Сервитут в земельном законодательстве Российской Федерации

Договор как главное  из оснований возникновения сервитутов должен получить более обстоятельное регулирование нормами ГК РФ. Его название должно быть четко обозначено: договор об установлении сервитута. Четко должны быть определены существенные условия данного договора. Ими могут выступать предмет и цена. Важно в законодательном порядке предусмотреть перечень документов, необходимых для заключения данного договора. Думается, что должна быть специальная статья, предусматривающая случаи безвозмездности отношений по договору об установлении сервитута. Специальному регулированию должен подлежать срок как условие данного договора. В настоящее время для договора об установлении сервитута предусматривается простая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Надо подчеркнуть, что в самом п. 3 ст. 274 ГК РФ вообще нет специального указания об обязательной письменной форме этого договора. Данный вывод можно сделать из общих положений ГК РФ о форме сделки. Нам же представляется, что ГК РФ должен предусмотреть специальные правила о форме договора об установлении сервитута. Таким специальным правилом может быть установленная законом обязательная нотариальная форма. Дореволюционная история свидетельствует о колоссальной роли нотариусов в деле распространения сервитутов в России. Не случайным было и появление категории «нотариальный сервитут». Роль нотариуса в деле оказания юридической помощи населению трудно переоценить. Вот почему нотариальная практика может и должна, с нашей точки зрения, активно содействовать распространению сервитутов в России, помогая гражданам в отстаивании своих прав по ограниченному использованию соседних земельных участков, не доводя разногласия до судебного разбирательства.

Пятый штрих – недостаток современного регулирования сервитутов заключается в неполноте нормативного регулирования оснований их прекращения. Как известно, ст. 276 ГК РФ называется «Прекращение сервитута». В ней законодатель предусмотрел два мотива, по которым собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требовать его прекращения. Первым таким мотивом является отпадение оснований установления сервитута, вторым – невозможность для собственника участка, обремененного сервитутом, использовать его в соответствии с назначением. Между тем спектр оснований для прекращения сервитутов значительно шире. Он вырабатывался на протяжении долгого времени в истории гражданского законодательства. Название статьи «Прекращение сервитута» обязывает законодателя указать на все возможные основания для прекращения этого вида вещных прав. Преследуя такую цель, на первое место можно было бы поставить гибель служебной земли или иной недвижимости. Второе место тогда займет основание в виде слияния в одном лице собственников господствующего и служебного участков. На третье место можно поставить односторонний отказ сервитуария от своих прав. Наконец, основанием прекращения сервитута будет расторжение договора об установлении сервитута. В настоящее время, как мы отметили выше, законодатель сформулировал два мотива (основания) для предъявления требования о расторжении договора. Их можно было бы взять за основу, добавив некоторые дополнительные основания, например, такое, как невнесение обусловленной платы в течение определенного календарного периода. Специальные основания прекращения сервитутов могут быть названы в других нормативных актах, развивающих положения ГК. Прекращение сервитута во всех случаях должно подтверждаться специальным штампом погашения, который ставится на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре (пп. 62, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Шестой момент, на который должен обратить внимание законодатель,– это роль закона в деле устройства так называемых добрососедских отношений собственников недвижимости. В настоящее время подобных норм-запретов, с помощью которых устанавливаются некоторые ограничения собственнических прав в интересах других собственников-соседей для полноценного осуществления права, и тем и другим крайне недостаточно. В этой области мы могли бы поучиться у французов, предусмотревших в нормах ФГК достаточно много норм, начинающихся со слова «нельзя». В частности, и в нашем законодательстве может быть установлен запрет на вид (участок соседа), на направление водостоков на участок соседа, на посадку деревьев от линии разделения участков на определенную величину, на устройство в соседской стене окон или отверстий, на добычу воды из источника сверх определенной меры. Подобного рода нормы, как нам представляется, могли бы войти в содержание Земельного кодекса России.

Сервитуты удобны для  землепользователей. Вот почему гражданское  законодательство просто призвано предоставить участникам гражданско-правовых отношений эффективный механизм их правового регулирования. В использовании такого правового инструмента, как сервитут, у землепользователей не должно быть препятствий, в частности, в ограничении для заключения договора об установлении сервитута по кругу субъектов. Возможными субъектами как со стороны господствующего, так и служебного земельного участка должны признаваться как собственники, так и субъекты иных вещных прав, таких, как право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей. Субъекты этих вещных прав так же, как и собственники земли, должны научиться эффективно использовать, реально применять сервитуты, поняв и прочувствовав,  их великую служебную роль. За сервитутным правом видится большое будущее, которое, впрочем, будет зависеть от общего состояния нашего гражданского и земельного законодательства. Только стройная система законодательства о земле в единстве статики и динамики позволит жить и эффективно развиваться всем формам землепользования, включая и такую неотъемлемую их часть, как сервитуты.

Итак,  очевидно, что назрела необходимость упорядочения подходов к разработке законодательства о сервитутах и передаче приоритета в определении его базовых положений именно гражданскому законодательству.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, юридическими признаками сервитутов, сформулированными  еще в Римский период, можно  считать следующие:

1) абсолютный характер;

2) право следования;

3) неделимость;

4) невозможность установления  права на собственную вещь;

5) бессрочность;

6) договорный характер, поскольку договор был наиболее распространенным основанием их возникновения.

