Приватизация жилых помещений в Республике Беларусь

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната – это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья [9, с.86]. 

Жилые помещения (строения) делятся также на следующие группы:

• помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;
• строения типа общежития;
• строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания;
• помещения казарменного типа для размещения отдельных категорий военнослужащих.

По нашему мнению, жилые помещения целесообразно классифицировать также по характеру пользования ими на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения непостоянного пользования.

К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и коммунальных жилищных фондов по договору социального найма; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях. Ко вторым относятся специализированные жилые помещения. К специализированным жилым помещениям относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан [10].

Не подлежат приватизации:

• жилые помещения в общежитиях;
• служебные жилые помещения, кроме служебных жилых помещений в домах совхозов;
• жилые помещения, находящиеся в зоне эвакуации (отчуждения), первоочередного и последующего отселения на территориях радиоактивного загрязнения. При этом граждане, проживающие в зоне с правом на отселение, при наличии оснований и желания переселиться на постоянное жительство в другие населенные пункты, не имеют права приватизировать занимаемые ими жилые помещения;
• жилые помещения, находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах, в случае перепланировки (переоборудования) квартир при проведении работ по реконструкции (капитальному ремонту) дома на период с момента начала производства работ и до окончания работ;
• жилые помещения, занимаемые военнослужащими воинских частей, выведенных или подлежащих выводу за пределы Республики Беларусь, либо военнослужащими, выбывающими за пределы Республики Беларусь для прохождения военной службы в вооруженных силах других государств, либо членами семей таких военнослужащих;
• жилые помещения в специальных домах;
• жилые помещения социального пользования;
• жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны Республики Беларусь [2].

Таким образом, объектами приватизации являются жилые помещения государственного жилищного фонда. Под жилым помещением понимается предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях; служебные жилые помещения; жилые помещения, находящиеся в зоне эвакуации (отчуждения), первоочередного и последующего отселения на территориях радиоактивного загрязнения; жилые помещения, находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах; жилые помещения, занимаемые военнослужащими воинских частей, выведенных или подлежащих выводу за пределы Республики Беларусь; жилые помещения социального пользования; жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны Республики Беларусь.

3 АЛГОРИТМ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В соответствии с п. 1 ст. 134 ЖК РБ приватизация жилых помещений - это приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законодательством. Если описывать процесс приватизации гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда как алгоритм действий с точки зрения права, то в первую очередь его необходимо рассматривать как административную процедуру [1]. Административная процедура приватизации призвана придать форму данному процессу и определить условия и сроки его протекания. Порядок осуществления приватизации как административной процедуры определен подп. 1.1.9 п. 1.1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан" (далее – Перечень) [11].

По существу приватизация регламентируется специальными нормативными правовыми актами. Следует отметить, что в настоящее время происходят значительные изменения законодательства, регулирующего сферу жилищных отношений. Происходящие изменения жилищного законодательства не обошли стороной и приватизацию. Так, 02.03.2013 утратил силу Закон Республики Беларусь от 16.04.1992 № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» [12] в связи с принятием ЖК РБ [1], а 30.05.2013 утратило силу Положение о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.09.2001 №1399 [13], в связи с принятием постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2013 №356 «О внесении дополнений и изменений в некоторые постановления Совета Министров Республики Беларусь и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь и их отдельных структурных элементов» [14]. Названные нормативные правовые акты на протяжении долгого времени регулировали процесс приватизации гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда, поэтому правовое регулирование процесса приватизации, существующее в настоящее время, представляется недостаточным и носит общий характер. Одновременно следует признать, что фактически процесс приватизации не изменился, поскольку нормативные правовые акты, которые бы регламентировали процесс приватизации иначе, чем утратившие силу упомянутые нормативные правовые акты, отсутствуют. В силу сложившейся ситуации фактически утратившие силу нормативные правовые акты продолжают применяться, поскольку равноценная их замена пока не состоялась.

Таким образом, формально процесс приватизации регулируется ст. 134 - 145 ЖК РБ [1].

Реализация права на приватизацию представляет собой цепочку последовательных взаимосвязанных отношений между государством и гражданином, на каждом этапе которых возникают соответствующие права и обязанности.

1. С возникновением постоянного  права пользования жилым помещением  государственного жилищного фонда  у конкретного лица в силу п. 1 ст. 136 ЖК РБ возникает и субъективное право на приватизацию конкретного жилого помещения, а в некоторых случаях – право на приватизацию на льготных условиях. Перечень лиц, имеющих право на приватизацию на льготных условиях, закреплен в ст. 140 ЖК РБ [1].

Гражданам, имеющим право на приватизацию на льготных условиях, при расчете стоимости жилого помещения безвозмездно передаются в собственность площадь в пределах двадцати квадратных метров общей площади жилого помещения, а также по двадцать квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого проживающего вместе с ними нетрудоспособного неработающего члена семьи с учетом полностью начисленной им жилищной квоты, суммы квот. При этом под нетрудоспособными неработающими членами семьи понимаются не работающие по трудовым договорам, гражданско-правовым договорам, предметом которых является оказание услуг, выполнение работ и создание объектов интеллектуальной собственности, и не занимающиеся предпринимательской деятельностью родители, супруг (супруга), достигшие возраста шестидесяти лет (мужчины), пятидесяти пяти лет (женщины) либо не достигшие этого возраста, но являющиеся инвалидами I или II группы; несовершеннолетние дети или совершеннолетние дети, являющиеся инвалидами с детства I или II группы [15].

