Понятие, содержание и основные признаки права собственности на землю

Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в  соответствии с потребностью в земельных  участках и с учетом пожеланий  граждан ходатайствует перед  органом местного самоуправления или  органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в ведении  которых находится фонд перераспределения  земель, о выборе (предварительном  согласовании) соответствующих земельных  участков. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и  с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического  или дачного некоммерческого  объединения. После государственной  регистрации этого объединения  земельный участок ему предоставляется  бесплатно первоначально в срочное  пользование, а после утверждения  проекта организации и застройки  территории объединения и вынесения  данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или  дачного некоммерческого объединения  предоставляются земельные участки  в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный  участок первоначально предоставляется  в совместную собственность членов такого объединения с последующим  предоставлением земельных участков в собственность каждого члена  садоводческого, огороднического или  дачного некоммерческого объединения. Причем при создании садоводческого, огороднического или дачного  некоммерческого объединения члену  такого объединения предоставляется  один земельный участок.

Земли общего пользования  предоставляются садоводческому, огородническому  или дачному некоммерческому  объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.

Общее собрание членов огороднического некоммерческого  объединения вправе принять решение  о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных  участков.

В соответствии со ст. 15 рассматриваемого Федерального закона на территории муниципального образования  в соответствии с законодательством  могут быть выделены зоны, в которых  не предоставляются садовые, огородные  и дачные земельные участки или  ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо цен­ные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития город­ских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).

Во всех садоводческих, огороднических, дачных объединениях имеются земли общего пользования, принадлежащие непосредственно  объединению, остальные участки  принадлежат на праве собственности  или ином вещном праве гражданам  — членам некоммерческого объединения, а также индивидуальным садоводам  и огородникам. Граждане, ведущие  садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке  на территории садоводческого, огороднического  или дачного некоммерческого  объеди­нения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в пись­менной форме в порядке, определенном общим собранием членов садовод­ческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Статьей 28 Закона о  рассматриваемых объединениях закреплены важные нормы об особенностях приватизации садовых, огородных и дачных земельных  участков. Установлено, что садоводам, огородникам, дачникам и их некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) должно принять решение о приобретении прав на землю общего пользования (в качестве собственности такого объединения как юридического лица либо общей совместной собственности членов такого объединения) и создать комиссию по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков. Члены объединения подают заявления о приватизации земельных участков, в которых указывают размеры участка и на каком праве они хотели бы его пере­оформить (например, собственность одного гражданина, общая совместная собственность супругов или общая долевая собственность).

После проведения инвентаризации земель объединения и решения  спорных вопросов о границах земельных  участков общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных, правление) принимает решение о ходатайстве перед соответствующими органами местного самоуправления о закреплении земель общего пользования за таким объединением, а садовых, огородных и дачных земельных участков — за конкретными гражданами, их супругами. Решение органа местного самоуправления о приватизации садового, огородного или Дачного земельного участка принимается в месячный срок со дня подачи соответствующего заявления и является основанием для выдачи гражданину и садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению свидетельств, удостоверяющих их права на землю.

Граждане вправе приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные  участки и в индивидуальном порядке. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления или в суде.

Процедура приватизации земельных участков при приватизации государственных и муниципальных  предприятий урегулирована в  специальных нормативных актах, поскольку согласно ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (в ред. от 23 июня 1999 г.) на приватизацию земли его действие не распространяется.

Основаниями приобретения права частной собственности  на землю при приватизации государственных  и муниципальных предприятий  являются следующие юридические  факты: приватизация предприятия и  заключение договора купли-продажи  земельного участка.

Право граждан и  юридических лиц приобретать  земельные участки в собственность  при приватизации государственных  и муниципальных предприятий, а  также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий  было предусмотрено Указом Президента РФ от 5 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных  участков гражданам и юридическим  лицам при приватизации государственных  и муниципальных предприятий». Земельные участки должны продаваться в собственность органами, уполномоченными местными администрациями, по цене земли не ниже нормативной. Указ Президента РФ закрепил принцип: собственник недвижимости вправе приобрести в собственность земельный участок, на котором находится это недвижимое имущество.

Данный принцип  позднее был детализирован в  Указах Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи  земельных участков при приватизации государственных и муниципальных  предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а  также предоставленных гражданам  и их объединениям для предпринимательской  деятельности» (в части регулирования  продажи земельных участков приватизированным  предприятиям при расширении и дополнительном строительстве); от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 8) и в разд. 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535. Этот принцип является отражением в законодательстве неразрывной связи земли и расположенных на ней зданий и сооружений как элементов единого понятия «недвижимость».

