Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері

Сатылымдарды  салыстыру  әдісін іске асыру этаптардың келесі реттілігін болжайды: нарықты, жасалған мәмілелер, түзетулер, бағалау объектісіне аналогты жылжымайтын мүлік объектісін сату туралы ұсыныстар туралы ақпарат жинау мақсатында зерттеу.

Ақпаратты оның сенімділігін жоғарлату және жасалған мәмілелердің нарықтық еркін жағдайында болғандығын  дәлелдеу мақсатында жинау. Бағаланатын объекітемн салыстыру үшін таңдалған, нарықта бөлек элементтері бойыншасатылған немесе сатылатын объектілерді салыстыру, бағаланатын объектінің құнын түзету. Бағаланатын объектінің құнын бекіту, салыстырмалы сипаттамаларды сараптау жолымен және олардың бір құндық көрсеткішке немесе көрсеткіштер тобына келтіру.

Нарықтық мәліметтері  бойынша көрсеткіштердің (салыстыру  элементтерін) түзетулерін есептеу. Салыстыру объектілерін сатуының түзетілген бағасын есептеу үшін салыстыру объектілеріне модельдер қолдану. Бағаланатын объектінің құнын анықтау үшін салыстыру объектілерінің сатуының түзетілген бағасын сараптау.

Жылжымайтын мүліктің құнын  берілген әдіспен  анықтау үшін, жылжымайтын мүлік  нарығында  бағаның қалыптасуы облысында, маркетингтік зерттеулер өткізілуі  қажет.

Көрсетілген облыстағы маркетингтік зерттеулер өзіне, бағаланатынға ұқсас, жылжымайтын  мүлік объектілері  бойынша сату мен ұсыныс нарықтарының мәліметтерін жинау және танысуды қосады.

     Салыстырмалы  әдіс-периодтық басылымдарды, жарнамалық  хабарландыруларды пайдаланып, Алматы  қаласы бойынша коммерциялық  жылжымайтын  мүлік нарығын  танып білу ойынша конъюктурелық  зерттеулер жүргізілді. (пайдаланылған газеттер: ,,Крыша,, номері 19, 2005жылдың 15 қаңтарынан, ,,Из рук в руки,, ,,Мегополис,,  ,,Караван,, журналдар ,,Недвижимость,,)

      Жасалған  сараптаманың негізінде,  тұрғын үйдің екінші деңгейдегі  нарығында, 1 шаршы метрдің құны  70 337 теңгеге тең екендігі табылады. Түзетілетін коэффициенттің есебімен  салыстырмалы әдіспен бағаланған  пәтердің құны 70337*66*1,05-4874354 (төрт  миллион сегіз жүз жетпіс төрт  мың үш жүз елу төрт теңге)  теңгеге тең.

Жылжымайтын мүлік объектісінің ақырғы нарықтық құнын  анықтау

     Бұл бөлімде  бағалау процесі барысында   анықталған құндар өте нақты  және түсінікті етіп көрсетілген. Оны нақты ету үшін біз №5 кестені құрдық. Онда бағалаудың нәтижелері келтіріліп, ақырғы құн анықталған.

          Шығын әдісіне келетін болсақ,бұл тәсіл әрқашан нақты мәлімет бере бермейді. Мысалы, ғимараттың тозу деңгейі жоғары болуы мүмкін, алайда оның орналасу орны престижді аудан болса, жағдай өзгере бастайды. Сондықтан бүгінгі күнде Қазақстанда сатылымдарды салыстыру тәсілі сенімді болып  табылады. Алайда, бұл жерде айтылғандар  тек нарықты құнды бағалауға  қатысты айтылып отыр.

Бағалау  объектісіне, бағалаушылардың өзіндік, жеке қызығушылықтары байқалмайды, немесе тіптен жоқ.

     Бағалау процесі,  барлық шектеуші шарттар мен   алғышарттар есебімен жүргізілген.

     Бағалаушы  мына жағдайларда жауапты емес:

     -Бағаланатын   объектінің құқытарына қатысты   заңды сұрақтар

     -Визуалды  қарастыру жолынан басқа жолмен  табуға мүмкін болмайтын, объектінің  жағдайын бағалау нәтижесі.

