Проблемы совершенствования земельного законодательства

Российский государственный  аграрный университет московская сельскохозяйственная академия имени Тимирязева.

 

 

 

 

 

Доклад 

Студентки 201 группы гуманитарно-педагогического факультета

Шалгиной Анастасии

На тему:

«Проблемы совершенствования  земельного законодательства».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2012 г.

 

1. После принятия земельного кодекса РФ 2001 г. Прошло 10 лет, можно подвести итог его применения и рассмотреть наиболее актуальные вопросы дальнейшего совершенствования земельного законодательства.

Земельный кодекс РФ 2001 г. стал очередным политическим компромиссом, позволившим закрепить на законодательном  уровне, в свою очередь, результат 10-летних дискуссий с момента начала проведения земельной реформы в России, в том числе и концептуальным вопросам развития рынка земельной недвижимости.

Целый ряд проблем правового  регулирования земельных сооружений нуждался в решении на уровне кодекса: концептуальное обеспечение развития земельного законодательства вообще и  обеспечение земельной реформы  и рынка земли – в частности  правовое регулирование отношений  собственности на землю, уточнение  приоритетов категорий земель и  особенностей правового режима земель отдельных категорий.

Значительна часть проблем  решена в Земельном кодекса РФ 2001 г., в том числе с сохранением ряда сложившихся подходов в правоприменительной практике.

Среди них: закрепление основных принципов земельного законодательств, разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования  отношений по использованию земель, а также регулирования приватизации земли, определение объектов земельных  отношений, уточнение деления земель на категории и правового режима земель отдельных категорий, урегулирование порядка перевода земельных участков из одной категории в другую, разграничение  полномочий Российской Федерации и  субъектов Российской Федерации в регулировании земельных отношений, упорядочивание видов прав на земельные участки, установление ограничений обороноспособности земельных участков, регулирование возникновения прав на землю, в том числе переоформление прав на земельные участки и др.

Политически изначально было определено, что в Земельном кодексе  РФ не будут урегулированы отношения  разграничения государственной  собственности на землю и отношения  оборота земель сельскохозяйственного  назначения. Они были урегулированы  в принятых соответствующих федеральных  законах.

В течение 10 лет жизнь  постоянно требовала корректировки  существующих правовых норм и восполнения  правовых пробелов. С 2001 г. в Земельный  кодекс РФ были внесены изменения 55-ю  федеральными законами.

Однако количество внесённых  изменений не привело к концептуальному  изменению Земельного кодекса, их подавляющее  большинство связанно с изменением или включением в него нескольких правовых норм в связи с принятием  новых федеральных законов, прежде всего, таких как Градостроительный  кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон «О государственном  кадастре недвижимости». При этом Земельный кодекс РФ сохранил свою целостность и систему.

Вместе с тем, в последнее время готовятся проекты федеральных законов, которые предлагают концептуально существенно изменить Земельный кодекс РФ.

Прежде всего, Речь идёт о проекте федерального закона о внесений изменений в Земельный кодекс и другие законодательные акты.

Первоначально законопроект назывался «О внесении изменений  в отдельные Федеральные акты Российской Федерации в связи  с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации», состоял  из 9 статей на 17 стр. Из его пояснительной  записки видно, что изменения  в Земельный кодекс РФ предполагают такое уточнение процедуры появления  земельных участков для строительства, чтобы обеспечить развитие территории в соответствии с документами территориального планирования, правилами пользования и застройки и документацией по планировке территории.

При подготовке законопроекта  ко 2-му чтению было подготовлено значительное количество поправок, особенно, от Правительства  РФ. В результате законопроекта претерпел  определённые изменения, 22.11.2011 г. его  рассмотрение было перенесено на другое заседание. В настоящее время он содержит 33 статьи на 181 стр., т.е. количество увеличилось более чем в 3 раза, а по содержанию законопроект увеличился более чем в 10 раз.

Существенными изменениями  Земельного кодекса РФ, предлагаемые Правительством являются:

- раскрытие понятия «разрешённое  использование земельных участков»;

- введение для случаев  образования земельного участка  специального документа – образования  земельного участка или земельных  участков;

- введение отдельной главы  о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

1.1. Само по себе раскрытие понятия «разрешённое использование земельных участков» стало необходимым и актуальным. Однако предлагаемые изменения изменения требуют существования.

Прежде всего, вызывает удивление само определение «разрешённого использование земельных участков», под которым понимается разрешённое использование находящихся на земельном участке объектов недвижимости, если иное не установлено настоящим законом и иными федеральными законами, т.е. изначально «разрешённое использование земельных участков» определяется через разрешённое использование зданий и сооружений.

Такое понятие «разрешённого  использования земельных участков»  не согласуется с понятием «градостроительного  регламента», закреплённого в ст. 1 Градостроительного закона РФ, и принципами земельного законодательства.

Нуждаются в корректировке  и положения, определяющие разрешённое  использованием земельных участков в случаях, когда на них действие градостроительных регламентов  не сохраняется, или в отношении  которых градостроительные регламенты не оговариваются.

