Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері

КІРІСПЕ

Мемлекет басшысының халыққа  арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен  қатар жылжымайтын  мүлік нарығын  дамыту мәселелері сөз болды. Президент  еліміздің  өңірлеріндегі жылжымайтын  мүлік  жөніндегі орталықтардың  жұмысын жандандыру мақсатында біздің алдымызға нақты міндеттер қойды. Бүгінде қазақстандық жылжымайтын  мүліктің бағасы шарықтауын қойып, төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік  бизнесте, ипотекаға қарағанда тұтынушылық  несие сенімдірек бола бастады. Егер экономикалық даму төмендесе, немесе жаппай шегінушілік белең алса, ол өз кезегінде жалпы халықтың қаржы түсімін төмендетіп, тұтыну несиесінің де бүгінгі қызығушылығы мен сенімділігін жоғалтуы ғажап емес.Бір сөзбен айтқанда, банктердің өздері белгілі бір қорытынды жасап,экономика секторының несиелік саясатын теңестіруге келулері керек.Егер турасын айтсақ, банк секторының соңғы жылдардағы өсімі, қазақстандық құрылысты қаржыландыру мен сырттан алынған қарызды тұтынушылық несиеге беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік, оның ішінде тұрғын үй проблемасы тек Қазақстанда ғана емес дүниенің алпауыт, дамыған мемлекеттерінде де жетіп артылады. Баспанаға зәрулік, оның бағасының қусаң жеткізбейтіндігі бүгінде ертегі емес. Қаншалықты биіктен құласаң соншалықты қатерлі болатындығы таяу уақытта Еуропа рыногы мен жылжымайтын мүлікке инвестиция салған инвесторларға қатты сезілетін сыңайлы. Бұл әлем сарапшыларының жылжымайтын мүлік рыногына ұзақ жылдар жүргізген зерттеулері мен талдауларының қорытындысы. Жылжымайтын мүлік,яғни тұрғын үй қаржы салудың тиімді көзі екенін материалдық жағдайыңды көтеріп алудың бірден-бір жолы екенін жалпақ жұрт ендігі түсіне бастағандай. Өйткені нарықтың алғашқы жылдары бірінші орынға баю емес,«ел қатарлы күн көру» ғана шықты. Ол уақытта заман ауыртпалығы басқаға мойын бұрғызбады. Сол кездері Шымкенттегі үйлердің өзі 3-4 мың көк қағаздан аспайтын. Бағаның көтерілгені соңғы төрт-бес жылдың көлемінде. Қазір әлгі үйлердің құны «күйіп» тұр. Осынау экономикалық өлара тұсты пайдаланып, пәтер сатып алғандардың жолы болды.Ақша санай алатын адамның өзі соңғы 5 жылдың ішінде пәтерлер бағасы 9-10 есе көтерілгенінен хабардар. Бұл бағаға ең мақтаулы деген банктердің салым депозиттері де ілесе алмайды. Яғни, жылжымайтын мүлікке салынған капитал бүгінгі күні ең өсімтал салым. [1]

1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН  МҮЛІКТІҢ  НЕГІЗІ

1.1 Жылжымайтын  мүлік  ұғымы және негізгі   түрлері 

Жылжымайтын мүлік  түсінігі  адам алғаш рет үй салып  өнім өндіру үшін жер алудан басталады. Ол  жер жыртып егін егіп өнім алу болып табылады,бұл еңбектің ерекшелігі- ол өзінің жеріне тікелей байланысты.

Жылжымайтын мүлік  түсінігін  обьект экономикалық категория  тауар  ретінде қарастыру,яғни мүліктік құқықтық жеке меншіктің негізгі  түсінігі ретінде қарастыру яғни,заңдылық рәсімдеу,экономикалық қатынастардың  жеке меншік құқықтық нормаларын көрсету  және иеленуші құқықтық жинақтарын өзінің қызметіне пайдаланады. Жылжымайтын мүлік  түсінігін 5 блок түрінде қарастыруға  болады. Оның 4-уі- физикалық,1-заңды. 4-уі – жер учаскілері, учаскінің жоғарғы жағындағы,  жер бетіндегі обьект және  учаскінің үстіндегі мүлікті,сонымен  қатар пайдалы қазбалар, ауа кеңістігі. 5-ші – заңдылығы.

Мүліктің ұғым. Римдік құқықтың классикалық уақытты  мүліктің ұғымы  кең түрде шығарылды. Бұл кең мағынада сыртқы материалды заты ғана емес, сонымен қатар қатынас пен құқықты қамтиды. Денелік  және денелік емес зат мүліктер. Гай мүліктерді денелікке бөлді, оларды осязать етуге болады және денелік емеске бөлді, оларды осязать  етуге болмайды. Мысал ретінде  гай мұрагерлік атайды, узуфрукт, мондет. Гай мысал ішінде жеке меншік құқығын  атамайды: римдік заңгерлер мүлікке  және мүліктің өзіне жеке меншік құқығын  бөлмейді.