Основными принципами установления сервитута являются: законность, обоснованность, соразмерность, наименьшее сопротивление, абсолютность и ограниченность. Они выступают в качестве основных и значимых принципов, применение которых необходимо при установлении и последующем пользовании сервитутом как правом, вторгающемся в собственность иного лица - собственника обременяемого имущества.

При наличии следующих условий собственник недвижимости вправе требовать от соседа установления сервитута:

1. Наличие двух недвижимых  вещей, принадлежащих разным лицам  на праве собственности (пожизненного  наследуемого владения или постоянного  бессрочного пользования).

2. Наличие общей границы между недвижимостями.

3. Более выгодное положение  одного участка по отношению  к другому, вследствие чего  служащий участок может удовлетворять  потребности соседа (в обеспечении  водоснабжения, прохода или проезда,  опоры для здания и др.).

Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут).

Частный сервитут устанавливается  для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество.

Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона.

Публичный сервитут устанавливается  законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ) и круг его действия (круг правообладателей) обычно не ограничивается.  

Рассмотренное законодательство, судебная практика, законы указывают  на то, что в дореволюционной России регулировались сервитуты частного, личного и характера общего ограниченного пользования, известные под названием «прав участия частного», прав угодий и «прав участия общего».

Современная российская модель сервитутного права не включает заимствований из дореволюционной  модели, поэтому является для современного права совершенно новой моделью.

В целом же необходимо отметить, что законодательство о  сервитутах в России находится только в стадии становления и на практике реализуется достаточно редко. 

Анализ действующего законодательства, научной литературы, изучение материалов судебной практики, а также  нормативных документов, изданных на региональных и муниципальных уровнях, выявление отличительных особенностей публичного и частного земельного сервитута – все это позволяет сделать определенные выводы об институте земельного сервитута.

Во-первых, земельный  сервитут - право ограниченного пользования  чужим земельным участком.

Во-вторых, сервитут - вещное право

В-третьих, особенность  сервитута состоит в том, что  он сам по себе не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющихся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого он установлен. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут.

В-четвертых, сервитут устанавливается  по соглашению между субъектом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае отсутствия согласия (соглашения) об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сам сервитут должен во всех случаях устанавливаться способом наименее обременительным для владельца обременяемого участка. И это обременение не лишает собственника участка прав собственности на него.

В-пятых, сервитут может  быть прекращен по требованию владельца  земельного участка, на который был  установлен сервитут, при условии  отпадения оснований, по которым  он был установлен.

В-шестых, право сервитута  носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута.

Проведенное исследование института сервитута выявило ряд проблем, которые требуют своего разрешения. Это позволяет сделать вывод о необходимости дальнейшего развития и совершенствования данного института, а именно:

1. Необходимо закрепить  в законодательстве, а именно  в ГК РФ единое понятие сервитута, которое в качестве основного объекта обременения сервитутом будет использовать не узкую категорию «земельный участок», а более универсальную категорию — «недвижимое имущество».

2.  Закрепить классификацию сервитута в ГК РФ,  именно ГК РФ должен обладать большей юридической силой по вопросу правового регулирования сервитутов. ГК РФ должен обеспечить единообразие толкования, как понятия сервитута, так и классификации, способов возникновения, осуществления и защиты сервитута.

3. Определить круг  лиц, оснований, содержания, сферы действия и порядка установления публичных сервитутов, градостроительного планирования, закрепление механизма расчета соразмерной платы за использование участка на основании публичного сервитута, определение наименее обременительного способа осуществления публичного сервитута, регламентация особенностей кадастрового учета и государственной регистрации.

4. Необходимо сузить  в земельном праве (отрасли,  преимущественно использующей публично-правовые  методы регулирования) сферы применения  сервитута как института частного права, имеющего основным целевым назначением обеспечение частных интересов.

Подводя итог работе можно  сделать вывод о том, что сервитуты, как один из важнейших институтов вещного права, приобретут особую актуальность при практической реализации положений ГК РФ и ЗК РФ. Уже сейчас определены основные направления регулирования сервитутов. Представляется, что на начальном этапе доминирующую роль будут играть земельные сервитуты в силу вовлечения в гражданско-правовой оборот земельных участков.

За сервитутным правом видится большое будущее, которое, впрочем, будет зависеть от общего состояния  нашего гражданского и земельного законодательства. Только стройная система законодательства о земле в единстве статики  и динамики позволит жить и эффективно развиваться всем формам землепользования, включая и такую неотъемлемую их часть, как сервитуты.

Р.S. Пока создавалась дипломная работа, Президентом РФ Д.Медведевым в Государственную Думу был представлен  законопроект, которым предусматриваются  поправки в ГК РФ, касающихся и вещных прав. В частности, разделу II части первой ГК РФ предлагается дать новое название – «Вещное право», в него включены в т.ч.: подраздел 2 – «Общие положения о вещных правах», подраздел  4 - «Ограниченные вещные права».