Например, предлагается, что  «разрешённым использованием земельных  участков» и виды сельскохозяйственных угодий, устанавливаемые в порядке, определённом законами субъектов Российской Федерации – если земельный участок находился в границах сельскохозяйственных угодий.

При реализации такой правовой нормы будет полностью низложен правовой институт внутрихозяйственного землеустройства.

Определение «разрешённого  использования земельных участков»  через вид или виды деятельности, связанные с пользованием недрами, предусмотренные лицензией на пользование  недрами, если земельный участок  предназначен для добычи полезных ископаемых, повлечёт бесконтрольное изменение  не только разрешённого использования  земельного участка, но фактический  его перевод из одной категории  в другую путём выдачи лицензии на пользование недрами.

Предложение об определении  «разрешённого использования земельных  участков» через вид деятельности, устанавливаемый решением о предъявлении водного объекта в пользование  или заключённым договором водопользования, если земельный участок относится  к землям водного фонда, не учитывает, что на землях водного форнда земельные участки не образуются.

1.2. Введение для случаев  образования земельных участков  такого документа как проект  образования земельных участков  предусмотрено, прежде всего,  в новых статьях 11.10 – 11.12.

Из текста не ясно во всех ли случаях требуется разработка данного документа. Его содержание позволяет предположить, что он является заменой проекта межевания земельных  участков и некоторой альтернативой  проекта межевания территории. При  этом не ясно его соотношение с  проектом межевания территории, градостроительным планом земельного участка.

Процедура разработки, согласования и утверждения проекта образования  земельных участков изобилует многогранной системой согласования, что может  быть благоприятной основой для  разного рода злоупотреблений при  применении закона.

1.3. Наиболее существенное изменения Земельного кодекса РФ связаны с введением отдельной главы о представлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

С одной стороны, усовершенствованы  и разработаны новые правовые нормы о предоставлении земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, с другой, - Земельный кодекс РФ концептуально  потеряет и системно ухудшится.

Проектом буквально «разбиты»  глава IV и о правах на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков и глава V о возникновении прав на землю.

Включены случаи распоряжения правом постоянного (бессрочного) пользовании.

Наибольшему воздействию  подверглась статья об аренде земельных  участков. Например, исключены одни из лучших антикоррупционных норм земельного кодекса РФ, гарантии прав арендатора:

- право арендатора земельного  участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности,  при аренде на срок более  чем пять лет передавать свои  права и обязанности по этому  договору третьему лицу (заключать  договор найма) без согласия  собственника земельного участка  при условии его уведомления;

- недопустимость изменений условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора;

- правило допустимости  досрочного расторжения договора  аренды земельного участка, заключённого  на срок более чем пять лет,  по требованию арендодателя только  на основании решения суда  и при существенном нарушении  договора аренды земельного участка  его арендатором, т.е. запрет  на внесудебный односторонний  отказ от исполнения договора.

Сомнение в допустимости использования земель запаса до перевода их в другую категорию земель вызывают такие предусмотренные законопроектом случаи как строительство линейных объектов, пользование недрами. Эти  исключения оз общего правила повлекут «безрежимное» использование земельных участков.

2. Минэкономразвития России подготовлен проект федерального закона о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель.

Он предусматривает замену существующих 7 категорий земель на 4 «особо охраняемые категории земель»: земли лесного фонда, земли водного  фонда, земли сельскохозяйственного  назначения (по сути, включающие только сельскохозяйственные угодья) и земли  особо охраняемых природных территорий.

Сама по себе задача упорядочения деления земель на категории является прогрессивной. Она стояла и при  разработке действующего Земельного кодекса  РФ. Однако переход в 2001 г. к установлению правового режима земельных участков с помощью правового института  территориального занирования или путём широкомасштабной разработки проектов планироваки и застройки было невозможно.

В настоящее время существует огромное количество земельных участков, которые не прошли государственный  кадастровый учёт, или в силу закона считаются ранее учтенными, но границы которых не установлены, а также земельные участки, данные о которых в части отнесения к землям той или иной категории земель отсутствуют.

Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на публичную кадастровую  карту. Даже в Москве имеется значительное количество таких ранее учтённых земельных участков без установленных  границ. Особое место в числе таких  земельных участков по России занимают такие крупные земельные участки  как лесные участки, особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственные угодья бывших колхозов и совхозов, земли общего пользования садоводческих, дачных и иных некоммерческих объединений  граждан.

В отсутствие кадастрового учёта, установленных границ земельных  участков или учёта принадлежности их или иной категории переход  на основе территориального (градостроительного) зонирования представляется преждевременной и повлечёт расцвет разного рода злоупотреблений.

В заключение хочу сказать, что нужно активно обсуждать  и активно публиковать свои конструктивные предложения в отношении тех  законопроектов о совершенствовании  земельного законодательства, которые  носят концептуальный характер.