     -Объектінің  басқару сұрақтарына жататын   қаржылық және салықтық есептер.

     -Жергілікті  жерде өлшеуші жұмыстарды жүргізу   және объектінің ең жақсы және  тиімді қолдануын шектейтін, зиянды  жердің болуы.

     Бағалау, бар  конструкцияларда және жер асты  қоймаларда улы, зиянды заттардың  болуын ескермеген.

     Берілген  есеп, толық көлемде және көрсетілген   мақсаттарда ғана сенімді,шын  болып  табылады.

    Бағалаушының  міндетіне, бағаланатын объект  бойынша  көрнекті материалдарды  көрсету  кірмейді (суреттер, сызбалар  және т.б.) Берілген есеп, бағалау  келісімшартымен  қарастырылмаған  мақсаттарда қолданыла  алмайды.  Бағалау туралы есеп, бағаланатын  мүліктің құнына қатысты, бағалаушының кәсіби көзқарасын мазмұндайды.

 

 

 

 

    2.3 Бағалау  кезінде  туындайтын мәселелер   және оларды шешу  жолдары 

 

Қазақстанда бағалау, бағалау  қызметін атқарудың  Мемлекеттік  лицензияның негізінде, жеке және заңды  тұлғалармен іске асырылады. Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде жасалынады. ҚР Азаматтық  кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы  қайтарымды негізде қызмет көрсетеді.

Құнды анықтау  белгілі  бір мерзімде жасалынады-бұл  уақыт  бойынша есепті нарықтық құнның нақты  мезгілге байланыстылығын  білдіреді. Нарық пен нарықтық жағдайлардың  өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп  шығарылған көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау  нәтижесі берілген мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады  деп болжанады, сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес. Көп жағдайда жас  мамандар бағалаумерзімін анықтауда  қате жібереді. Олар  тапсырушыға  құжаттарды беруді (есептеуді аяқталу  мерзіміне) жатқызады. Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің  арасында көп уақыт өтуі мүмкін. Сол берілген уақыт аралығында бағалау  объектісімен төтенше жағдайлар  болып қалуы мүмкін (өрт, табиғат  апаттары құнның төмендетуіне әкеледі, жетілдіру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына әкеледі). Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау мерзімін жатқызу керек.

Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау  объектісін сатып  алуы, ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы мен сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келісімшарт жақтардың қысымынсыз өткізілуі қажет.

Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары  үшін төленетін сомма.

Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың, қызметтердің және тағы басқалардың ақшалай көрінісі.

Бағалаушы құнды  анықтайды, ал баға әртүрлі жағдайларға  байланысты, не жоғары, не төмен болуы  мүмкін.[14]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.ШЕТЕЛДІК  ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ  БАҒАЛАУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ

 

 

3.1  Шетелдік  мүлікті  бағалау тәжірибесі  және шетелдегі мүлік құнын  бағалау барысында туындайтын  мәселелер 

 

    АҚШ елдерінің  заңдарына сәйкес «жылжымайтын  мүлік» түсінігі ең алдымен  «жер»  деп түсіндірілді. Жылжымайтын мүлікке  белгілі бір жер телімінің  ауданынан басқа үстіндегі ауа  кеңістігі, астындағы су, пайдалы  қазбалар бірге жатқызылды. Яғни, жылжымайтын  мүліктің 3 деңгейі бар. «Жылжымайтын мүлік» түсінігін «мүлік» түсінігінен  бөліп жаруға келмейді. Сонау римдік құқық кезеңінен бастап мүлікті  жылжымалы және жылжымайтын мүлік  деп қарастырған.

    Шетел әдебиеттерінде «жылжымайтын мүлік» және «жылжымайтын меншік» түсінігі болып  бөлінеді. Біріншісі, жылжымайтын мүліктің заттай, материалды қолға ұсталатын  ұғымын түсіндірсе, екіншісі осы объектіге  қатысы бар барлық субъектілердің мүліктік құқықтар жиынтығы ретіндегі заңдық мәнін ашып береді.

