Жылжымайтын мүлик

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Декабря 2013 в 19:43, дипломная работа

Описание работы

Қазақстан Республиксында соңғы 2-3 жылда тұрақты экономикалық өсу байқалады, ол әрине біздің еліміздің әртүрлі нарықтарына өзінің әсерін тигізеді. Бұл жерде қозғалмайтын мүлік нарығы да қарастырылады. Және де, инвестициялық белсенділікьің төмендеуіне байланысты экономикалық өсудің біртіндеп баяулауына қарамастан, қозғалмайтын мүлік нарқы өзінің қызметін жалғастыруда. Және оның әрі қарай дамуына тек қана жақсы инвестициялық ахуал, мемлекеттің білімді экономикалық саясаты және тұрақты экономикалық өсу, соныменен қатар ішкі тұрақтылық және анықтылық сияқты жағымды алғышарттардың болуы жеткіліксіз. Соңғысына жетуге болады, егер де заңды негізде және нарықтағы жеке субъектілердің деңгейінде нарықтың объектілері мен субъектілеріне дұрыс анықтама берген жағдайда ғана.

Содержание работы

КІРІСПЕ………………………………………………………….
БӨЛІМ I. ҚАЗАҚСТАНДА НЕСИЕЛІК ЖҮЙЕНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫ....

Қазақстанда ақша-несиелік саясатты мемлекеттік реттеу мен даму кезеңдері…….
1.2 Қазақстан Республикасының несиелік жүйесі: мәні, қызметтері және құрылымы……………….
1.3 Несиелер: формалары, түрлері және олардың классификациясы……

БӨЛІМ II. КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ ………………………….

2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау әдістері мен салыстырмалы сату әдісін тәжірибеде қолдану……
2.2 Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік нарығының маркетингісі……………………….
2.3 Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар және оларды жою жолдары ……………..

БӨЛІМ III. НЕСИЕЛІК ЖҮЙЕНІ ЖӘНЕ БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІНІҢ НОРМАТИВТІ НЕГІЗДЕРІН ЖЕТІЛДІРУ

Қазақстан Республикасында несиелеу жүйесін дамыту бағыттары
Бағалау қызметінің нормативті негіздерін жетілдіру………

ҚОРТЫНДЫ………………………………………………………….

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ.......................................

Файлы: 1 файл

Дип.-қозғалмайтын-мүлік-объектілерін-бағалау.doc

— 579.00 Кб (Скачать файл)

Бірақта несиелік қатынастардың мазмұны  ақшалай капиталды бөлумен және оны заңды және жеке тұлғалардың уақытша қолдауына берумен ғана сарқылып қоймайды. Несиелендіру процесі кезінде өндірістік құн үшін, яғни ұлғаймалы ұдайы өндірістің ақшалай айналымы үшін төлемді құралдардың қосымша массасы құрылады. Төлемдік айналымның үлкен ағымы несиелік қатынастардың мазмұнын толықтыра келе, несиелік мекемелер мен алушылар және төлемшілер мен несиелік мекемелер арасындағы экономикалық қатынастарды құра отырып, несиелік жүйе арқылы өтеді.

Несиелік қатынастар екіжақты мінезге ие және шарыушылық субъектілері үшін де, сондай-ақ несиелік жүйе мекемелері үшін де бірдей қажет. Несиелік мекемелерде ақшаларды сақтау несиелік ресурстардың құрылуын білдіреді, ал оларды экономиканың мұқтаждықтары мен халыққа бөлу – несие беруді көрсетеді.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

Сурет 1. Несиелік жүйенің құрылымы

 

Екіжақты қатынастар болуы мүмкін: шаруашылық ұйымдар  мен несиелік жүйенің арасында, несиелік жүйе мен халық арасында, мемлекет пен несиелік жүйе арасында, әртүрлі  мемлекеттердің несиелік мекемелерінң арасында.

