Понятие, содержание и основные признаки права собственности на землю

Вопрос  № 1.

Понятие, содержание и основные признаки права  собственности на землю.

 

Ответ № 1.

Важным моментом в развитии института права собственности на землю стало юридическое признание земли недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»  подтверждает такую трансформацию, установив, что отныне все сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством. Одновременно все же было признано, что юридически земля не теряет своей связи с природой, оставаясь одновременно объектом земельных и других экологических правоотношений. Предусмотрено, что регулирование сделок с землей гражданским законодательством осуществляется с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

Действие этой юридической  формулы еще раз подтверждено в Земельном кодексе Российской Федерации, который в статье 3 предусматривает, что имущественные отношения, в том числе отношения по совершению сделок с земельными участками, регулируются гражданским законодательством. При этом приоритет отдан земельному и экологическому законодательству, а также специальным федеральным законам, которые своими нормами могут устанавливать иные требования и порядок реализации имущественных отношений.

Таким образом, с указанного периода времени земля приобрела сложный правовой статус, став недвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природного объекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля стала объектом не только земельных, но и гражданских отношений.

Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием для включения права собственности  на землю в категорию вещных прав и распространения на данную область  подходов, принципов и решений, применяемых  к отношениям собственности на имущество  в целом.

 

В частности, содержание права собственности на землю  составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации).

Для всех форм собственности  характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

   1. Владение - основанная на законе возможность  фактического обладания земельным  участком или определенной частью земельного фонда России путем:

* отвода участка на местности;

* перенесения в натуру проектов землеустройства;

* создание зон с особыми условиями использования;

* возведение межевых линий, знаков, заборов;

* охраны от посягательств на участок;

* учета земель на балансе предприятия или в хозяйстве гражданина;

* государственной регистрации права собственности, аренды.

2. Пользование - это допустимая законом возможность  хозяйственной и иной эксплуатации  земли, извлечения из нее полезных  свойств и использования для  иных целей удовлетворения потребностей  общества путем:

* свободного хозяйствования;

* использование имеющихся на участке общих полезных ископаемых, торфа, воды и др.;

* пребывание в лесу для отдыха, сбора ягод и др.;

* получение доходов или ренты;

* иным способом.

  3. Распоряжение - это допустимая законом возможность  определять юридическую судьбу  этого объекта путем:

* Изменения статуса участка:

перевод из одной  категории в другую;

установление определенного  порядка пользования;

возведение строений на участке и др.

* Изменение состава лиц-собственников, владельцев и пользователей участка:

отчуждение участка;

передача в аренду и т.п.;

невозможность существования  бесхозных участков.

 

Перечисленные выше три правомочия права собственности на землю в субъективном смысле встречаются в нормах различных отраслей права:

  - в нормах государственного права;

  - в нормах административного права устанавливаются правомочия министерств и ведомств по управлению государственными предприятиями;

  - в нормах гражданского права закрепляются порядок реализации прав наследования земли, ее купли-продажи, залога и других сделок с землей;

  - в нормах финансового права определяются правила финансирования мероприятий по использованию земель, применения финансово-правовых санкций при реализации отношений собственности на земельные участки и т.п.;

  - в нормах уголовного права устанавливается ответственность за самовольное занятие земельных участков, нарушение правил владения и пользования ими (выращивание наркотикосодержащих культур, нарушение правил безопасности при использовании угодий и т.п.), правил при сделках с земельными участками и др.

