Договор аренды зданий и сооружений

 В частности, следуя пунктам 1 и 2 указанного постановления, преимущественное право при заключении  договора аренды на новый срок, согласно статье 621 Гражданского  кодекса, имеет арендатор, надлежащим  образом исполнявший свои обязанности.

 При этом  положения, предусматривающие обязательность  проведения торгов, не лишают  арендатора государственного или  муниципального имущества, принадлежащего  ему в силу статьи 621 Гражданского  кодекса, преимущественного права  на заключение договора аренды  на новый срок26.

 Преимущественное  право арендатора на заключение  договора аренды на новый срок  без проведения конкурса (аукциона) предусмотрено Законом № 135 ФЗ27. Однако вышеуказанные нормы не регулируют правоотношения арендодателя и арендатора и не определяют правовые последствия для указанных сторон, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды без заключения аналогичного соглашения на новый срок.

 Данный  пробел устраняют положения пункта 4.1. Проекта. В описанной ситуации  арендатор должен будет выплачивать  арендную плату в размере и  на условиях, согласованных договором  аренды, срок действия которого  истек. Но как только арендатор  заключит договор на новый  срок без проведения торгов  и по условиям нового договора  размер арендной платы будет  выше, арендатор будет обязан  выплатить разницу за весь  период пользования имуществом  с момента окончания срока  предыдущего договора аренды  до даты заключения договора  аренды на новый срок.

 Кроме  того, как следует из Проекта, для заключения договора аренды  на новый срок без проведения  торгов стороны должны достичь  соглашения о новых условиях  договора, касающихся срока и  арендной платы, соблюдая при  этом положения части 9 статьи 17.1 Закона 135 ФЗ. Это означает, что такой  договор может быть заключен  при следующих условиях:

- размер  арендной платы должен быть  определен по результатам оценки  рыночной стоимости объекта, проводимой  в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность  в России (если иное не установлено  другим законодательством РФ);

- минимальный  срок, на который перезаключается  договор аренды, должен составлять  не менее чем три года. Срок  может быть уменьшен только  на основании заявления арендатора.

Аренды части недвижимости. Порядок регистрации

Данный порядок предусмотрен Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество28. Так, к представляемому на госрегистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт объекта с указанием размера арендуемой площади.

 По разъяснениям  Росреестра29, при регистрации такого договора необходимость в представлении кадастрового паспорта на арендуемую часть имущества отпадает, если арендуемая часть имущества была когда-либо предметом аренды и в материалах регистрационного дела остался кадастровый паспорт соответствующей части здания (сооружения, помещения).

 На практике  получение кадастрового паспорта  на часть предмета аренды нередко  вызывает значительные временные  и финансовые издержки, что является  обременительным для сторон по  сделке.

 Проект, по сути, освобождает стороны  от указанных обременительных  затрат, предусматривая возможность  регистрации договора аренды  части недвижимого имущества  без предоставления кадастрового  плана на данный объект аренды. Согласно проекту30, если на регистрацию такого договора стороны представили подписанный ими документ, содержащий графическое или текстуальное описание предмета договора (части недвижимой вещи, передаваемой в пользование арендатору), то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону № 122 ФЗ.

 Таким  образом, если право собственности  на предмет договора аренды  зарегистрировано в установленном  Законом 122 ФЗ порядке за арендодателем, то, при условии содержания в  договоре аренды описания передаваемого  в аренду имущества, с признаками  и характеристиками, позволяющими  однозначно идентифицировать его, представление кадастрового паспорта  при регистрации договора аренды  части недвижимого имущества  не требуется.

 Проект  постановления Пленума ВАС РФ

9.<...>по  смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 6 и пунктов 2 и 3 статьи 26 ФЗ-122 «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» предоставление  кадастрового паспорта при регистрации договора аренды необходимо лишь в случае одновременной регистрации ранее возникшего права собственности арендодателя и государственной регистрации договора аренды.

Исполнение договора, подлежащего госрегистрации

Пункт 14 Проекта разъясняет порядок взыскания задолженности по арендной плате с арендатора, когда между арендатором и арендодателем заключен договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но он не зарегистрирован.

 Пленум  ВАС предлагает две редакции  указанного пункта с применением  разных способов защиты и, соответственно, разных норм материального права.

 Согласно  первой редакции, что, если суд  установил факты передачи имущества  в аренду, принятия его арендатором  без каких-либо замечаний, наличия  достигнутого сторонами соглашения  о размере платы за пользование  имуществом и по иным условиям  такого пользования, оснований для  применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса (неосновательное  обогащение) не имеется. Судам следует  исходить из общих положений  обязательственного права31, а именно из условий заключенного соглашения между арендатором и арендодателем.

 Тем самым, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает  заключенный, но не прошедший  государственную регистрацию договор  к зарегистрированному договору.

 В то  же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского  кодекса, права, предоставленные таким  договором арендатору, не могут  быть противопоставлены им третьим  лицам. Следовательно, арендатор вправе  владеть и пользоваться арендованным  имуществом исключительно в рамках  заключенного соглашения. Права  арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную  регистрацию, в случае, если такой  договор подлежал ей.

 Вторая  редакция пункта 14 говорит о том, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием задолженности  по арендной плате в указанных обстоятельствах, судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение).

Правомерность передачи имущества в аренду

В пункте 10 Проекта рассмотрена ситуация, когда на момент заключения договора аренды лицо, сдающее имущество в аренду, права собственности на него не имело, но к моменту передачи данного объекта арендатору стало его собственником. (Напомним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником32).

 Как следует  из разъяснений, приведенных в  Проекте, такой договор не противоречит  закону и не может быть признан  недействительной сделкой на  основании статей 168 и 608 Гражданского  кодекса. Договор является заключенным  и несет в себе правовые  последствия для его сторон, предусмотренные  действующим законодательством. В  частности, и в случае неисполнения  обязательства по передаче вещи  в аренду.

 Проект  постановления Пленума ВАС РФ

10. <...>Судам  следует иметь в виду, что в  случае неисполнения обязательства  по передаче вещи в аренду (в  том числе в связи с тем, что вещь, подлежащая передаче  в аренду, не была создана арендодателем  или приобретена им у третьего  лица) арендодатель обязан возместить  причинённые арендатору убытки (в  частности, составляющие разницу  между арендной платой, установленной  договором, и текущими средними  рыночными ставками, уплачиваемыми  за аренду аналогичного имущества  в данной местности) и уплатить  установленную договором неустойку.

Не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса и передача в аренду недвижимого имущества его законным владельцем (получившим это имущество, например, по договору купли-продажи или построившим его), но еще не зарегистрировавшим право собственности на него33. Не влечет недействительности договора аренды и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию арендованного имущества.

 Судам  рекомендовано в ходе рассмотрения  споров, связанных с нарушением  арендатором своих обязательств  по договору аренды, не принимать во внимание доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор аренды является недействительной сделкой13.

 Между  тем, исходя из анализа и обобщения  судебной практики, можно сделать  вывод, что суды по-разному подходят  к разрешению указанных споров. Определяя правовые последствия  для сторон, они ставят исход  дела в зависимость от того, подлежал заключенный договор  аренды государственной регистрации  или нет. При этом позиции, которых  придерживаются суды, можно сформулировать  следующим образом:

Позиция 1. Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается заключенным с момента его регистрации14.

Позиция 2. Не подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, является недействительным15.

 Проект  устраняет противоречия, сложившиеся  в судебной практике при рассмотрении  споров, связанных с заключением  договоров аренды имущества с  собственником, за которым на  момент заключения договора аренды  право собственности на предмет  аренды не было зарегистрировано.

 

 

Заключение

 

В заключении курсовой работы можно сделать следующие выводы:

– договору аренды присущи только ему характерные черты, которые позволяют рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование;

– договор аренды, является возмездным, т.к. арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы;

– договор аренды, является двусторонним обязывающим, т.к. каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в её пользу, и одновременно её кредитором, в том, что имеет право от неё требовать;

– нежилые помещения являются объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о договорах аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила ст. 650–655 ГК РФ аренды зданий и сооружений;

– договор аренды – это договор о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя. Он является синаллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности;

– договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает широкий круг экономических отношений – от аренды производственных комплексов до бытового проката;

– при аренде зданий и сооружений договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, как это прямо установлено ст. 651 ГК РФ.

Подводя итог вышеизложенному в работе отмечаетим, что аренда является распространенным видом гражданско-правовых отношений как в области предпринимательства, так и в иных сферах, включая бытовую.

 

Список использованных источников

 

1. Конституция Российской Федерации, от 12 декабря 1993 года // Российская газета от 25.12.1993 г./ в ред. от 30.12.2008 г.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации 1, 2, 3, 4 части с изм. и доп. на 06.04.2011 г. М., ЮРАЙТ, 2011.
3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 №95-ФЗ с имз. и доп. на 06.04.2011. Омега-Л, 2011.
4. Гражданское право Учебник Т.2. Изд. 4-е. доп. МО РФ Удостоино премии Правительства РФ. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М.: ПРОСПЕКТ, 2005.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения / М.И. Брагинский. - М.: Статут, 2008.
7. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997.
8. Гражданское право. Ч. 2: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. 2-е изд. М., 2000.
9. Пластинина Н.В. Гражданские дела: комментарии и рекомендации по составлению претензий и исковых заявлений. – М.: Дашков и К, 2011.
10. Иоффе О.С. Обязательственное право. – М., 1975.
11. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М.: ЮрИнфоР, 2002.