Несиелік қатынастар несиенің экономикалық категориясы  қызмет еткен кезде негізінен  ақшалай формада жүзеге асырылады. Несиелік қатынастардың сыртқы көрінісі несиенің формасын мінездейді. Ол несиелік қатынастардың мәні мен ұйымдасуын жинақтайды. өндірістік қатынастардың өзгеруі несиенің формалары мен несиелік қатынастардың мазмұнының өзгеруіне әкеледі.

Несие екі формада  болады: тауарлы және ақшалай. Тауарлы  несие коммерциялық несиенің бірінші  негізіг көрсетеді. шаруашылық субъектілердің бір-біріне берген ссудалары тауарлы форманы қабылдай отырып, ең соңында ақшалай формамен қайтарылады. Алып отырған субъект кредиторға тауарлы несиені алғанын растайтын вексель, закладтық қағаздар немесе басқа да құжаттар  жазып береді,   олар ақшалай формадағы несиені алу үшін банкке кредитормен ұсынылады. Несиелік қатынастардың субъектілері бұл жерде шаруашылық субъектілері мен банк болып табылады. Оның мазмұнындағы несиелік қатынастардағы өзгерістер әсерінен  тауарлы формадағы несие ақшалай формаға ауысады. Осылай, тауарлы форма негізінде несиенің ақшалай формасы, ең алдымен банктік түрі пайда болады және дамиды.

Несиелік жүйе банктік  және басқа да несиелік мекемелер, несиелік операцияларды жүзеге асыру тәсілдері  мен ұйымдастырудың құқықтық формалары жиынтығымен мінезделеді. Несиелік қатынастардың екі жүйешелері бөлініп қарастырылады: банктік және банктік емес институттар шегінде. Осыған сәйкес несиелік жүйенің екі негізгі звеносы қалыптасады: банктік және мамандандырылған несие-қаржылық мекемелер.

 Аралас несиелік  жүйе қиында, көпзвенолы құрылымға  ие болады. Егер де классификациялау  негізіне несиелік мекемелердің  өз клиенттеріне көрсететін қызметтер  мінезін алатын болсақ, онда қазіргі  несиелік жүйенің үш маңызды  элементін бөліп көрсетуге болады: Орталық (эмиссиялық) банк; коммерциялық банктер; мамандандырылған несие мекемелері (сақтандыру, жинақтау, ипотекалық, трастік және т.с.с.).

Қызмет көрсетуге мамандануы, шаруашылық звеноларға көрсетілетін несиелі-қаржылық қызметтерінің көлемі мен санына сәйкес несиелік жүйенің ядросын банктік жүйе құрады, ал несиелік институттардың қызметін үйлестірудің ортақ органы Орталық банк болып табылады.

Орталық (Ұлттық) банк – бірінші деңгейлі басты мемлекеттік банк, оның мелекеттік, халықтық немесе ұлттық банк деп аталуына байланыссыз кез-келген елдің басты эмиссиялық, ақша-несие институты болып табылады. Орталық банк – бұл «банктердің банкі». Ол жеке және заңды тұлғалармен операцияларды жүргізбейді. Оның клинттері – коммерциялық банктер және басқа да несиелік мекемелер, соныменен қатар ол әралуан қызметтер көрсететін үкіметтік ұйымдар.

Тікелей және тура әсер етуші  мен реттеу, бақылау және қадағалау  қызметтерін Орталық банк тек  банктік мекемелерге қатынасы бойынша  жүзеге асырады. Несиелік жүйенің басқа  звеноларына Орталық банк негізінен тек қана жанама әсер ете алады, егер де олар несиелі-қаржылық қызметтер, нарықтың әртүрлі секторларында несиелік және ақшалай операциялар жүргізген жағдайда ғана.

