Оценка земельного участка на примере совхоза Черновский

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру.

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами. К условиям применения метода относятся:

– наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

– соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

2 Общая характеристика социально-экономического  положения Самарской области  и анализ рынка земельных участков

2.1 Основные территориально-экономические характеристики Самарской области

Самарская область расположена в юго-восточной части европейской территории России в среднем течении крупнейшей в Европе реки Волги и занимает площадь 53,6 тыс. кв. км, что составляет 0,31% территории России. На севере она граничит с Республикой Татарстан, на юге - с Саратовской областью, на востоке - с Оренбургской областью, на северо-западе - с Ульяновской областью. Область протянулась с севера на юг на 335 км и с запада на восток на 315 км. Будучи лесостепным, по характеру, краем, Самарская область на севере покрыта хвойными и широколиственными лесами, а ее юг и восток занимают преимущественно степные районы. Крупнейшим горным массивом области и одновременно одним из красивейших мест России являются Жигулевские горы, расположенные непосредственно в излучине Самарской Луки. Помимо Волги – главной водной артерии региона, наиболее значительными реками являются Самара, Сок, Кинель, Большой Иргиз, Кондурча.

Климат. Самарская область имеет резко континентальный климат, со среднегодовой температурой воздуха +3,8 градусов по Цельсию, средней температурой января -13,9 градуса, средней температурой июля +20,1 градуса. Близость безводных азиатских полупустынь сказывается на климате южных регионов области, что выражается в периодических засухах. Это же обстоятельство делает значительные земельные угодья области зоной рискованного земледелия.

Полезные ископаемые и природные ресурсы. Основными полезными ископаемыми области являются нефть и попутный газ. Разведка их месторождений, добыча и переработка давно стали важной составляющей экономического потенциала области. К иным видам полезных ископаемых, находящихся в недрах Самарской области, относятся горючий сланец, силикатная глина, самородная сеpa, минеральные и радоновые воды, поваренная соль, строительный камень, ряд других веществ и минералов, имеющих большую экономическую ценность. С возведением в 1957 г. Волжской ГЭС важнейшим гидроэнергетическим ресурсом стала вода Жигулевского моря, образовавшегося выше плотины. Несмотря на ярко выраженный индустриальный характер области, здесь бережно сохраняются уголки живой природы, дикой флоры и фауны. Ключевую роль в этом играют заповедники и природные заказники, и в первую очередь, национальный парк "Самарская Лука", Жигулевский государственный заповедник им. И. И. Спрыгина, заповедник "Бузулукский бор" и т. д. В области водятся лоси, олени, кабаны, косули, волки, зайцы, лисы, барсуки, десятки пород птиц, рыб и насекомых, растут уникальные, нигде больше не встречающиеся, растения.

Население. В Самарской области постоянно проживает 3305,8 тыс. человек, из которых 2662,2 тыс. живет в городах, а 643 тыс. в сельской местности. Крупнейшими городами являются Самара (1210,6 тыс. человек), Тольятти (721,1 тыс. человек), Сызрань (187,3 тыс. человек), Новокуйбышевск (117,6 тыс. человек), Чапаевск (86,7 тыс. человек), Жигулевск (59,8 тыс. человек), Отрадный (53,4 тыс. человек).

Область весьма многонациональна по своему этническому составу. Большинство населения составляют русские - 83,4%. Другие национальности выглядят следующим образом: татары - 3,6%, мордва - 3,6%, чуваши - 3,6%, украинцы - 2,5%, белорусы - 0,6%, казахи - 0,4%, евреи - 0,4%, немцы - 0,3%, башкиры - 0,2%, марийцы - 0,1%, представители других национальностей - 1,3%. В настоящее время активно идет процесс возрождения казачества - первых вольных российских поселенцев на этой земле.

Административно-территориально Самарская область делится на 11 городов (Самара и Тольятти еще разделены, в общей сложности, на 12 городских районов), 24 поселка городского типа и 27 сельских районов (324 сельских администраций и волостей). В область входят города Самара, Тольятти, Сызрань, Новокуйбышевск, Чапаевск, Отрадный, Жигулевск, Октябрьск, Кинель, Похвистнево, Нефтегорск. А также сельские районы - Алексеевский, Безенчукский, Богатовский, Большеглушицкий, Большечерниговский, Борский, Волжский, Елховский, Исаклинский, Камышлинский, Кинельский, Кинель-Черкасский, Клявлинский, Кошкинский, Красноармейский, Красноярский, Нефтегорский, Пестравский, Похвистневский, Приволжский, Сергиевский, Ставропольский, Сызранский, Хворостянский, Челно-Вершинский, Шенталинский, Шигонский.

Рынок недвижимости в г. Самара и Самарской области.

В настоящее время на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Самара представлено более 1700 помещений. Из них офисы - 33 %, производственные помещения - 5 %, склады - 22 %, торговые площади, магазины - 22 % и универсальные помещения - 18 %.

