Методы оценки промышленной недвижимости

 

Загрузка  производственных мощностей растет = растет курс валюты (10)

 

Если  показатель выходит выше прогнозов - высока вероятность скорого роста  инфляции и, как следствие, увеличения процентных ставок, за которым последует  обвал рынка облигаций. За ежемесячную  публикацию показателя (как правило, одновременно с индексом промышленного  производства) отвечает Совет управляющих  Федеральной резервной системы  США.

3.2 Оценка промышленной  недвижимости в Белоруссии

 

С развитием  рыночной экономики в Беларуси нам  приходится догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы  функционирования цивилизованного  рынка недвижимости. Сегодня у  нас оценка недвижимости еще далека от соответствующей деятельности в  США, Великобритании, Франции, Германии и других развитых странах. Необходимо накопление опыта, традиций и, конечно, творческое переложение западного  опыта на национальную почву[20].

        Практика оценки в Беларуси показывает, что более половины, а в отдельных случаях до 3/4 стоимости активов предприятий, есть недвижимость (земля, здания и сооружения), остальное - оборудование, изношенное физически и морально, и денежные средства (при этом "нематериальные активы" в стоимости основной массы предприятий практически равны нулю, опять же, из-за отсутствия методик по их оценке). От инфляции защищена и имеет "устойчивую" стоимость только недвижимость, которая может служить активом в отношениях с иностранными инвесторами, особенно в крупных городах.

         Профессиональная деятельность оценочной деятельности в Беларуси осложнена многочисленными препятствиями институционального характера - не подкреплен законодательно статус самой деятельности, под вопросом легитимность заключения об оценке, не проставлены акценты в отношениях с заказчиком, не определен порядок решения спорных вопросов методологического плана и т. п. При этом по деликатности деятельность оценщиков можно сравнить разве что с практикой адвоката, аудитора, нотариуса.

Нет сомнений, самый весомый вклад в придание цивилизованных форм национальному  институту оценки должна внести наиболее заинтересованная сторона - сами оценщики. Их объединение в общественные организации  – необходимый шаг в переходе от "дикого" рынка к " институциональным " формам.

 

В 1996 году создано Белорусское общество оценщиков (БОО), которое сегодня пытается организовать работу по формированию в Беларуси института независимой оценки стоимости  различных видов имущества. С  этого же года вместе с БГЭУ, Ассоциацией  бухгалтеров и Аудиторской палатой  издается научно-практический ежемесячный  журнал "Бухгалтерский учет и  анализ", в котором ведется  раздел "Оценка имущества (активов) субъектов хозяйствования". С 1997 года проходит общегородской постоянно  действующий научно-методический семинар "Экономика недвижимости и оценка собственности". Следует отметить большую работу данной организации на международной арене.

Помимо  БОО, в Беларуси существует Белорусская  ассоциация оценщиков. Известен своей  оценочной деятельностью и Республиканский  центр учета недвижимости. Однако наиболее активную деятельность в области  оценки сегодня ведет Институт недвижимости и оценки. В перспективе необходимо их объединение либо создание новой  мощной общественной организации, деятельность которой приносила бы экономике  республики реальные плоды. Среди важнейших  задач данной общественной организации  наибольшую значимость в условиях переходного  периода приобретает формирование нормативно-правового обеспечения оценочной деятельности.

Теперь  посмотрим, как же сегодня осуществляется оценка в Беларуси и кто ее осуществляет? Сегодня в Республике Беларусь лицензируются  три вида оценочной деятельности: оценка и экспертиза достоверности  оценки неденежных вкладов в уставной фонд, оценка автотранспорта и оценка интеллектуальной собственности. Для  выполнения других видов оценки квалификации не требуется. При этом лицензии выдаются разными ведомствами на разные виды оценки. Первая лицензия, которая была введена, касалась оценки и экспертизы оценки достоверности имущества для целей внесения неденежных вкладов в уставной фонд[21].

Среди официально утвержденных методик оценки у нас  в стране следует отметить «Методические  рекомендации по оценке рыночной стоимости  недвижимости и имущественных прав на нее», принятой Мингосимуществом 27 ноября 2000 года. Однако законодательства, регламентирующего саму оценочную  деятельность, у нас пока практически  нет. Положительным сдвигом может  стать принятие закона об оценке, который  находится сегодня на утверждении  в Парламенте. Кроме того, есть отдельные  методические указания и постановления, регламентирующие, например, порядок  оценки государственной собственности. Но в этих документах регламентируется в основном оценка зданий и сооружений без их привязки к земле, на которой  они находятся. Да и оценка стоимости  производится по так называемой оценочной  стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В данной курсовой работе рассмотрены основные принципы и методы оценки стоимости недвижимости, а также её важность и актуальность на сегодняшний день. По ходу изучения данной темы рассмотрены следующие вопросы, имеющие непосредственное отношение, а именно:

1. Понятие,  цели и принципы оценки недвижимости;

2. Подходы,  применяемые при оценке недвижимости:

- доходный  подход;

- сравнительный  подход;

- затратный  подход.

