от 28 июля 1998 г. № 774-р // БНА. 1998. № 20.

11 В роли такого органа может выступать не только Минимущество РФ, но и другие органы исполнительной власти, например МПС РФ в области железнодорожного транспорта. Именно с согласия последнего предприятия железнодорожного транспорта могут сдавать в аренду закрепленное за ними недвижимое имущество (ст. 4 Федерального закона ≪О федеральном железнодорожном транспорте≫).

12 Например, для договоров проката этот срок не может превышать одного года (см. п. 1 ст. 627 ГК). Согласно ст. 31 Лесного кодекса РФ срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 лет. Предельный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу, не может превышать 49 лет (см. п. 3 ст. 28 Закона РФ ≪О приватизации государственного и муниципального имущества≫).

13 Гражданское право. Ч. 2: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. 2-е изд. М., 2000. С. 138.

14 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М., 2002. – С. 193

15 К этому как раз и стремятся авторы, которые ставят знак равенства между зданиями и помещениями (см., напр.: Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997. С. 228—229). Правила об аренде зданий и сооружений могут быть применены и к нежилым помещениям, если об этом прямо сказано в договоре (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 3-е изд. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1998. С. 219).

16 Именно такой подход изложен в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 ≪О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений≫ // Вестник ВАС. 2000. № 7.

17 Не подлежат государственной регистрации: 1) договоры аренды, заключенные менее чем на один год, если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год; 2) аналогичные договоры, возобновленные на неопределенный срок; 3) договоры, заключенные менее чем на один год, если они пролонгированы на тот же срок (см. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона РФ ≪О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним≫, сообщенный Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 марта 2001 г. № 59 // Вестник ВАС. 2001. № 4).

18 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения / М.И. Брагинский. - М.: Статут, 2008. – С. 548.

 

19 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 226.

20 Пластинина Н.В. Гражданские дела: комментарии и рекомендации по составлению претензий и исковых заявлений. - М.: Дашков и К, 2011. - С. 368.

21 Аналогичного подхода придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ.

22 Возобновленный договор по сути является новым договором аренды, а потому при его заключении стороны не связаны условиями ранее заключенного договора.

23 п. 4.1. проекта Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73...» (опубликован на сайте ВАС РФ 19.07.2012)

24 ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135- ФЗ, ст. 30—30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ.

25 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ

26 п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73

 

27 ч. 9—11 ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ

28 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ

29 письмо Росреестра от 14.07.2011 № 14-4499-ГЕ

30 п. 9 Проекта

 

31 ст. 309 ГК РФ

32 ст. 608 ГК РФ

33 п. 11 Проекта