Договор аренды зданий и сооружений

 

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФГБОУ ВПО «ГОСУНИВЕРСИТЕТ-УНПК»

ИНСТИТУТ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право»

на тему «Договор аренды зданий и сооружений»

 

 

 

 

Работу выполнил:

Слушатель 1 курса, гр. 1 – М(б)

Руководитель работы:

Курсовая работа защищена с оценкой__________

 

 

 

 

 

 

г.,  2012

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение	3
Общие положения договора аренды	5
1.1 Понятие договора аренды	5
1.2 Общие положения договора аренды	9
Договор аренды зданий, сооружений, как разновидность договора аренды	16
Понятие договора аренды зданий, сооружений	16
Особенности договора аренды зданий, сооружений	18
Содержание договора аренды зданий, сооружений	21
2.4 Прекращение и возобновление договора аренды зданий, сооружений	29
Положения из проекта изменений Гражданского кодекса РФ о договоре аренды	35
Заключение	41
Список использованных источников	43

 

 

Введение

 

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. "Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи даже во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение  ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно»1.

Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. В группу обязательств, имеющих указанную направленность, в первую очередь, входит договор аренды.

Разрешение вопросов и споров, связанных с арендными отношениями, является непростой задачей, что в первую очередь с множественностью нормативных правовых актов.

Сегодня договор аренды – один из самых распространенных договоров гражданско-правового характера. И проблема его правового регулирования по-прежнему остается актуальной. Актуальность данной темы подтверждается и тем, что отдельные виды договора найма и в частности договор аренды зданий и сооружений является весьма перспективным методом хозяйствования.

Цель курсовой работы - раскрыть содержание договора аренды зданий и сооружений, рассмотреть и подчеркнуть его особенности.

Для достижения поставленной цели представляется целесообразным и необходимым:

- раскрыть общие положения договора  аренды: дать понятие договора, исследовать  его существенные условия, раскрыть  содержание;

- исследовать новизну арендных  правоотношений, провести краткую  сравнительную характеристику с  предыдущим гражданским законодательством  регулирующим правовое положение  договора аренды;

- выявить пробелы в арендном  законодательстве;

- рассмотреть судебно-арбитражную  практику арендных правоотношений  сложившуюся за последние несколько  лет;

- исследовать такой предмет договора  аренды, как здания, сооружения;

- дать понятие договора аренды  зданий, сооружений, исследовать его  подвиды;

- проанализировать особенности содержания  договора аренды зданий, сооружений;

- раскрыть особенности отдельных  видов договоров аренды зданий, сооружений.

- исследовать нюансы отдельных  видов договоров аренды зданий  и сооружений;

- в заключение курсовой работы подвести итоги, проанализировав весь исследованный материал и предложить практические рекомендации по заключению договора аренды.

 

1. Общие положения договора аренды

 

1. Понятие договора аренды

 

По договору аренды2 одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей (locatio-conductio rerum) современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен ≪Русской правды≫. Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1 т. X). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30—40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование3. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (допустим, сервитута), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему)4.

Поэтому надо четко представлять особенности временного пользования именно арендатора.

Необходимо отметить, что ГК вслед за Основами Гражданского Законодательства 1991 года5, определяя понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п. В то же время Гражданский кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это происходило ранее. «Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики»6. Сформировавшийся в последнее десятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды — одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК). При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею (только частично). Тогда можно говорить о двойном владении и пользовании.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Однако подобную защит оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о ≪голом≫ праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.

Договору аренды присущи только ему характерные черты, которые позволяют рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование.

Договор аренды является консенсуальным, т.к. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды, является возмездным, т.к. арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды, является двусторонним обязывающим, т.к. каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в её пользу, и одновременно её кредитором, в том, что имеет право от неё требовать.

 

2. Общие положения договора аренды

 

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование  имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

Предмет договора — любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или7 водные объекты8), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества9, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.