Рынок купли-продажи нежилых помещений ничуть не уступает рынку аренды и распределение нежилых помещений на нем выглядит следующим образом: офисы - 41 %, производственные помещения - 6 %, склады - 3 %, торговые площади, магазины - 23 % и универсальные помещения - 27 %.

Растущие показатели объема предложения при практически не изменяющихся арендных ставках и ценах продажи свидетельствуют о количественном насыщении самарского рынка. В условиях, когда серьезного дефицита торгово-офисных объектов нет, на первое место при подборе коммерческого помещения выходят его качественные характеристики и месторасположение. В результате увеличиваются средние по рынку сроки экспозиции, снижаются темпы роста цен. Такие выводы позволяют сделать февральские итоги развития самарского рынка коммерческой недвижимости

На Промышленном рынке продажи коммерческой недвижимости главную роль сегодня играет Октябрьский район. В течение длительного времени он занимает первое место по объему предложения торговых и офисных площадей, демонстрируя почти каждый месяц прирост. В феврале экспозиция офисных помещений здесь увеличилась примерно на 26% (почти на 10 тыс. кв. м), в результате чего общий объем представленных на продажу офисных объектов в этом районе достиг отметки 45,5 тыс. кв. м. Такие показатели наблюдались только в 2005 году, когда рынок офисной недвижимости в Самаре находился в стадии активного роста. В сегменте торговой недвижимости экспозиция Октябрьского района увеличилась на 13,5% (примерно на 2500 кв. м) и достигла уровня 20,8 тыс. кв. м.

Такой прирост торгово-офисных площадей в Промышленном районе обусловлен активной коммерческой и комплексной (сочетающей жилую и торгово-офисную недвижимость) застройкой. На сегодняшний день на разной стадии реализации здесь находится порядка 10 объектов, большинство из которых располагается вдоль Московского шоссе или в непосредственной близости от него. Торгово-офисные площади в составе коммерческих центров, МФК и жилых домов начинают распродаваться еще на стадии строительства объектов. Стоимость квадратного метра таких помещений варьируется в Промышленном районе в пределах 35-60 тыс. руб. за кв. м, в зависимости от стадии готовности, качественных характеристик объекта, этажа и размера приобретаемой площади.

В целом по стоимости коммерческих помещений Октябрьский район продолжает занимать третью позицию после традиционно самых дорогих Ленинского и Самарского районов. В феврале офисные площади здесь продавали в среднем по цене 54,6 тыс. руб. за кв. м, а торговые - 55,5 тыс. руб. за кв. м.

Зона деловой жизни города продолжает расширяться: активно развиваются периферийные районы. Существенно выросла экспозиция офисных площадей в феврале в Кировском районе. Если год назад предложение находилось здесь на уровне 15 тыс. кв. м, то на сегодняшний день планка находится на уровне 22 тыс. кв. м. Однако качество предлагаемой здесь недвижимости остается низким, что отражается на ценах. Кировский устойчиво ассоциируется с самым дешевым по стоимости коммерческой недвижимости районом. В феврале средняя цена 1 кв. м офисных помещений составляла 34,5 тыс. руб. (при среднегородском показателе 51,1 тыс. руб. за кв. м), торговых - 42 тыс. кв. м (при среднегородском показателе 55,13 тыс. руб. за кв. м).

Лидером по цене и торговых, и офисных площадей в феврале был Ленинский район: средняя цена 1 кв. м в обоих сегментах увеличилась и составила в торговом - 76 тыс. руб., в офисном - 66,5 тыс. руб. Самарский район, наоборот, продемонстрировал снижение средних ценовых показателей и в результате опустился на второе место. В феврале цена 1 кв. м здесь равнялась 65,4 тыс. руб. для торговых объектов и 57 тыс. руб. для офисных. ' Снижение произошло за счет появления на рынке более дешевых коммерческих помещений, представленных старым фондом.

Февральские показатели по сегменту аренды коммерческой недвижимости лишний раз подтвердили, что самарский рынок вступил в новую стадию, когда серьезного количественного дефицита площадей уже не наблюдается и на первое место выходит качество предлагаемых объектов.

В первую очередь это находит отражение в снижении темпов роста арендных ставок, которое наблюдается на протяжении нескольких последних месяцев. В феврале среднегородские показатели цены аренды и в офисном, и в торговом сегментах остались на уровне предыдущего месяца. Колебания стоимости наблюдались только по отдельным районам. Сегодня планка требований к арендуемым помещениям растет. Те, что не соответствуют выдвигаемым критериям качества, теряют в цене. Реализовать их оказывается очень сложно, так как спрос на них невысокий, но с рынка они не уходят, продолжая присутствовать в листах предложения и оказывая влияние на средние ценовые показатели. То, что качественная коммерческая недвижимость, расположенная в местах с высокими пешеходным и автомобильным трафиками, устойчиво растет в цене аренды, достигая 2500-3000 руб. за кв. м, нивелируется при подсчете средних по районам и городу показателей снижающимися арендными ставками торгово-офисного неликвида.

