Земельно-кадастровые работы по переводу земель сельскохозяйственного назначения под земли специального назначения в Нижнеомском районе

К особенностям состояния земель Нижнеомского района следует отнести такие факторы, как:

• практически не проводятся работы по внесению органических и минеральных удобрений;
• нарушены системы севооборотов;
• не проводятся работы по коренному улучшению естественных и кормовых угодий.

Все это отрицательно сказывается на качественном состоянии земель и урожайности сельскохозяйственных культур. Единственное мероприятие, которое проводится с целью повышения плодородия почв – это содержание чистых паров. На землях Нижнеомского муниципального района преобладают следующие негативные процессы (Рисунок 9):

• эрозионноопасные земли – 1968 га, из них среднеэродированные – 911 га;
• дефляционноопасные земли – 4126 га;
• переувлажненные земли – 105469 га, из них пойменные – 6879 га, внепойменные – 98590 га;
• заболоченные земли – 8556 га, из них сильнозаболоченные– 2571, среднезаболоченные – 5915 га;
• засоленные земли – 123505 га;
• солонцеватые и солонцовые земли – 110888 га;
• овраги – 184 га.

На территории Нижнеомского района имеются земли, для которых установлен специальный режим использования. К ним относятся водоохранная зона реки Иртыш, пойма реки Иртыш, водоохранная зона и пойма реки Омь, зеленые зоны вокруг населенных пунктов, водоохранные зоны естественных водоемов. За соблюдение установленного режима пользования земель ведется жесткий контроль органами охраны природы. Особое внимание уделяется земельным участкам, отведенным под свалки отходов. Проводятся проверки с целью выявления несанкционированных свалок и вменяются меры по устранению данного вида нарушений.

Рисунок 9 – Основные негативные процессы на землях Нижнеомского района Омской области

На землях Нижнеомского муниципального района распространены негативные явления, которые препятствуют извлечению полезных свойств из земельных ресурсов в полном объеме. Использование таких земель ведет к резкому снижению урожайности сельскохозяйственных культур. Поэтому, в случае невозможности использования таких земельных участков в соответствии с ранее установленным целевым назначением земли переводят из одной категории в такую, использование в соответствии с которой будет целесообразным и экономически более выгодным. Перед переводом земель или земельных участков из категории в категории требуется провести все необходимые земельно-кадастровые работы, так как перевод земель осуществляется непосредственно только с земельными участками, поставленными на государственный кадастровый учет.

2. ЗЕМЕЛЬНО-КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ В ОБЩЕЙ

СИСТЕМЕ ВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

1. Виды кадастровых работ

Кадастровые работы – это совокупность различных мероприятий и действий, направленных на получение сведений об объектах кадастра и реализацию всех их информационных преобразований [3]. В зависимости от вида объекта кадастра в составе кадастровых работ выделяют:

• земельно-кадастровые работы, обеспечивающие получение сведений о земельной собственности;
• инженерно-кадастровые работы, направленные на получение сведений о зданиях и сооружениях, инженерных сетях, находящихся в собственности;
• территориально-кадастровые работы, связанные с получением сведений об улицах, дорогах, проездах, площадях, переданных в собственность;
• кадастровые работы в сфере социальных явлений городской среды, связанные с получением сведений об этих объектах и явлениях с целью эффективного управления и развития социальной городской среды.

Основными видами кадастровых работ в отношении земельного участка являются:

1. Согласование акта выбора.
2. Разработка и согласование проекта границ земельного участка.
3. Установление собственников и землепользователей земельных участков.
4. Контурная или кадастровая съемка местности.
5. Восстановление в натуру утерянных границ участков, вынос в натуру границ землеотвода.
6. Составление и оформление межевого плана и землеустроительного дела.
7. Подготовка документов для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом [37].

Кадастровые работы обеспечивают подготовку документов, содержащих все сведения о недвижимом имуществе, которые необходимы для осуществления кадастрового учёта. Для проведения кадастровых работ всегда требуется юридическое обоснование – кадастровый план.

Сведения из кадастра могут предоставляться в виде:

• кадастровой выписки;
• кадастрового паспорта;
• кадастрового плана территории [38].

В случае, если земельный участок не стоит на государственном кадастровом учете или изменяются его характеристики и параметры, то для проведения любых операций с данным участком (регистрация, купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, изменение площади или конфигурации, раздел совместной собственности) необходимо провести кадастровые работы, которые включают в себя сбор информации, обмеры участка, камеральную обработку данных, формирование пакета документов (межевого плана) и последующую сдачу его в государственные органы (ТУ Росреестра). Такие сведения о земельном участке, как площадь, координаты точек, конфигурация участка и местоположение вносятся в кадастр после проведения кадастровых работ (работы проводит кадастровый инженер). Кадастровая стоимость земли определяется после проведения государственной оценки.

