Понятие, содержание и основные признаки права собственности на землю

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается  Президентом РФ в соответствии с  федеральным законодательством  о Государственной границе РФ, и на иных установленных особых территориях  РФ в соответствии с федеральными законами. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Под приграничными  территориями понимаются территории пограничной  зоны, российской части вод пограничных  рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных  зон, особо охраняемые природные  территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной  границе, пограничной зоне, берегам  пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.

Иные «особо установленные территории» могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Вопросы частной  собственности на земельные участки  регулируются – кроме земельного и гражданского законодательства –  также Водного кодекс, который  устанавливает право частной  собственности граждан на обособленные водные объекты (ст.40), т.е. на небольшие  по площади и не проточные водные объекты, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.

Лесной кодекс устанавливает  право собственности на земли  лесного фонда только Российской Федерации, которая может в свою очередь передать участки лесного  фонда в собственность субъектов  РФ. Граждане могут иметь на праве  частной собственности произрастающие на землях, находящихся в их собственности растения (ст.20).

Право частной собственности  граждан на землю является одним  из условий их экономической свободы. Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки возникает  в следующих случаях:

1) при приватизации  государственных и муниципальных  земель;

2) наследовании;

3) дарении;

4) купле-продаже; 

5) обмене или сделках с землей;

6) в результате  внесения в качестве взноса  в уставной (паевой) капитал юридического  лица.

   Впервые  2 октября 2000 г. в Москве на  первом земельном аукционе в  частную собственность был продан  земельный участок 0,73 га, за который  фирма заплатила 310 709 дол. (910 тыс.  руб. – за 1 сотку  4200 $)¹.

Помимо земельных  участков, в собственности граждан  и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые  водоемы), небольшие по площади и  непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи  с другими поверхностными водными  объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются законодательством  РФ.

Древесно-кустарниковая  растительность, расположенная на земельном  участке, находящемся в собственности  гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным  законом. Владение, пользование и  распоряжение этой растительностью  осуществляется собственником в  соответствии с требованиями лесного  законодательства.

Земля гражданам  в частную собственность может  быть предоставлена как бесплатно, так и за плату.

Собственность юридических  лиц на земельные участки, наряду с собственностью граждан, относится  к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не только на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или оперативном управлении (ст. 48 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ).

Круг юридических  лиц, названных в статье 213 Гражданского кодекса РФ субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др.

Земельные участки, используемые предприятиями и общественными  организациями, благотворительными и  общественными фондами, религиозными организациями, функционируют на праве  хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями.

Земельные участки  сельскохозяйственным предприятиям (хозяйственным  товариществам и обществам, производственным кооперативам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как  юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

Иностранные юридические  лица, международные организации  с участием иностранных и российских юридических лиц, иностранные государства  могут иметь земельные участки  только на правах аренды.

Законодательством установлено, что земельные участки  могут принадлежать юридическим  лицам на праве долевой собственности  с определением для каждого из них конкретной земельной доли без  выдела ее в натуре.

Передача земельных  участков в собственность юридическим  лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх  норм выкупается по договорной цене.

 При приватизации  предприятий и других объектов, расположенных в городах, земельные  участки собственнику недвижимости  предоставляются в долгосрочную  аренду.

Частная собственность  на землю граждан и юридических  лиц подразделяется на совместную и  общую долевую собственность  на землю.     

Источники возникновения  общей собственности на землю  как составной части недвижимого  имущества закреплены в (п.4 ст.244 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что общая собственность при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи). В отношении земли право общей собственности имеет определенную специфику. Объективности ради, необходимо отметить, что на первых порах проведения земельной реформы общая собственность юридического закрепления не нашла. В статье 3 принятого 25 апреля 1991 г. Земельного кодекса РСФСР наряду с государственной, колхозно-кооперативной и частной собственностью значилась коллективно-долевая форма собственности на землю.

Данная форма  собственности просуществовала  до октября 1993 г. следует сказать, что в ходе реорганизации колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных организаций членами их трудовых коллективов предоставлялось право получить земельную долю (пай). Причем этот пай выделялся гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство независимо от решения трудового коллектива сельскохозяйственной производственной организации.

 Указом Президента  РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» вместо коллективно-долевой собственности юридически была закреплена общая собственность на землю. В соответствии с п. 5 этого Указа каждому члену коллектива производственного сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежала на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдавалось свидетельство на право собственности на землю по утвержденной форме.

В настоящее время  общая собственность на земельные  участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения  собственниками принадлежащих им земельных  участков. Соответственно этот вид  собственности возникает либо в  силу закона, либо по заключаемому между  собственниками договору.

Общая собственность  на землю является одним из видов  частной собственности. Для общей  собственности характерна множественность  субъектов права собственности, которые именуются участниками  общей собственности. Общая собственность  возникает, прежде всего, на имущество, которое не может быть разделено  без изменения его назначения. Недопустимость раздела вещи может  быть установлена непосредственно  законом. Делимое имущество поступает  в общую собственность. Общая  собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда  законом предусмотрено образование  совместной собственности на это  имущество. Так, собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства  на землю и средства производства является совместной. Члены крестьянского  хозяйства своим соглашением  могут перейти на режим общей  долевой собственности лишь тогда, когда это допустимо законом (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

В общую совместную собственность могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а также земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В отличие от долевой  собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделяющегося собственника имеет место лишь как исключение, член крестьянского хозяйства может  при выходе из него получить только денеж­ную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).

Итак, земельный  участок может находиться в общем  владении с определением доли каждого  из владельцев (долевое владение) или  без определения долей (совместное владение). Если размер долевой собственности  на земельный участок не может  быть определен на основании закона и не установлен соглашени­ем всех ее участников, земельные доли являются равными.

При продаже земельной  доли в праве общей собственности  на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой  собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой земельной  доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случаев продажи с аукциона. Раздел земельного участка, находящегося в  общей совместной собственности, и  выдел из него земельной доли может  быть осуществлен при условии  предварительного определения земельной  доли каждого из участников этой собственности.

   В сельскохозяйственных  организациях, которые являются  собственниками земли, происходит  своеобразное двойное действие  правомочий земельного собственника:

 * граждане — собственники своей доли, участвуя в хозяйственной деятельности предприятия, осуществляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению своей земельной долей, повышая плодородие почв, выращивая сельскохозяйственные культуры, увеличивая поголовье скота и т.п.;

  * предприятие осуществляет эксплуатацию земельных массивов, исходя из коллективных, а не индивидуальных интересов. Например, не каждому из работников хотелось бы использовать участок (свою долю) под пашню как интенсивную форму хозяйственной эксплуатации земли, но в интересах ведения целостного хозяйства это необходимо.

Следует отметить, что ст. 213 Гражданского кодекса РФ предусматривает нахождение в частной  собственности (собственности граждан  и юридических лиц) любого имущества, за исключением отдельных видов  имущества, которое не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности, не ограничивается, за исключением  случаев, когда такие ограничения  установлены законом.

Земельный кодекс РФ (ст. 27) выделяет три вида земельных  участков как объектов гражданского оборота: земельные участки, изъятые  из оборота; земельные участки, ограниченные в обороте; земельные участки, свободно находящиеся в обороте.

 Земельные участки,  отнесенные к землям, изъятым  из оборота, не могут предоставляться  в частную собственность, а  также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством  (п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ). Так, изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.