Коммерциялық (екінші деңгейдегі банктер) банктер ссудалық капитал нарығының әртүрлі секторларына сүйенетін көпфункционалды мекемелер болып табылады. Олар кәсіпкерлік тәжірибесінде әйгілі көптеген қаржылық операциялар мен қызметтерді орындайды. Коммерциялық банктер кез-келген елдің несиелік жүйесінің дәстүрлі базалық звеносы, өзекті рөлді ойнайды. Олар сол қалпында, миллиондаған жеке тұлғалардың, іскерлік шеңберлердің және үкіметтің салымдарын шоғырландыратын қаржылық жүйенің орталығы болып қала береді. Ссудалық және инвестициялық операциялар арқылы коммерциялық банктер өз қорларына әртүрлі қарыз алушыларға жол ашылады.

Мамандандырылған  несиелік мекемелер (оларды тағы да парабанктік ұйымдар деп те атайды) нарықтық экономикада несиелік жйенің маңызды және объективті керек звеносы болып табылады. Бұл мекемелерсіз экономиканың әртүрлі звеноларында және халыққа несиелік жүйемен көрсетілген қызметтер толық болмас еді.

Парабанктік мекемелер  не клиенттердің белгілі бір типіне қызмет көрсетуге, не қызметтің бір-екі  түрін жүзеге асыруға бағытталады. Олардың қызметтері нарықтың кішігірім секторына қызмет көрсетуге, ерекшеленген клиенттерге қызметті ұсынуға шоғырландырылады.

Бұл мекемелер үшін екі  жақты бағыныштылық мінезді: бір  жағынан, болашақта несиелік-есептік  операцияларды іске асырумен байланысты олар Орталық банктің сәйкестендірілген талаптарымен басқарылуы керек; басқа жағынан, қандай да бір қаржылық, сақтандыру, инвестициялық немесе басқа да операцияларға мамандана отырып, олар сәйкестендірілген ведомствалардың реттеушілік әрекетіне түседі.

Несиелік жүйе, қаржылық институттар жүйесі ретінде, уақытша бос ақшалай қаражаттарды шоғырландыруды және бөлуді жүзеге асырады. Біруақытта ол қоғамдық ұдайы өндіру үрдісінде маңызды макроэкономикалық қызметтерді орындайды:

  • біріншіден, инвестициялық ресурстарды қолданушы компаниялар мен инвестициялық ресурстар иелері арасында ақпараттарды бөлуде асимметрияны жұмсарту және анықталмағандық дәрежесін төмендету есебінен инвестициялық ресурстарды тиімді орналастыруды жоғарлатуға мүмкіндік береді. Осы кезде инвестициялық ресурстарды иеленушілер үшін «анықталмағандық борышын» төмендетуге, сақтандырушылық кепілдемелер жүйесін құру мен ресурстарды орналастыруды басқаруда несиеліе жүйе институттарының кәсіби мамандануы маңызды.

Мысалы, ссудалар бойынша  неғұрлым жоғары пайыз төлеуге немесе оларды қамтамасыз етуге жоғары кепілдікті беруге мүмкіндігі бар бірінші класты қарыз алушыларға банктердің бағыт алуы өзінің нақты және потенциалды қарыз алушылары туралы деректерді сәйкестендірілген банктердің құруына несиелік жүйені ынталандырады, ол рентабельділігі төмен, тиімсіз және сенімсіз компаниялардың қаржы нарығына кіруіне мүмкіндікті шектейді. Мұндай саясат қарыздық қаражаттарға мұқтаж кәсіпорындарды тек қаржылық серіктестері алдында өз репутациялары туралы қамданып қана қоймайды, сондай-ақ неғұрлым перспективті бағыттар мен шаруашылықтандыру формаларын іздестіруге мүмкіндік береді;