Для приватизации отдельных видов жилых помещений существуют определенные особенности. Так, в соответствии с подп. 8.3 п. 8 Указа Президента Республики Беларусь от 19.03.2007 №128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда» (далее – Указ № 128) [16] заселенные служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные в установленном порядке передаются отдельным категориям граждан по их письменным заявлениям в собственность на возмездной основе в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда и с учетом установленных Указом № 128 особенностей [16]. К таким гражданам отнесены, в частности, следующие наниматели жилых помещений по договорам найма служебных жилых помещений государственного жилищного фонда, прекратившие трудовые отношения или состоящие в трудовых отношениях с организацией, предоставившей данные жилые помещения, при условии, что на дату подачи заявления они являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и не подлежат выселению из этих помещений без предоставления им других жилых помещений:

• ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;
• проработавшие в организации, предоставившей служебное жилое помещение государственного жилищного фонда, независимо от его принадлежности, не менее 10 лет;
• уволенные в связи с ликвидацией организации либо по сокращению численности или штата работников;
• являющиеся гражданами, заболевшими и перенесшими лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, других радиационных аварий, инвалидами, в отношении которых установлена причинная связь увечья или заболевания, приведших к инвалидности, с катастрофой на Чернобыльской АЭС, другими радиационными авариями;
• являющиеся инвалидами Великой Отечественной войны и инвалидами боевых действий на территории других государств;
• являющиеся участниками Великой Отечественной войны;
• являющиеся ветеранами боевых действий на территории других государств;
• являющиеся инвалидами I и II группы;
• имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет [17, с.78].

Стать в установленном порядке собственниками занимаемых служебных жилых помещений могут и нуждающиеся в улучшении жилищных условий и не подлежащие выселению из этих помещений без предоставления им других жилых помещений члены семьи:

• умершего (погибшего) работника, военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилое помещение государственного жилищного фонда;
• военнослужащих, партизан и подпольщиков, погибших или умерших вследствие ранений, контузий, увечий, заболеваний, полученных в период боевых действий в годы Великой Отечественной войны, а также военнослужащих, лиц начальствующего и рядового состава Следственного комитета Республики Беларусь, органов внутренних дел, погибших (умерших) при выполнении воинского или служебного долга в Афганистане либо в других государствах, где велись боевые действия (а равно пропавших без вести в районах ведения боевых действий), или при исполнении обязанностей воинской службы (служебных обязанностей), кроме случаев, если гибель (смерть) наступила в результате противоправных действий, по причине алкогольного, наркотического, токсического опьянения, членовредительства или самоубийства, если оно не было вызвано болезненным состоянием или доведением до самоубийства [18].

Если площадь приватизируемого жилого помещения превышает сумму площади из расчета по 20 кв.м на гражданина и на каждого проживающего вместе с ним нетрудоспособного неработающего члена семьи, то стоимость нельготируемой площади приватизируемого жилого помещения рассчитывается и оплачивается в общем порядке.

Реализуется право на приватизацию путем подачи в установленном порядке заявления о приватизации в местный исполнительный и распорядительный орган либо в орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится жилое помещение (далее – орган по приватизации). Это и является началом административной процедуры и первым основным шагом гражданина.

В соответствии с подп. 1.1.9 п. 1.1 Перечня граждане прилагают к заявлению следующие документы:

- паспорта или иные  документы, удостоверяющие личность  нанимателя и совершеннолетних  членов его семьи, а также иных  граждан, за которыми в соответствии  с законодательством сохраняется  равное с нанимателем право  владения и пользования жилым  помещением;

- письменное согласие  отсутствующих граждан, за которыми  сохраняется право владения и  пользования жилым помещением, удостоверенное  нотариально;

- свидетельства о рождении  несовершеннолетних детей - для лиц, имеющих несовершеннолетних детей;

- документ, подтверждающий  право на льготы, - для лиц, имеющих  право на льготы;

- именные приватизационные  чеки "Жилье" с выпиской из  специального (чекового) счета - в случае  их наличия.

Копия лицевого счета нанимателя, справка (выкопировка из плана) о технических характеристиках приватизируемой квартиры и другие документы, необходимые для принятия решения о приватизации по заявлению, запрашиваются и получаются органом управления юридического лица в порядке, установленном в ст. 22 Закона Республики Беларусь от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур» [19].

2. При подаче заявления  у государства в лице органа  по приватизации возникает обязанность  принять решение о приватизации  либо решение об отказе в приватизации. Если из законодательства напрямую не следует запрет на приватизацию того или иного жилого помещения, то у государства в лице органа по приватизации, рассматривающего заявление, нет оснований для отказа. Отказ в приватизации занимаемых жилых помещений может быть обжалован в судебном порядке (п. 5 ст. 136 ЖК РБ) [1]. Срок на принятие решения – 1 месяц. В течение месяца орган по приватизации должен, правильно применив законодательство, принять решение, действующее в течение года и являющееся основанием для заключения договора купли-продажи, предметом которого является жилое помещение государственного жилищного фонда.