Мүлік. Бірте бірті римдіктер  барлық мүліктік комплектің біріккен шаруашылығана келіп тірелді, fami/ia pesuniagne құлдардың және малдың бастапқы жиынтығы. Кейінірек fami/ia pesuniagne бүкіл мүліктің жиынтығын құрады. Цивильді құқықта мүліктің құқығы бекітілді. Преторлық құқықта кейбірде «әкелік және аталық жақсылық» деген термин қолданылды. Әрине мүліктің ұғымы сол адамға барлық жататын мүлікті қамтиды, ол мүлікті өзі табылдыма, әлде мұрагерлікпен қалдыма. Жеке меншік иесінің тірі кезінде оның добро қарыздарының төлеуде кредиторларға кепілдік береді. Осыдан Павел қорытынды шығарды, әрбір адамның мүлкі болып кредиторлық қанағаттануынан, берешектерді бергеннен кейінгі мүлік саналды.Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес жылжымайтын мүлікке кіретін заттар: ғимараттар, құрылыстар көп жылдық және басқа жерге байланысты обьектілер орнын ауыстыруға сәйкес келмейтін жерлер,сонымен қатар кез келмейтін жерлер,сонымен қатар Қазақстан звңдылығы жылжымайтын мүлікпен қоса тең қылып жылжымайтын мүліктерде қосуда ауа және су судасы,космостық обьектілер жылжымайтын мүлік обьектісінің белгілеуі бойынша мүлік комплексі деп аталады.

Жылжымайтын мүліктің негізгі  ерекшеліктері: Жылжымайтын мүлік  дамыған обьектісі негізгі 3 элементтерінен тұрады,олар:

1. жер
2. жерді жетілдіру
3. жылжымайтын  мүлікті жабдықтау

Аталған элементтер өздерінің  мән тұрғысынан адамның  тұрғысынан табиғатты игеру кезеңдерінен тұрады. Құнды анықтау  кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар қарастырылып отырған меншіктің құндылығына  әсер ететін, барлық факторлар есепке алынады.

Жылжымайтын мүліктің құнын  анықтау кезінде негізгі үш тәсілді  қолданылады:

-шығын тәсілі

-сатылымдарды  салыстыруға  негізделген тәсіл

-кіріс тәсілі

Осы тәсілдердің  әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық мінездемесінің әртүрлі  болуына әкеледі. Әрі қарай жүргізілетін салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен жетіспеушіліктері  таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді  болып  табылған әдістердің берілгендердің негізінде  объектінің ақырғы бағасын бекіту.

Орынбасу принципі. Бұл  принцип, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және сапасы бірдей құрылыс  ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен шығыннан, меншік үшін, артық  төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау күшіне табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының құнын және жер учаскесінің  құнының соммасы жатады.

Сұраныс пен  ұсыныс принципі. Сұраныс пен ұсыныста болатын  қозғалыстар бағаның  көтеріліп  не төмендеуіне әкеліп соқтырады.   Сонымен, бір меншік,  ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап , не төмендей түседі.

Баланс принципі. Оптималды  бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі компонентері өзара дұрыс ара-қатынаста болу керектігі-баланс принципінің мәні.

Тәуелділік және өзгеріс принципі (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін. Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі, жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына қатты әсерін тигізуі мүмкін. Шығын тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде  ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.

Жаңа ғимараттың құрылысының  құны оның нарықтық құнынан  жоғары не төмен болуының себептерінің бірі-сыртқы жағдайлар. Бағаланатын  құн түрі сирек немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы  мүмкін. Екінші жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір түрдегі құрылыс  сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны төмендей түседі.

Шығын тәсіліндегі  бағалау  принциптерін дұрыс қолдану, қажетті  шешім құруына жол  береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн  мүлдем бөлек түсініктер. Осыны  дәлелдейтін классикалық мысал  ретінде мынаны айтуға болады: «құрғақ» және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.