Кадастровый учёт и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ. Кадастровый инженер – это физическое лицо, осуществляющее кадастровую деятельность, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Кадастровый инженер также может проводить землеустроительную экспертизу. Так же кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда. Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении недвижимого имущества работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе [39]. 

Результатом кадастровых работ являются:

1. Межевой план (при кадастровых работах, для обеспечения подготовки документов, представленных в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет земельного участка);
2. Акт обследования (при осуществлении кадастровых работ и подготовке документов для подачи в орган кадастрового учета заявления о прекращении);
3. Технический план (при осуществлении кадастровых работ, для подготовки документов с целью постановки на учет здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства).

Постановка земельного участка на кадастровый учёт является одним из самых важных юридических действий, необходимых при оформлении земельного участка. Государственный кадастровый учёт земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учёт земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Проведение государственного кадастрового учёта земельных участков включает в себя:

• проверку первичных документов на землю;
• присвоение кадастровых номеров земельному участку;
• формирование межевого плана;
• изготовление кадастрового паспорта земельного участка.

В результате проведения государственного кадастрового учёта земельного участка получает, удостоверенные в установленном порядке:

• кадастровый паспорт (ранее кадастровый план);
• кадастровую выписку.

Пункт 1 статьи 17 Федерального закона 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит требование, согласно которому в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый паспорт земельного участка с указанием кадастрового номера [40].

Вынос границ земельного участка в натуру (восстановление границ) - это определение и закрепление на местности с помощью межевых знаков границ земельного участка, его поворотных точек. Вынос в натуру производится по определенным координатным точкам, сведения о которых хранятся в государственном кадастре недвижимости. Результатом данных работ является выставление колышков и сдача межевых знаков клиенту под сохранность по Акту приема – передачи межевых знаков. По закону каждый переданный межевой знак идентификационный номер и описание. Нарушение межевых знаков является правонарушением и наказывается штрафом.

Топографические работы обеспечивают получение топографо-геодезических материалов, необходимых для отображения на топографических планах всех элементов местности (контуры рек, озёр, лесов, садов, построек, населённых пунктов, линий дорог), существующей застройки, подземных и надземных коммуникаций, рельефа местности.

Инженерно-геодезические изыскания выполняются на стадии пред проектного проектирования и необходимы для получения информации о характере природной структуры территории площадки, на которой планируется возводить объект [16].

Оформление земель в собственность, в долгосрочную аренду, либо в иное право землевладения - сложный процесс, связанный в первую очередь с формированием земельного участка как объекта недвижимости с приданием ему уникального кадастрового номера. Постановка на кадастровый учет земельного участка, внесение изменений в кадастровые сведения о земельном участке с 01.07.2009 года происходит только на основании предоставленного в орган кадастрового учета межевого плана земельного участка, составленного согласно правилам оформления межевого плана, установленных Приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 года № 412 (зарегистрирован в минюсте России 15 декабря 2008 года, регистрационный № 12857).

Постановка земельного участка на кадастровый учет (учтенный земельный участок) подразумевает однозначную трактовку координат поворотных точек (углов) земельного участка и, соответственно, внесенным на кадастровую карту земельного участка (посредством проведения кадастровых работ по составлению межевого плана) дает право землевладельцу проводить любые юридические действия с учтенным (поставленным на кадастровый учет) земельным участком, такие как: составление и регистрация договора купли-продажи земельного участка, дарение, сдача в аренду, оформление наследства и иные юридические действия, не противоречащие действующему законодательству. Конечным результатом по оформлению земель является регистрация права (собственности, аренды либо иное право) на земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимости. Пакет документов, предоставляемый в органы "Росреестра", включает в первую очередь, помимо правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, кадастровый план земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В свою очередь кадастровые работы, связанные с межеванием земельного участка формируются в форме межевого плана.

Межевание земельных участков представляет собой целый комплекс землеустроительных, кадастровых, инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользования. При проведении межевания определяются месторасположение границ и площадь земельного участка, соответствующие кадастровые работы юридически оформляются и формируются в форме межевого плана [2].

При проведении любых операций с земельными участками: купля-продажа, обмен, наследование, приватизация необходимо провести межевые работы, которые включают в себя в том числе: