Управление многоквартирным домом. Непосредственное управление многоквартиным домом. Совет дома

- представляет собственникам  помещений в многоквартирном  доме предложения по вопросам  планирования управления многоквартирным  домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего  имущества в данном доме;

- представляет собственникам  помещений в многоквартирном  доме до рассмотрения на общем  собрании собственников помещений  в данном доме свое заключение  по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения  на этом общем собрании. В случае  избрания в многоквартирном доме  комиссии по оценке проектов  договоров указанное заключение  представляется советом данного  дома совместно с такой комиссией;

- осуществляет контроль  за оказанием услуг и (или) выполнением  работ по управлению многоквартирным  домом, содержанию и ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме и за качеством предоставляемых  коммунальных услуг собственникам  жилых и нежилых помещений  в многоквартирном доме и пользователям  таких помещений, в том числе  помещений, входящих в состав  общего имущества в данном  доме;

- представляет на утверждение  годового общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме отчет о проделанной работе.

К полномочиям председателя совета многоквартирного дома статья 161.1 ЖК РФ относит:

- предварительные переговоры  относительно условий договора  управления, а при непосредственном  управлении многоквартирным домом  собственниками помещений в данном  доме - относительно условий соответствующих  договоров;

- информирование собственников  помещений в многоквартирном  доме о результатах указанных  переговоров;

- на основании доверенности, выданной собственниками помещений  в многоквартирном доме, заключение  на условиях, указанных в решении  общего собрания собственников  помещений в данном доме, договора  управления многоквартирным домом  или договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ. При этом по  договору управления многоквартирным  домом приобретают права и  становятся обязанными все собственники  помещений в многоквартирном  доме, предоставившие председателю  совета многоквартирного дома  полномочия, удостоверенные такими  доверенностями;

- осуществляет контроль  за выполнением обязательств  по заключенным договорам оказания  услуг и (или) выполнения работ  по содержанию и ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений  в многоквартирном доме, подписывает  акты приемки оказанных услуг  и (или) выполненных работ по содержанию  и текущему ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме, акты о нарушении нормативов  качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ;

- на основании доверенности, выданной собственниками помещений  в многоквартирном доме, выступает  в суде в качестве представителя  собственников помещений в данном  доме по делам, связанным с  управлением данным домом и  предоставлением коммунальных услуг.

Указанные полномочия исключительно удачно отвечают потребностям собственников помещений в самоорганизации.

Оговорка пункта 3 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ о том, что по договору управления многоквартирным домом, подписанному председателем совета многоквартирного дома, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями, очевидно, направлена на предотвращение злоупотреблений, захватов многоквартирных домов.

С. 161.1 ЖК РФ обоснованно уделяет значительное внимание определению порядка формирования и деятельности совета многоквартирного дома, так как его легитимность и эффективная работа важны для обеспечения реализации прав собственников помещений.

Так, ч. 4 ст.161.1 ЖК РФ предусматривает, что количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Ч. 10 ст.161.1 ЖК РФ определяет порядок периодического и досрочного переизбрания совета многоквартирного дома. Ч. 11-12 ст. 161.1 ЖК РФ предусматривают возможность создания коллегиальных совещательных органов управления многоквартирным домом - комиссий собственников помещений в многоквартирном доме, а также избрание председателя совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме из числа членов совета многоквартирного дома. Председатель осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома действует до его переизбрания или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья - до избрания правления товарищества собственников жилья.

В связи с тем что совет многоквартирного дома призван обеспечить реализацию полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом, ЖК РФ устанавливает, что такой совет не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам. Тем самым предотвращаются возможные злоупотребления в обход положений ЖК РФ, направленные на лишь формальное создание совета многоквартирного дома в ущерб интересам собственников квартир и целям управления многоквартирным домом, определенным ЖК РФ.

1 П. 2 ст. 35 Конституции РФ