- екіншіден, екінші  ретті өз міндеттемелерін шығару  бойынша несиелік жүйенің қызметі  қосымша инвестициялық ресурстарға  экономиканың қажеттілігі мен  оларды ұсыну арасындағы қарама-қайшылық рұқсат берудің маңызды формасы болып табылады. Ақша ресурстары иелерімен тәуекелдерді бөлісе келе, несиелік жүйе тәуекелге икемді емес халық тобының жинақтарын шаруашылық айналымға тартады. Басқа жағдайлар өзгеріссіз болғандағы, жинақтардың өсуі ақшаға деген сұраныстың азаюына және ссудалық пайыздың нарықтық ставкасының төмендеуіне әкеледі. Егер де инвестицияға сұраныс пайыздық ставка бойынша икемді болса, онда оның төмендеуі инвестициялық сұраныстың жоғарлауына әкеледі. Икемсіз бағалар және толық қамтылмағын жағдайда инвестициялық сұраныстың өсуі жинақтың өсуімен және сәйкесінше тұтынушылық шығындардың азаюымен қысқамерзімді кезеңде табыстың мультипликаторлық кеңеюін шарттайды және жиынтық сұраныстың бірінші кезеіті төмендеуін өтейді.ұзақмерзімді кезеңде жаңа техника мен технологияға материализацияланған инвестициялар экономикалық өсудің сандық және сапалық жаңа потенциалын қалыптастырады, тек қана сұраныс жағынан ғана емес (қысқамерзімдегі сияқты), сондай-ақ ұсыныс жағынан өндіріс көлемі мен жұмыспен қамтуды жоғарлаттудың факторы болады.

Несиелік жүйенің микроэкономикалық  қызметтеріне жататындар:

  • клиенттерінң сұранысын қанағаттандыру: біреулерін олардың бос ақшалай қаражаттарын тарту кезінде, ал екнішілерін олардың инвестицияға қажеттілігін қанағаттандыру кезінде;
  • тәуекелдерді қысқарту;
  • өндірістерді қаржыландыру көздерін кеңейту.

Несиелік  институттардың несиелік және инвестициялық  қызметтері жинақталған ақша ресурстарының  деңгейіне байланысты болады. Салыстырмалы төмен деңгейлі елдерде  жинақталған  инвестиция  шетелдік инвестиция есебінен жоғарлауы мүмкін. елдің ішінде халықтың ақша қаражаттарын жинақтауы экономикаға жағымды әсерін тигізеді, өйткені банктердің ресурстары өседі, және сәйкесінше олардың несиелік мүмкіндіктері де жоғарылайды.

Әлемдік тәжірибе көрсетіп отырғандай, капитал жинақтаудың ішкі көздері шешуші мәнге ие, өйткені кез-келген формадағы шетел капиталын қолдану сыртқы несиелендіруші жағынан экономикалық, ал кей жағдайды саяси талаптармен шартталған. Инвестицияның ішкі көздеріне мемлекеттік бюджет қаражаттарын, барлық меншік формасындағы кәсіпорындар мен ұйымдардың меншіктік қаражаттарын. Соныменен қатар халықтық жинақтарды жатқызамыз.

Жинақтар, ссудалық капитал мен нақты экономика  арасындағы ұйымды-экономикалық қатынастар тікелей және кері байланыстардың төтенше қиын жүйесін көрсетеді. Олардың мінезі мен формаларына несиелік жүйенің, сондай-ақ барлық экономиканың тиімділігі тәуелді болады. Сондықтан да, несиелік жүйе мен нақты экономика арасындағы өзара әрекеттердің тиімді механизмін құру қиын да, қатаң мәселе болып табылады.

Нарықтық  экономикада несиелік жүйе өндірістік кәсіпорындардың дамуы үшін маңызды  рөлді атқарады, олар алынған қаражаттарды ағымдағы жұмыстарын жүзеге асыру үшін. Сондай-ақ өндірісті кеңейту үшін қолданады. Осылай, несиені қолдану толығыменен елдегі өндіргіш күштерді дамытуды қамтамасыз теді. Несиелік жүйе салымшылардың ақшалай қаражаттарын сақтайды және тартылған ресурстармен операциялар жүргізеді.

