Сервитут в земельном законодательстве Российской Федерации

Проанализировав существующее Российское законодательство, на мой взгляд, еще рано говорить о сформировавшейся практике установления частных сервитутов в отношении земельных участков на основе положений гражданского законодательства.

Основанием возникновения  сервитута может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных  органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч.2 ст. 21 ЛК РФ). Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ и ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Допускается возникновение сервитута в силу прямого указания закона, например, при продаже земельного участка с сохранением за продавцом или законодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчужденной земле (ст. 340, ч.2 ст.553 ГК РФ, ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками, не входящими в лесной фонд лесов, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

В силу договора права  лиц, которым водные объекты предоставлены  в долгосрочное или краткосрочное  пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут).

Частные водные сервитуты  могут устанавливаться и на основании  судебного решения.

В соответствии с положениями  ст. 23 ЗК РФ в результате установления частного сервитута, возникает обременение земельного участка правами лиц, в интересах которых он установлен, но только в данном случае круг этих лиц может быть неопределенным: например, при установлении прохода для населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе. Известно, что при запрете на приватизацию прибрежной полосы за последние годы огромное количество земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам.

В отношении платы  за ограниченное пользование земельным участком (сервитут) законодатель ввел разные требования по отношению к платности такого использования применительно к частному и публичному сервитуту. Так, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Такую плату целесообразно определять в договоре с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, либо она может быть предусмотрена судебным решением, на основании которого предоставляется право ограниченного пользования земельным участком.

Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, закрепленном федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном земельном кадастре». При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается в судебном порядке.

Статья 275 ГК РФ устанавливает, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Частные сервитуты в  области градостроительства могут  вводиться в целях ограниченного  пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:

- строительства, реконструкции,  ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;

- строительства, реконструкции,  ремонта и эксплуатации объектов  инженерной и транспортной инфраструктур;

- проведения работ  по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий  от затопления и подтопления,  устройству подпорных стен;

- прохода, проезда  через чужой (соседний) земельный  участок;

- других нужд собственников  объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Порядок установления и  прекращения частных сервитутов в градостроительстве определен  в соответствии с ГК РФ, то есть основаниями возникновения частного сервитута являются договор либо решение суда.

Обращает на себя внимание трансформация публичного сервитута, предусмотренного Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535 (ред. от 14.01.2011) «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», — о доступе на земельный участок для ремонта объектов инфраструктуры в частный сервитут, установленный абз. 3 п. 3 ст. 64 ГК, обеспечивающий строительство, реконструкцию, ремонт и эксплуатацию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Указанные положения законодательства, на мой взгляд, свидетельствуют об отсутствии у федерального законодателя четких критериев разграничения публичных и частных сервитутов.

2.2.2. Основания  прекращения частного сервитута

 

Статья 276 ГК РФ  называет два основания для прекращения частного сервитута: расторжение договора и судебное решение. Инициатором прекращения сервитута в этих случаях выступает собственник участка, обремененного сервитутом.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В случаях, когда земельный  участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Между тем частный  сервитут может прекращаться и в  иных случаях:

– при гибели объекта  сервитутного права (пересыхание водного  источника);

– при изъятии служащего  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд;

– при истечении срока  действия срочного сервитута и др.

Поскольку в качестве субъектов, обремененных водными и  лесными сервитутами, в соответствии со ст. 42, 55 ВК РФ и ст.ст.17, 21, 22 ЛК РФ выступают не собственники водных объектов и участков лесного фонда (РФ и субъекты РФ), а пользователи (граждане и юридические лица), водные и лесные сервитуты прекращаются также в связи с прекращением права пользования водным объектом или участком лесного фонда.

Прекращение частного сервитута  подтверждается специальным штампом  погашения, который ставится на регистрационном  реестре (п.62, 64 правил ведения Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219).

 

2.3. Договор (соглашение) об установлении сервитута

            В договорах по установлению сервитута одной из сторон договора является собственник недвижимой вещи, обременяемой сервитутом. Другой стороной является собственник участка, в пользу которого устанавливается сервитут.

Требования  к форме договора об установлении сервитута нигде не сформулированы, но поскольку ст. 27 ФЗ Закона о регистрации  говорит о том, что сервитут регистрируется лишь при наличии соглашения о сервитуте, можно сделать вывод о том, что должна быть соблюдена простая письменная форма соглашения о сервитуте.