Коснёмся  основных моментов вышеперечисленных  вопросов.

Понятие, цели и принципы оценки недвижимости. В этой главе были даны определения  основным понятиям в оценке, рассмотрены  основные виды стоимости объектов оценки. Также в этом вопросе были изложены основные цели, преследуемые при оценке недвижимости и описан процесс оценки.

Подходы, применяемые при оценке недвижимости. В этой главе рассказывается об основных подходах, применяемых при оценке стоимости недвижимости. А именно:

- Доходный  подход. В этой главе рассказывается  о применении доходного подхода  в оценке, методах оценки этим  подходом и ситуациях, в которых  данный подход применяется.. При  рассмотрении данных методов  подробно рассматривается понятие  ставки дисконтирования и ставки  капитализации, а также понятие  будущей стоимости объекта, способного  приносить доход.

- Сравнительный  подход. В этой главе рассказывается  о применении сравнительного  подхода при оценке недвижимости, процессе оценки данным методом, основных методах оценки этим подходом и ситуациях его применения. При рассмотрении данного подхода подробно рассматриваются способы сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, виды поправок, вносимых при сравнении объектов и методики их внесения.

- Затратный  подход. В этой главе рассказывается  о применении затратного подхода  в оценке недвижимости. Данный  подход предполагает оценку имущественного  комплекса, состоящего из земельного  участка и созданных на нём  улучшений, на основе расчёта  затрат, необходимых при его воссоздании.  При изучении данного подхода  было подробно рассмотрено такое  понятие, как износ, его виды  и влияние на стоимость оцениваемого  объекта, способы и методы его  определения. Также было подробно  рассмотрено понятие восстановительной  стоимости объекта, ее виды  и методы определения.

           Рассмотрены основы оценки земельного участка и методы, применяемые для определения стоимости земельного участка, а также факторы, оказывающие влияние на его стоимость.

Вторая  часть данной курсовой работы является практической. Целью второй части работы является практическое применение и изучение материала, изложенного в первых двух частях дипломной работы. Данная часть выполняется на примере оценки стоимости промышленного объекта, принадлежащего некой организации. По ходу практической части была произведена оценка двумя из трёх основных подходов. Причины же неприменения третьего подхода (сравнительного подхода) были изложены и обоснованы в одной из глав практической части. В конце выполнения оценки было сделано заключение и дана выявленная и скорректированная стоимость оцениваемого объекта.

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Федеральный закон от 29 июля 2001г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении стандартов оценки».
3. Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. — Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC)//М.: 2003 г.
4. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости//М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 2007 г.
5. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. Мин-строй России//СПб., 2002 г.
6. Антикризисное управление предприятиями и банками: Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 2001 г.
7. Бойко М. Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений//М.: Стройиздат, 2002 г.
8. Болдырев В. С., Фёдоров Л. Е. Введение в теорию оценки недвижимости (конспект учебного курса). М.: Азбука, 2009.
9. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996 г.
10. Вольфсон В. А. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий//М.: Стройиздат, 2001 г.
11. Григорьев В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход//М.: Изд-во Дело, 1998.
12. Джек Фридман, Николас Ордуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости//М.: Изд-во Дело, 2003г.
13. Коплус С., Д. Павлов, Е. Терехова Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса//М.: Изд-во РЭА им.Плеханова, 2004.
14. Красовский Ю.Д. Оценка для целей судопроизводства. По материалам научно-практического семинара.//Вопросы оценки, 1998, №4, С.3.

 

15. Соловьёв М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижисмости): Учебное пособие. – М.: ГУВШЭ, 2002 г.
16. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: «Технобалт», 1995 г.
17. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости//СП.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
18. Ухалова Л.Н. Переоценка основных фондов предприятий.//Экономика и жизнь. 2003. №2.
19. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство ЭКСМОС, 2002 г.
20. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости (учебное пособие) / Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2010г.
21. Хорошев Д.Т., Василевская О.Д. Анализ и оценка бизнеса.//Российский оценщик.2005г.