Қазақстанның  шаруашылықтандырудың нарықтық формасына  көшуіне байланысты және осы кезеңде экономикада бірқатар жандануға жету әлемдік тәжірибеде жинақтаудың мәнін бірте-бірте өсіреді. Халықтың жинағының шоғырландырылуы, ал одан кейін несиелік жүйе мен бағалы қағаздар нарығы арқылы инвестицияланады, бірақ Қазақстанда бағалы қағаздар нарығы жеткілікті дамымағандықтан , инвестор рөлін атқара алмайды, сондықтан да несиелік жүйе маңыздылығы өседі, бірақ қор нарығын дамытпай несиелік жүйе өз инвестициялық мүмкіндіктерін жеткілікті өткізе алмайды.

Несиелік  жүйені өзіне банктерді, зейнеткерлік қорларды, сақтандыру қорларын және басқа да ақшалай қорларды, соныменен қатар осы қорларды басқаратын ұйымдарды кіргізетін жүйе ретінде қарастыруға болады. Сондай-ақ қарастыруға болады:

1. несиелік-есеп  айырысу қатынастарының, несиелендіру  формалары мен әдістерінің жиынтығы;

2. несиелік  ұйымдардың (қаржылық-несиелік институттардың) жиянтығы.

Осылай, несиелік жүйені екі жақты қарастыруға  болады. Несиелік жүйе – құрылымды-ұйымдық негізі қаржы-несие институттары олып табылатын несиелік-есеп айырысу қатынастарының, несиелендірудің әртүрлі формалары мен әдістерінің жиынтығы.

Жүйе дегеніміз  белгілі бір тұтастықты, бірлікті көрсететін біртұтастыққа ұйымды біріктірілген  және өзінің тапсырмалары бойынша жақын, бір-бірімен заңды байланысты көптеген элементтер танылады. Құрылым жүйенің ішкі формасы мен құрылуын бейнелейді. Құрылым жүйенің тұрақты жағдайын сақтауға мүмкіндік береді және оның ұйымдастырылуының көрсеткіші болып табылады. Қызметтер мен құрылым – екі біртұтастықтың өзара байланысты және өзара шартталған айырылмайтын жақтары, әсіресе жүйені ұйымдастыру. Олар сәйкесінше үрдістің формасы мен мазмұны ретінде қарастырылады.

Банктік жүйенің  негізгі қызметі несиелендіру болып  табылады. Халықаралық  тәжірибеде несиелендіруден алынатын сыйақы банктер  мен қаржы-несиелік ұйымдардың кірісінің  негізгі көзі болып табылады. Несиелендіру жүйесі үрдістің мазмұны ретінде  үш қондырмалық элементтердің жиынтығы ретінде әрекет етеді: несие субъектісі, несиенің объектісі және несиені қамтамасыз ету.

 Несиелендіру  жүйесінің базалық элементтері  бір-бірінен ажырамайды және тек  солардың жиынтығы және өзара  толықтырымдылығы несиелік мәміленің  сенімділігі мен пайдалылығын күшейтеді, ал олардың тұтастылығын бұзуға талпыныс жүйені бұзады және банктік ссудалардың қайтарымдылығының бұзылуына әкелуі мүмкін. несиелендіру жүйесінің барлық элементтерінің өзара әрекеттері несиелендіру принципіне негізделген. Несиелендірудің жалпыэкономикалық принципіне субъект ретінде несиелендіруге, сондай-ақ ссуданы қамтамасыз етуге бірдей емес көзқарасты қалыптастыратын дифференциялану принципі жатады. 

Қазіргі жағдайларда  ерекше мәнді объектіні, субъектіні және қамтамасыз ету сапасын ғана емес, сондай-ақ маржо деңгейін, несиелік операциялардың табыстылығы, тәуекелдерді қысқартуды сәтті бағалауды талап ететін рационалды несиелендіру принципі алады.

 

    1.  Несиелер: формалары, түрлері мен олардың классификациясы

Информация о работе Жылжымайтын мүлик