Условие о предмете является существенным в  любом договоре, при отсутствии которого договор считается незаключенным. К предмету договора об установлении сервитута следует отнести, прежде всего, наименование самого сервитута и его конкретное содержание (например, право прохода в ночное время через участок соседа по тропе), а также сведения об участках, позволяющие достоверно установить их местоположение (адрес, кадастровый номер). Если это возможно, на кадастровом (для земельных участков) или ином плане недвижимости отметить, как именно будет осуществляться сервитут (т.е. отметить дорогу, тропу, водоем). План с отмеченным на нем сервитутом следует оформить приложением к договору, в силу прямого указания Закона о регистрации.

            Сам по себе договор (соглашение) об установлении сервитута (как сделка) государственной регистрации не подлежит. Регистрации, согласно статье 27 Закона о регистрации, подлежит лишь право, возникшее на основании данного договора. В соответствии с вышеуказанной нормой государственная регистрация сервитута производится на основании следующих документов:

а) заявления собственника земельного участка, в пользу которого устанавливается сервитут;

  б) соглашения об установлении  сервитута (целесообразно заверить  его нотариально, чтобы не возникло  сомнений в подлинности подписей сторон) (Приложение  Б).   

 В договор об установлении сервитута (добровольный сервитут) включаются:

1) описание участка,  обремененного сервитутом, и участка,  в интересах которого установлен  сервитут;

2) условия и сроки  установления сервитута;

3) план или карта  участка с указанием места  нахождения сервитута. 

Сервитут считается установленным с момента его регистрации.

В судебном порядке можно требовать  принудительного установления сервитута, если сосед отказывается заключать  договор об установлении сервитута. В исковом заявлении об установлении сервитута, которое подается в районный суд по месту нахождения недвижимости (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ), должны быть указаны фактические обстоятельства, которые позволяют говорить о необходимости установить тот или иной сервитут. Так, сервитут прохода или проезда через соседний участок может быть установлен, если сторона докажет, что иначе как через участок соседа попасть на свой участок она не может. Таким образом, если суд установит, что удовлетворение нужд собственника иначе как посредством установления сервитута невозможно, он должен вынести решение об установлении сервитута. Целесообразно, конечно, чтобы судебным решением была установлена и плата за пользование обремененным участком, иначе стороны вновь окажутся в подвешенном состоянии, когда одна из сторон будет пользоваться своим правом, а плата за пользования в силу ее неопределенности не будет взиматься (спор о конкретной сумме опять-таки придется решать в судебном порядке). Плата за пользование может взиматься как единовременно, так и в виде периодических платежей.

 В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации вступившее в силу законное решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута.

Иногда  закон сам прямо указывает  на возможность установления сервитута  в том или ином случае. Так,  при продаже земельного участка без расположенного на нем здания или сооружения, если в договоре купли-продажи участка условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены, продавец сохраняется за собой право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (статья 553 ГК РФ). Поскольку специальных правил о регистрации сервитута в силу прямого указания Гражданского кодекса Законом не установлено, представляется, что и в этом случае у заинтересованного собственника недвижимости имеется лишь право требовать заключения соглашения о сервитуте или обращаться в суд с заявлением об установлении сервитута, а регистрация такого сервитута производится в общем порядке – при предоставлении договора об установлении сервитута или судебного решения.

 

2.4. Механизм государственной регистрации сервитутов

 

Правовая  основа создания современной российской системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закреплена в ГК РФ. Она предусмотрена в статьях 131,164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Поскольку предметом  земельного сервитута является недвижимое имущество, а именно земля как природный объект, земельные участки, части земельных участков, то это право подлежит государственной регистрации. В статьях ГК, посвященных сервитуту, мы можем встретить упоминание о государственной регистрации лишь в пункте 3 статьи  274, где сказано, что сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном  для регистрации прав на недвижимое имущество.

ЗК РФ, следуя общему правилу пункта 2 статьи 8 ГК РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, указание на то, что земельные сервитуты  подлежат государственной регистрации, имеется и в гражданском, и  в земельном законодательстве, но кодифицированные акты  данных отраслей права не регламентируют порядок такой процедуры, отсылая к нормам Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация  земельных сервитутов, рассматриваемая как акт признания этих прав и, по сути, представляет собой организованный процесс, выполняющий важную роль для формирования гражданских правоотношений.  Смысл его заключается в осуществлении максимально полной и эффективной защиты вещных прав участников гражданского оборота.

Процедуру государственной  регистрации земельных сервитутов можно охарактеризовать как совокупность последовательных действий для достижения конкретной цели, а именно: государственной  регистрации земельных сервитутов, защите вещных прав на недвижимое имущество. Сама процедура государственной регистрации, действия лиц, участвующих в регистрационном процессе, основания для государственной регистрации, ее приостановление и отказ в ней, требования к предоставляемым на регистрацию документам и порядок их предоставления, а также сроки совершения регистрационных действий устанавливаются главой III Закона о государственной регистрации прав.