Жылжымайтын мүлік  облысында, шығын тәсілін қолдану  кезінде  нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау  процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін  атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың  нарықтық құнының көлемі құрылыс  құнының көлеміне өте жақын. Сонымен  қатар, бір қатар жағдайларда  шығын тәсілінің әдістерін қолдану  ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын  жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды  жатқызуға болады: Шығын тәсілін  құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар қайта құру және  орын ауыстыру құны терминдерін қолданады. Теориялық көзқараспен  қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау құны-құрылыс копиясын шын  мерзімде тұрғызу болып табылады. Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан  шыққан, материалдарын, құрылыс технологияларын  және проектілерінің элементтерін біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің  комбинациялары болуы мүмкін. Бұл  жағдайда жалпы қабылданған бағалау  тәжірбиесі-салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу  құнын бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.

Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы  пайдалануына байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы  мүмкін. Нақты бағалау  үшін таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.

Салыстырмалы  бірлік әдісі.

Салыстырмалы  бірлік әдісі  аудан құнының салыстыруына немесе бағаланатын объектінің көлем  бірлігімен аудан бірлігінің құнына салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем  бірлігінің салыстыруына негізделген. Осыған орай, зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен болады және керісінше. Бірлік құн  базалық ғимараттың бағалау мерзіміне  және зерттелетін ғимараттың бағалау  мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі қажеті. Сонымен  қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен  құрама элементтерге бөлшектеуді қолданады. Мына бір фактіні  атап өту керек, бір қарағанда  бұл әдістің қарапайым болып  көрінуі тәжірибесіз маманды  шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.

Компонент бойынша  бөлшектеу  әдісі.

Берілген әдістің  мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс  компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және басқалары, құндарының соммалары ретінде  анықталады. Әр компоненттің құнын  оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді  орналастыру  үшін қажетті шығын  соммалары. Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы  бірлік құнда есептеліп немесе бөлек  есептелінеді. Ғимараттар мен  құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға  сәйкес оның жүзеге асуына қажетті  ақша қаражатының соммасы. Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен қамтамасыз етеді.

Бойынша бөлшектеу  әдісі, бірлік бағалардың жинағының  негізінде  құрылыс-монтажды жұмыстардың  сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен  сәйкес келеді.

Сандық тексеріс әдісі. Бұл әдіс ең дәл  сонымен қатар еңбекті көп  қажет ететін әдіс болып табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты  барлық позицияларды абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр шегенің, кірпіштің  және жұмыс уақытының әр минутының  есебін жүргізу керек. Барлық материалдық  санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық  құндық анализін бергенімен, ақша мен  уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды қажет етеді. Сол  себептен күнделікті тәжірибеде бұл  әдісті сирек қолданады.

      1.2 Жылжымайтын мүлік  нарығы және оның  даму жолдары

     Жылжымайтын  мүлік нарығы-қоғамда тауар қатынасын  және айылбастау сату сатып алу қатынастарымен пайда болады. Шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар нарығы. Экологиялық  таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы объектілердің  бағасы өте жоғары, Сатушы мен  сатып  алушылардың шектеулілігі тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.

 Жылжымайтын  мүлік нарығында тауардың сатылу  уақыт периоды жоғары. Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа   шығару және оны сатушының  арасындағы уақытты –нарықтағы  тауардың экспозициясы. Экспозиция  уақыты тұтынушылық қасиеттеріне  және сату кезінде жоғарлатылған  болса, бағаға тәуелді.

Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен, станционарлығынан  (сатып алушыға  жақындатылмауы) сатып алушының үлкен  шығындарына  ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт  шығыны да жатады. Соңғы жылдары  жылжымайтын мүлік саласында  кейбір өзгерістер болды. Жылжымайтын мүлік нарығы мен оның даму деңгейі  ұлттық экономиканың дамуымен сипатталады. Жылжымайтын мүлік нарығының  дамуын келесідей кезеңдерге бөлуге болады:

          Біріншісі, 90-жылдардың  басында  жылжымайтын мүлік нарығының   неғұрлым жылдам дамыған кезеңді   басынан кешті. Осы кезеңде кәсіпорындардың  құқықтық шеңберде ашылуы мен дамуы, сұраныс ұсыныстан көп болуы, осыған орай түсетін табыстың да жоғары болуы байқалды. Осындай жағдайдың  орын алуының себебі, жылжымайтын  мүлікті жекешелендіруге рұқсат берілуі, яғни жылжымайтын мүлікті  сату-сатып алу мүмкіндігі туды. Дәл осы кезде көптеген бизнесмендер мен өзінің әл-аухатын жаңа жол арқылы жақсартқысы келген аухатты адамдар тобы қалыптасты. Яғни, тегін муниципалдық тұрғын үй, күрделі емес айырбастау жолы арқылы емес жай ғана пәтерді сатып алу арқылы. Ол кезде жылжымайтын мүлікті жекешелендіру көп болмады, пәтер сататындар аз болды, ал сатып алушылардың саны жеткілікті болды.