Права и обязанности фермера по использованию земли

Аренда  земельных участков у местных  администраций может быть краткосрочной и долгосрочной. Краткосрочная - до пяти лет - допускается, когда землепользование не требует капитальных затрат. Это пастьба скота, сенокошение, огородничество и т.д. Исчерпывающего перечня всех случаев краткосрочной аренды Законодательство не содержит. Долгосрочная аренда - до пятидесяти лет - основной вид аренды для крестьянского хозяйства (в том числе и тогда, когда оно уже имеет земли в собственности или в пожизненном владении).

Граждане  или крестьянские хозяйства, являющиеся собственниками земли, передавая участки  в аренду, обязаны соблюдать установленные  для них законом требования: 1) срок аренды не должен превышать пяти лет; 2) аренда допускается лишь в  случаях временной нетрудоспособности работника, его призыва на действительную военную службу, поступления на учебу. Правило о 5-летнем сроке имеет, однако, одно исключение. Если право аренды земельного участка и имущества, находящегося на нем, переходит по наследству несовершеннолетнему, допускается передача в аренду этого участка другому лицу вплоть до достижения наследником совершеннолетия. В случае смерти арендатора до истечения срока аренды право аренды земли переходит одному из его наследников. Если крестьянское хозяйство состоит из нескольких членов, передача данного права производится по согласованию с ними. Но во всех случаях должны соблюдаться общие условия предоставления земли для ведения крестьянского хозяйства (достижение 18-летнего возраста, опыт работы в сельском хозяйстве, соответствующая квалификация либо специальная подготовка). При наличии у арендатора нескольких наследников выбор производится на конкурсной основе местной администрацией. Преимущество при этом отдается лицам, проживающим в данной местности. Споры по этому поводу рассматриваются в народном суде.

При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, или отказе от аренды данного  участка, земля передается по наследству в размерах, установленных для  ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома, либо для садоводства или животноводства. При перезаключении договора аренды на часть земельного участка наследнику возмещаются затраты, связанные  с повышением плодородия почв той  части участка, на которую право  наследования аренды не распространяется.

Аренду  земли следует отличать от других видов временного пользования. В  последнем случае земля может  предоставляться не только собственником, но и любым хозяйством, получившим ее на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения или  аренды. Если земельный участок у  такого хозяйства по каким-то причинам свободен, оно может передать его  на какое-то время любому другому  хозяйству или гражданину для  сельскохозяйственных нужд (целевое  назначение земли при этом менять не допускается в силу общего требования законодательства о режиме эксплуатации сельскохозяйственных угодий).

При аренде плата за землю идет арендодателю - собственнику земли, при временном  землепользовании она поступает  в бюджет местной администрации, поскольку постоянные пользователи, арендаторы, землевладельцы, передающие земельные участки, не являются их собственниками. Но при этом они освобождаются от налога на соответствующую часть земли и от арендной платы за нее. Следовательно, передача арендатором части предоставленного ему участка во временное пользование другому лицу не является субарендой. Это иные отношения, регулируемые договором о временном пользовании, предусмотренным В отличие от аренды временное землепользование ограничивается сроком не более трех лет. Он может быть продлен, но при наличии производственной необходимости и взаимной заинтересованности в этом участников договора. Право решения вопроса о продлении срока принадлежит хозяину земельного участка.

Содержание  договора аренды, его условия определяются по согласованию сторон и закрепляются в договоре. При этом участники  договора исходят из взаимной заинтересованности и равноправия сторон. Договор  является основным документом, определяющим отношения арендодателя и арендатора. Им руководствуются в случае спора  суды и другие органы, если, конечно, его положения не противоречат действующему законодательству. Но во избежание  каких-либо разногласий в договоре должны подробно и четко фиксироваться  права и обязанности его участников. Содержание договора в основном сводится к следующему.

На арендатора по договору возлагается ряд обязанностей. Прежде всего, он должен эффективно использовать полученный земельный участок в соответствии с его целевым назначением: повышать плодородие почв, не допускать ухудшения экологической обстановки на данном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности. Помимо этого он, как и все землепользователи, обязаны выполнять комплекс специальных мероприятий по охране земель. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

При возведении на участке постоянных строений и  сооружений арендатор должен согласовывать  проект строительства с арендодателем, а также с землеустроительными, природоохранными, архитектурно-строительными, пожарными, санитарными органами. При  этом он обязан выполнять лишь те требования названных органов, которые предусмотрены  законодательством.

Арендатор отвечает за убытки, причиненные как  арендодателю, так и смежным землепользователям и природопользователям, если эти  убытки, включая упущенную выгоду, произошли по его вине. При возникновении  споров они рассматриваются в  суде.

У арендодателя, как и у арендатора, также есть определенные права и обязанности, которые должны быть закреплены в  договоре.

Из наиболее существенных его прав следует назвать  следующие. Это право контроля за использованием и охраной земель арендатором. В случае нерационального  использования им земли или использования  ее не по целевому назначению, а также  применения способов, приводящих к  ее порче, при систематическом невнесении им арендной платы и при нарушении  других условий договора арендодатель может досрочно расторгнуть договор. Он имеет право на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в  результате хозяйственной деятельности арендатора.

При изменении  цен на материально-технические  ресурсы и продукцию арендодатель может по согласованию с арендатором  повысить размер арендной платы.

Если  на арендуемом земельном участке  ведутся мелиоративные или какие-либо другие работы по улучшению качества угодий, независимо от того, проводятся они государственными организациями  или арендатором, арендодатель имеет право участвовать в приемке этих работ, заявлять свои претензии и требования в рамках действующего земельного законодательства.