Самыми дорогими по стоимости аренды торговых помещений в феврале были Ленинский (1062 руб. за кв. м), Самарский (915 руб. за кв. м) и Октябрьский (880 руб. за кв. м) районы. При этом следует отметить, что тройка лидеров продемонстрировала снижение средних арендных ставок, в то время как более дешевые Кировский, Советский и Железнодорожный районы немного выросли в цене.

В офисном сегменте позиции районов города в феврале не изменились. Наиболее активно развивающимся районом остается Ленинский, коммерческий фонд которого пополняется за счет жилой застройки. Этот же фактор обусловливает ценовую динамику:  аренда офисов в жилых новостройках Ленинского района варьируется в пределах 1000-2300 руб. за кв. м - и по своему месторасположению, и по качественным характеристикам (как жилой, так и коммерческой части) это объекты высокого ценового уровня.

2.2 Описание Волжского района Самарской  области

Площадь района – 3370 км² (по другой оценке 2481 км²). Основные реки – Волга, Самара, Сок (см. риложение 1).

Район расположен в природной зоне городского округа Самара. За прекрасные пейзажи и чудотворную природу район иногда называют "Волжской Швейцарией".

Охватывая городской округ словно поясом, Волжский район имеет выгодное экономико-географическое положение и является одним из крупнейших производителей сельхозпродукции в области. К тому же, все транспортные потоки проходят через его территорию, что позволяет говорить о районе как о перспективном центре региональной логистики.

Процессы ре-урбанизации расширяют границы города, поэтому территории района являются зонами перспективной застройки. Например, на левом берегу реки Самара планируется создание сверхсовременного микрорайона «ЗАРЕЧЬЕ».

Рождение района относится к 1937 году, когда Постановлением ВЦИК было проведено преобразование Молотовского городского района г. Куйбышева в Молотовский (сельский) район с непосредственным подчинением Куйбышевскому облисполкому. Указом Президиума Верховного Совета от 10 августа 1957 года Молотовский (сельский) район был переименован в Волжский район.

Население района составляет 80 тыс. человек (без города Самары), в том числе в городских условиях проживают около 34 тыс. Всего насчитывается 57 населённых пунктов.

Административное устройство

Городские поселения:

1. Петра Дубрава (поселок Дубовый Гай, поселок Заярье, поселок городского типа Петра Дубрава);
2. Рощинский (поселок городского типа Рощинский);
3. Смышляевка (поселок городского типа Смышляевка, поселок Спутник, поселок городского типа Стройкерамика, поселок Энергетик).

Сельские поселения:

4. Верхняя Подстепновка (поселки Верхняя Подстепновка, Подстепновка, село Преображенка);
5. Воскресенка (село Воскресенка, железнодорожная станция Жигули, поселки Журавли, Зелененький, Молодогвардейский);
6. Дубовый Умет (село Дубовый Умет, поселки Калинка, Культура, Ровно-Владимировка);
7. Курумоч (поселок Власть Труда, село Курумоч, железнодорожная станция Курумоч, железнодорожная станция Мастрюково);
8. Лопатино (поселки Березки, НПС «Дружба», Новоберезовский, Новолопатинский, Придорожный, Самарский, село Лопатино);
9. Подъем-Михайловка (села Подъем-Михайловка, Яблоновый Овраг, поселки Восточный, Дудачный, Озерки, Подлесный, Тридцатый);
10. Просвет (поселки Домашкины Вершины, Пахарь, Просвет);
11. Рождествено (села Выползово, Новинки, Подгоры, Рождествено,
12. Торновое, Шелехметь, поселки Гаврилова Поляна, Усинский)
13. Спиридоновка (село Спиридоновка);
14. Сухая Вязовка (села Березовый Гай, Рассвет, Сухая Вязовка);
15. Черновский (село Белозерки, поселки Нур, Подлесный, Черновский);
16. Черноречье (села Николаевка, Черноречье, поселки Рамушки, Чапаевка);

В районе восемь перерабатывающих и 30 сельскохозяйственных предприятий, 153 фермерских хозяйства и более 18 тысяч личных хозяйств населения. Они специализируются на производстве зерна (пшеница яровая и озимая, рожь, ячмень, просо, гречиха), молока, мяса, овощей (открытый и закрытый грунт), яиц, выпечке хлеба.

На территории района недалеко от посёлка Курумоч функционирует международный аэропорт. Связь с правым берегом реки Волга осуществляется по воде и через плотину Жигулёвской ГЭС. Рядом с посёлком Смышляевка расположен крупный железнодорожный узел и аэропорт.

Рекреационная территория «Девять Озёр» – Алексеевские старицы (озёра).

2.3 Земельный рынок России и его особенности

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

1. Российская  Федерация (Президент, Государственная  дума, Совет Федерации) и субъекты  РФ в лице органов государственной власти; города, района, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.