Законодательством допускается возможность приватизации земельных участков, на которых расположены  приватизируемые предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся  в частной собственности граждан  и юридических лиц, а также  объекты недвижимости, сданные в  аренду.

Закреплено общее  правило единовременной приватизации земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов. Отказ  в продаже находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка допускается исключительно  в случаях, предусмотренных федеральным  законом (п. 4.2 Основных положений государственной  программы приватизации).

Этот принцип  подтвержден и конкретизирован  в п. 2 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам  объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»: право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее  приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь  имеют физические и юридические  лица — собственники этих объектов недвижимости.

Законодательство  закрепляет также право физических и юридических лиц (российских, иностранных, а также лиц без гражданства) на приватизацию земельного участка, на котором (или под которым) расположено  приватизированное ими предприятие.

Продавцом земельного участка, занятого приватизируемым  государственным (муниципальным) предприятием, является фонд имущества, продавший  указанное предприятие либо акции акционерного общества, созданного при его приватизации. Продажа иных объектов недвижимости, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, осуществляется фондами имущества субъекта РФ или муниципального образования, к собственности которого относится продаваемый объект недвижимости.

Покупателями земельных  участков могут быть любые юридические  и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Федеральным  законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации». Однако п. 1 ст. 9 указанного Федерального закона предусматривает  следующее ограничение: государственные  и муниципальные унитарные учреждения, а также иные юридические лица, в уставном капитале которых доля РФ, ее субъектов и муниципальных  образований превышает 25%, не имеют  права быть покупателями такого имущества.

Право приобрести в  собственность земельные участки  под приватизированными предприятиями, находящиеся в аренде или фактическом  владении, пользовании этих предприятий, предоставляется следующим категориям физических и юридических лиц: собственникам  приватизированных государственных  и муниципальных предприятий  или имущества, ранее сданного в  аренду, в результате его выкупа; открытым акционерным обществам, созданным  путем преобразования государственных  и муниципальных предприятий  в процессе приватизации, после продажи  в порядке, предусмотренном законодательством  о приватизации, не менее 75% их акций; гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, а также организациям, не более 25% уставного капитала которых находится  в государственной или муниципальной  собственности, в случае, если договор  был заключен ими на основании  конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

В случае перехода (в том числе при приватизации) права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам право собственности  на земельный участок переходит  к этим лицам в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный  на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между сособственниками указанного объекта не допускается. Сособственники получают безусловное право на приобретение по нормативной цене соответствующей  доли земельного участка. Отношения  между ними регулируются правилами, установленными законодательством  РФ, в том числе правилами о  кондоминиуме.

Предусмотрены следующие  условия продажи земельных участков при приватизации государственных  и муниципальных предприятий.

Приобретение земельного участка собственником приватизированного предприятия — обязательное условие  коммерческого, инвестиционного конкурсов, аукциона по продаже приватизируемого предприятия и заключения договора купли-продажи этого предприятия. При приватизации предприятия составляется план его приватизации. В него включаются: ситуационный план расположения предприятия, данные о границах, размерах, местоположении земельного участка предприятия, экологических  и инженерно-геологических условиях, об уровне инженерного благоустройства  территории и о состоянии социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, объектах культурного и исторического  значения, общего пользования, акт о  нормативной цене земельного участка  приватизируемого предприятия, размер земельного налога.

Земельные участки  продаются по нормативной цене земли. Согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам  объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (п. 4) размер выкупной цены при продаже земельных  участков в этих случаях не может  быть ниже пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Органы архитектуры и градостроительства совместно с комитетами по земельным  ресурсам и землеустройству при  разработке плана приватизации представляют указанные данные в установленные  сроки в комитеты по управлению имуществом.

Начальная цена продаваемого предприятия не включает в себя стоимость  земельного участка. При определении  величины уставного капитала нормативная  цена земельного участка отражается в акте оценки стоимости имущества  и не включается в уставный капитал.

В случае отсутствия документов, удостоверяющих право пользования  государственного (муниципального) предприятия  земельным участком, его площадь  определяется в плане приватизации на основании данных по фактическому использованию земельного участка. В понятие «территория предприятия» включаются все участки, которые  вместе с расположенными на них строениями находятся на балансе предприятия.