    Сонымен қатар,  жылжымалы мүліктің жылжымайтын   мүлікке ауысуы сияқты түсінік  бар, мысалы орналастырылған (қаланған) шкаф немесе қабырғаға орналастырылған құрал-жабдық. АҚШ-та осындай объектілерді фикстура (fixtures) деп атайды.

    Жылжымайтын мүлік   – жер телімінің үстімен  де, астымен байланысты бөліп жаруға келмейтін, кеңістікте бекітіліп орналасқан физикалық объектілер. Физикалық  объектілер ретінде жер телімдері  мен онда орналасқан құрылыстар түсіндіріледі.

    Жылжымайтын мүліктің  құқықтық белгілері Азаматтық   Кодекстің (жалпы бөлім) «жылжымайтын  және жылжымалы мүлік» деп  аталатын 117 бабында көрсетілген.  Жылжымайтын мүліккке жататындар: жер телімдері, ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық өсімдіктер мен жермен тығыз байланысты басқа да мүліктер, яғни мақсатты арналымына зиян келтірілмей орын ауыстыру мүмкін емес объектілер. Сонымен қатар, жылжымайтын мүліктерге мемлекеттік тіркелген су және әуе кемелері, ішкі жүзу кемелері, «өзен-көл» жүзу кемелері, ғарыш объектілері. Заңды түрде жылжымайтын мүліктерге одан басқа да мүліктер жатқызылады.

       Америка   Құрама Штаттарына жүргізілетін  бағалау  процесстері Ресей  мен Қазақстанда жүргізілетін  багалаудан  айырмашылықтары   көп емес, алайда олар бар. Біріншіден, жалпы бағалау процессіне тоқталайық, екіншіден, оның әдістері мен тәсілдеріне.

  Америкада бағалауды  жүргізуге әсер ететін фактордың  біріне тозуды есептеу  мерзімі жатады.

    Тозуды  есептеу мерзімі. 1986 жылғы салық  реформасы туралы Заңы бойынша, 1986 жылдан кейін сатып алынған жылжымайтын  мүлікке тозу есептеледі. Тұрғын үйлерге 27,5 жы, ал тұрғылықты емес объектілер үшін 31,5 жыл. Сонымен қатар бұл мерзімнің 40 жылға дейін үлкейтілуі қарастырылған. Салық салу мақсатында тозуды есептеу периоды, Конгреспен қабылданған және АҚШ президенті қол қойған заңмен реттеліп отырылады.

    Тозуды  есептеу  әдісі. 1986 жылғы    салықтың  заң, жылжымайтын мүліктің барлық  объектілеріне  тозуды есептеудің  тікелей әдісін қолдануды   талап етті. Бұл әдіс, сатып алу   және сату жылынан басқа, тозуды  бірдей соммасын есептеуді қарастырады.  АҚШ-ң  Салықтық басқармашылығымен, әр жылдың есептелуіне рұқсат етілген тозу соммасын анықтау үшін, кестелер жетілдірілген. Берілген кестелер айдың ортасы үшін есептелген, сондықтан есептелген тозудың соммасы өзгеріссіз қалады. Меншік айдың қай күнінде сатып алынса да, тәуеклсіз болып қала береді.

    Салық салудың  осындай есептеулері  өте тиімді болып келеді.

    Сонымен қатар  Американың бағалау моделінде   жетістіктер мен қоса жетіспеушіліктері  де бар. Ол жетіспеушілікті ең бірінші  атап көрсеткен бағалау Академиясының  ректоры, профессор, экономика ғылымының  докторы Рутгайзер В.М:

    «Меніңше,  Дж Фридман мен Н.Орудэй, сатылымдарды  тікелей салыстырмалы сараптама  жолымен жылжымайтын мүлік объектісінің  нарықтық құнын бағалау кезінде  уақыт факторын дұрыс ескермейді.

    Олар, салыстырылатын  объектілердің бағасына немесе  ақшалай түзетулер жолымен (әр салыстырмалы объектілердің сатылым бағасына қосылатын не одан алынатын соммалар), немесе тәуелсіз плюстық /минустық негізде енгізуге болатын пайыздық түзетулер негізінде түзетулерді енгізуді ұсынады. 