При нарушении  арендатором договора арендодатель вправе обратиться с иском в суд.

По договору арендодатель берет на себя и ряд  обязанностей. Наиболее важная из них - передача арендатору участка в  состоянии, соответствующем условиям договора. Это касается не только размера, но и качества земельного участка, зафиксированных  в приложении к договору. Если на участке имеются угодья с особым режимом их использования, это также  необходимо отразить в договоре.

Арендодатель, по истечении срока аренды полностью  или частично (по договоренности) возмещает  расходы арендатора на освоение земель и улучшение их качества. В случае смерти последнего до истечения срока  аренды арендодатель должен перезаключить  договор с одним из наследников  арендатора, естественно, при согласии наследника.

3. . Плата за землю

За пользование  участками, полученными крестьянским (фермерским) хозяйством на правах собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного, временного пользования, в том числе аренды, взимается  определенная плата. При этом необходимо руководствоваться российским Закон РФ О плате за землю ²⁰Установлены три формы платы - это земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли при ее покупке в собственность.

Крестьянские  хозяйства - собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов) облагаются ежегодным земельным  налогом, которым заменены все остальные  налоги, взимавшиеся ранее. Исключение составляют хозяйства, имеющие доход  от несельскохозяйственной деятельности, превышающий 25 %. Земельный налог  на сельскохозяйственные угодья устанавливается  с учетом их состава, качества, площади  и местоположения.

Ставки  налога за землю в границах городов, рабочих, курортных и дачных поселков устанавливаются городскими, поселковыми  Советами народных депутатов с учетом средних ставок, указанных в Законе о плате за землю. Ставки при этом дифференцируются в зависимость  от численности населения данного  города, поселка: чем больше численность, тем они выше. Для городов и  поселков, расположенных в курортных  зонах, городов и районов с  исторической застройкой, городов, находящихся  в зонах отдыха Москвы и Санкт-Петербурга, в пригородных зонах городов  с населением свыше 500 тыс.человек, а  также для городов - столиц республик  в составе Российской Федерации, краевых и областных центров, городов с развитым социально-культурным потенциалом (наличие средних и  высших учебных заведений, научно-исследовательских  центров, театров, концертных залов  и т.п.) общая ставка (норматив) налога повышаются путем применения коэффициента увеличения этой ставки. Если населенный пункт расположен в сфере воздействия нескольких из указанных факторов, для расчета применяется только один из коэффициентов увеличения ставки - наибольший.

Ставки  налога за участки водного фонда  вне населенных пунктов, предоставленные  для крестьянских хозяйств, устанавливаются  в размере средних ставок налога за сельскохозяйственные угодья данного  административного района.

Льготы  по земельному налогу определяются в  соответствии с ст.12-14 Закона о плате  за землю²¹.

От уплаты земельного налога освобождаются полностью:

- граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства - на пять  лет с момента предоставления  им земельных участков;

- хозяйства,  получившие для сельскохозяйственных  нужд нарушенные земли, требующие  рекультивации, - на первые 10 лет  пользования; 

- участники  Великой Отечественной войны; 

- инвалиды, а также граждане, полностью освобожденные  от уплаты подоходного и всех  других видов налогов; 

- хозяйства,  расположенные на землях, занятых  полосами слежения вдоль государственной  границы Российской Федерации; 

- земли общего  пользования населенных пунктов  и коммунального хозяйства. Если  эти земли сдаются крестьянскому  хозяйству в аренду для размещения  торговой точки, то арендная  плата взимается; 

- граждане, занимающиеся традиционным промыслом  в местах проживания и хозяйственной  деятельности малочисленных народов  и этнических групп, а также  народными художественными промыслами  и народными ремеслами в местах  их традиционного бытования. 

Краевые, областные, автономной области и  автономных округов, районные, городские  Советы народных депутатов имеют  право понижать ставки и устанавливать  льготы по земельному налогу как для  категорий плательщиков, так и для отдельных плательщиков. Сельские, поселковые Советы народных депутатов могут предоставлять льготы по земельному налогу только для отдельных плательщиков.

Кроме вышеназванных  случаев, з6емельный налог не взимается  за земельные участки, находящиеся  в стадии сельскохозяйственного  освоения. При этом период освоения контролируется местными Советами народных депутатов.

Нормативная цена земли служит показателем, характеризующим  стоимость земельного участка определенного  качества, местонахождения с учетом потенциального дохода за расчетный  срок окупаемости. Нормативная цена устанавливается Верховными Советами республик в составе Российской Федерации, краевыми, областными, автономной области и автономных округов  Советами.

Нормативная цена земли применяется при предоставлении (продаже) ее в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой  собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении, получении банковского  кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных  российским законодательством.

Для конкретных земельных участков нормативная  цена определяется в размере 50-кратной  ставки земельного налога в рублях за единицу земельной площади  соответствующего целевого назначения. За основу принимаются ставки земельного налога с учетом соответствующих  повышенных коэффициентов.

Нормативная цена земли в городах и поселках при предоставлении участков в собственность  граждан для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, а  также для садоводства и животноводства устанавливается исходя из ставки налога для этой категории земель.

Закон разрешает  местным Советам народных депутатов  при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать их нормативную  цену, но не более чем на 50 %. При  продаже участков на аукционах и  при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок участков их цена не ограничивается.