 

В статье 40 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены следующие права собственника земельного участка:

использовать в  установленном порядке для собственных  нужд имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные ископаемые;

пресные подземные  воды, а также закрытые водоемы  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

Иными словами, государство  предоставило собственнику земельного участка возможность использовать, кроме земли, другие природные ресурсы, находящиеся в границах его участка, а также расположенные в недрах под участком. По общему правилу  эти ресурсы находятся в собственности  государства, за исключением замкнутых  водоемов, которые согласно статье 261 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 40 Водного кодекса Российской Федерации находятся в собственности собственника земельного участка. Что касается пресных подземных вод и общераспространенных полезных ископаемых, то они относятся к государственной собственности. Поэтому государство закрепляет пределы использования указанных природных ресурсов собственниками земельных участков в статье 19 Закона РФ «О недрах». В соответствии с указанной статьей собственники, владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Также собственники и владельцы участков имеют право:

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным  использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

проводить в соответствие с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические  и другие мелиоративные работы, строить  пруды и иные закрытые водоемы  в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

другие права  на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Земельный кодекс также  устанавливает, что собственник  земельного участка имеет права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. В последней ситуации это право принадлежит арендатору, землевладельцу, землепользователю;

право собственности  распространяется также на расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом РФ. Согласно статье 20 Лесного кодекса Российской Федерации древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности граждан или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарной растительностью осуществляется собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства РФ и законодательства РФ о растительном мире. Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

При описании содержания права собственности необходимо отметить, что правомочия собственника характеризуются наличием не только прав, но и обязанностей, которые подробно излагаются в статье 40 Земельного кодекса Российской Федерации. Основной обязанностью является использование земельного участка по целевому назначению. С гражданско-правовых позиций статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации требует от собственника заботиться о своем земельном участке, поддерживать его в нормальном состоянии. Это требование должно быть адекватным целевому назначению земельного участка. В Гражданском кодексе Российской Федерации это требование кроме того, выражается в обязанности нести бремя содержания своей собственности в должном состоянии (статья 210), нести риск случайной гибели.

Однако поскольку  земельный участок, как и земля  в целом, относится к природным  ресурсам, в рациональном использовании  которых заинтересовано все общество, законодательство (в публичных интересах) устанавливает ограничения в  правах собственника и его обязанности  по отношению к такого рода собственности. Эти ограничения выражены в требовании рационально использовать земельный участок, что отражено в статье 36 Конституции Российской Федерации, главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, в статьях 1, 56 и особенно – в главе VI Земельного кодекса Российской Федерации. Конституция Российской Федерации требует при пользовании земельными участками не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц.

 

Особенностью права собственности на землю в Российской Федерации является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъекту». В зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.

  Права всех  субъектов права собственности  равны и защищаются способами,  установленными законом. К субъектам  правовых отношений, связанных  с возникновением права собственности  на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по  поводу приобретения этого права.  Граждане и юридические лица  как субъекты объединены содержанием  права частной собственности  на землю, которое им предоставлено  законодательством.

 

 

 

 

Вопрос  № 2.

Формы собственности  на землю.

 

Ответ № 2.

 

Согласно статье 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Статья 212 Гражданского кодекса Российской Федерации также подтверждает, что в Российской Федерации признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Однако ни Конституция РФ, ни Гражданский кодекс РФ не раскрывают понятия иных форм собственности.

Российское земельное  законодательство пошло еще дальше. Принятый в 2001 году Земельный кодекс РФ прямо указывает на существование в России только трех форм собственности на землю: частной, государственной и муниципальной.

Действующее земельное  законодательство выделяет два вида права частной собственности:

* право собственности граждан;

* право собственности юридических лиц.

Кроме того, собственность  может быть индивидуальной и общей. Общая собственность, в свою очередь, подразделяется на совместную и долевую (в случаях, когда определена доля каждого).

Ранее действующий  Земельный кодекс РСФСР 1991 г. устанавливал наличие в России государственной собственности на землю, собственности граждан и коллективной (в форме коллективной совместной или коллективно-долевой) собственности на земельные участки. Таким образом, право частной собственности на землю юридических лиц не признавалось. Земли колхозов и других негосударственных и других негосударственных сельскохозяйственных кооперативов этих предприятий с определением или без определения доли каждого работника.

Право государственной  собственности на землю по целевому назначению и месту расположения земельных территорий также подразделяется на два вида:

* федеральная собственность на землю;

* государственная собственность на землю субъектов РФ.

Муниципальная собственность  на землю можно представить в  виде земель городов, поселков, сел  и иных населенных пунктов.