    Бұл жағдайда, бәрінен бұрын, уақыт факторына  әсер ететінге түзетулер жасалынуы  керек,жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша оқу құралдары детерминерленген шартттардан бас алады,,

Сонымен қатар Рутгайзер  өзінің жұмыстарын осы екі автордың кітабын негізге  алып отырып жазған, сондықтан ол барлығымен келіспейді деп айтуға болады.

Және  де орыс ғалымдарының бірі; жылжымайтын  мүлікті бағалау  әдістерін, ықтималды  өзгерістер аппаратымен  байытуды ұсынды.

    Бүгінгі күнде  бағалау соның ішінде жылжымайтын   мүлікті бағалау, қызметіне ат  салысып  отырған ғалымдардың  бірі-ол Дж Фридман  және  Н.Орудэй. Америкадағы бағалауды   дамыту мен қатар, Ресейдегі  бағалаудың алғы шарттарын жасауға  ықпал  етті.

    Ендеше  осы  жетістіктер мен жетіспеушіліктерді  көре тұра, жас ғалымдар да  дұрыс  жол табатын болар.  Осы және көптеген басқа еңбектерді негіз ете отырып, Қазақстанда да бағалау қызметінің дұрыс жолы табылады деп сенемін.

 

 

3.2  Мәселерді  шешу  жолдары және мүлікті   жетілдіру жолдары 

 

  Мемлекеттің нарықтық экономикаға араласуы дұрыс емес те шығар, бірақ бұл жағдайда бағаны тұрақтандырудың жалғыз амалы. Сонымен қатар, жалға беру институттарының дамуы да жылжымайтын мүлікке бағаның төмендеуіне әсерін тигізеді. Барлық дамыған әлем елдері жалға алынған үйлерде тұрады, европалықтар осыған орай өздерін ешқандай кемсітпейді. АҚШ-тың активтеріне сыртқы қарыздарының үлесі 94% болса, Қазақстанда 80% тең. Елімізде жылжымайтын мүлікке бағаның өсуі жыл сайын 120% асып түседі. Еуропа мен Америка елдерінде жалға берілетін үйлер нарықтың 70% алып жатыр. Қазірдің өзінде тұрғын үйге бағаның жоғарлығымен байланысты пәтерді жалға алу үшін 500-600$ төлейді. Дегенмен, қазақстандықтар әлі күнге дейін консервативті менталитетіне сәйкес әркімнің басында өз үйі болуы керек деп есептейді

    Жылжымайтын мүлік  нарығының даму цикл кезеңдері  экономикалық цикл кезеңдерімен сәйкес келмейді, жылжымайтын мүлік нарығындағы  құлдырау толығымен экономикалық құлдыраудың  алдында жүреді, ал экономикалыққа қарағанда жандану ертерек басталады. Осыдан шығатыны, жылжымайтын мүлік  нарығының жағдайы бойынша экономикалық тенденцияларды анықтауға болады, яғни егер жылжымайтын мүлік нарығының  жағдайы нашарласа, онда алдағы уақытта  ұлттық экономиканың жағдайының төмендеуі  күтіледі және керісінше, жылжымайтын  мүлік нарығының жағдайының жоғарлауынан кейін ұлттық экономикада да жоғарлау күтіледі.

    Мемлекет  жылжымайтын  мүлік объектісін өндіруге басқа  да кез келген тауарға сияқты  ешқандай шектеу қоймайды, бірақ   қоғам  атынан олардың пайдаланылу  режимі мен өндіру тәртібін  қадағалайды. Қазіргі  экономикалық  жағдайда жылжымайтын  мүлік  нарығын үш тұрғыдан сипаттауға болады:

Жылжымайтын мүлік мәміле жасау кезінде пайда болатын экономикалық қатынастар жүйесі мен жылжымайтын мүлік объектісіне капитал салым саласы ретінде сипатталады. Осындай қатынастар инвесторлардың арасында жылжымайтын мүлік объектісін сату-сатып алу, ипотека, жалға беру және т.б. кезінде байқалады;