Методы оценки промышленной недвижимости

 

Содержание

Введение 3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ, ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 6

1.1 Понятие недвижимости 6

1.2 Стоимость недвижимости и основные ее виды 11

1.3 Особенности и цели оценки недвижимости 16

2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 20

2.1 Принципы оценки недвижимости 20

2.2 Оценка объектов недвижимого имущества затратным методом 24

2.3 Доходный метод оценки промышленных объектов 34

3 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНКИ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 42

3.1 Оценка промышленной недвижимости в США 42

3.2 Оценка промышленной недвижимости в Белоруссии 45

Заключение 48

Список использованных источников 50

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Процесс развития в России рыночных отношений  обусловил появление потребности  в специалистах, владеющих навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению  ряда новых профессий, одной из которых  стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Под оценочной  деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной или иной стоимости. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие  предприятия, природные ресурсы. Оценочные  данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинженеринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.

Оценка  – инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учётом конкретных условий. Оценочная деятельность за последние годы быстро развивалась  и полученный опыт был материализован в принятом в 1998 году Федеральном  Законе «Об оценочной деятельности». Как известно, все важнейшие решения  органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки – приватизация государственной  собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и  амортизационной политики и т.д. и т.п.

Объективная оценка активов (недвижимости, машин, и  оборудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыночной экономики, а  в обстановке неустойчивости экономики  России в целом и, соответственно, положения на рынке российских предприятий  подобная оценка приобретает особое значение.

Профессиональная  оценка необходима:

- при  выдаче и получении кредитов  под залог имущества;

- для  принятия обоснованного решения  о партнёрстве;

- при  преобразовании и ликвидации  предприятий;

- для  принятия инвестиционных решений;

- для  принятия решений о санации  или банкротстве предприятия;

- при  страховании имущества;

- при  оптимизации налогообложения;

- в целях  переоценки основных фондов и  др.

Так что  же представляет из себя современная  оценка недвижимости в России и какими качествами должен обладать российский оценщик?

Давая общее  определение, можно сказать, что  сегодня оценка – это искусство  или наука определения стоимости  для специфических целей.

Фактически  оценка является совокупностью науки  и искусства, причём пропорция их зависит от множества факторов. К  научной части оценки относятся  анализ данных и математические расчеты  стоимости. К искусству относятся  способности получения нужной информации для анализа, прогнозирование будущей  ситуации на рынке и процесс формирования мнения о стоимости.

Как бы её ни называли, оценка не является просто процессом подстановки исходных данных в формулы, хотя так может  показаться когда работает опытный  оценщик, имеющий достаточную практику работы на рынке.

В силу вышесказанного, оценка также может быть определена как искусство выражать мнение в  математической форме для обоснования  стоимости частного интереса в определённой доле собственности на заданный момент времени.

Хотя, на первый взгляд, для определения стоимости  недвижимости достаточно быть в курсе  событий местного значения, фактически работа на современном рынке недвижимости требует специально подготовленного  профессионала-оценщика, обладающего широким кругозором и синтетическими познаниями в целом ряде специального набора инженерных и экономических дисциплин. Именно по причине высокой ответственности за результаты работы, прямо влияющие на финансовые итоги деятельности участников рыночных отношений, современный российский оценщик обязан владеть всем современным теоретическим и методологическим инструментарием оценки.

Целью курсовой работы: рассмотреть  основные методы оценки промышленной недвижимости.

Предметом курсовой работы является оценка промышленной недвижимости.

Объектом курсовой работы является промышленная недвижимость орловской  области.

Задачи: рассмотреть  теоретические аспекты и основные понятия недвижимости, проследить основные принципы и методы оценки промышленной недвижимости, в конце курсовой ознакомиться с зарубежным опытом в оценке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ, ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

1. Понятие недвижимости

 

Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых  ценных объектов гражданских прав.

  Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающем в себя публично-правовые и частно-правовые, экономические аспекты. Существует множество определений понятия недвижимого имущества и недвижимости, которые можно подразделить на три основных категории.

   Первая категория определений  включает в себя нормативные,  прежде всего законодательные  термины и определения, которые  призваны вносить однозначность  и конкретность в правовое  регулирование отношений, связанных  с недвижимым имуществом. Данные  определения являются основополагающими,  концентрируют в себе суть  и правовой статус недвижимого имущества.

   Ко второй категории следует  отнести определения и толкования, присутствующие в научной и  научно-практической литературе. Данных  определений существует великое  множество, некоторые из них  являются производными от нормативно-правовых  определений, некоторые имеют  целью уточнить или расширить  понятие недвижимого имущества.  Среди них встречаются как  общепризнанные, так и спорные  определения. Сюда же можно  отнести и профессиональную терминологию  практиков в данной сфере, а также устоявшиеся англицизмы.

   Третья группа понятий  включает формулировки и толкования  бытового плана, профессиональные  жаргонизмы, общеупотребительные термины.  Иногда смыслы, заключаемые в  подобные толкования, близки к  нормативным, чаще –весьма свободны и далеки от правовых, однако и эти термины и понятия несут на себе отпечаток основной характеристики недвижимого имущества – прочной связи с землей[1].

   Грамотное владение терминологией  и знание основных понятий  способствует эффективному взаимодействию  в сфере отношений, связанных  с недвижимым имуществом. В профессиональной  терминологии необходимо свободно  ориентироваться прежде всего  профессиональным игрокам на  рынке недвижимого имущества:  инвесторам, риэлторам, девелоперам.  Однако и рядовому покупателю  недвижимого имущества заботящемуся  о собственной финансовой и  правовой безопасности, крайне желательно  прояснить для себя суть этих  терминов, поскольку в многих  из них отражаются правовые  особенности оборота недвижимого  имущества. Любопытен экскурс в историю. Стоит упомянуть, что разделение на движимые и недвижимые вещи знало уже римское право. В российской истории законодательное закрепления понятия недвижимого имущества было осуществлено еще Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Более поздний Свод гражданских законов России оговаривал, что «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги», а к принадлежности земель (то есть состоящими в неразрывной связи с землей) относил «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

   Современное понятие недвижимости  или недвижимого имущества получило  значительное развитие. Статья 130 Гражданского  кодекса РФ определяет критерии  отнесения объектов гражданских  прав к недвижимому имуществу.  Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы:

1. объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр;
2. объекты, прочно связанные с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимостью по физическим свойствам[2].
3. объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются «движущимися участками территории», находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ

   Особый правовой режим  недвижимого имущества характеризуется  тем, что оборот объектов недвижимости  подчинен специальным закрепленный  законодательно правилам, в том  числе правилам о государственной регистрации прав и сделок.

   В российском законодательстве  в различных нормативных актах  помимо упоминаются следующие  объекты недвижимости, прочно связанные с землей:

1. земельные участки, в том числе лесные участки;
2. участки недр;
3. здания;
4. сооружения;
5. нежилые помещения;
6. жилые дома, в том числе жилые дома на дачных участках;
7. части жилых домов;
8. квартиры;
9. части квартир, в том числе состоящие из одной или нескольких комнат;
10. комнаты;
11. дачи;
12. жилые строения на дачных участках;
13. гаражи;
14. другие строения потребительского значения, в том числе  хозяйственные постройки, хозяйственные строения и   сооружения на садовых и дачных участках;
15. объекты незавершенного строительства;
16. предприятия как имущественные комплексы.

   Однако данное перечисление  объектов недвижимого имущества  не может претендовать на четкую  классификацию. Для практического  применения имеют особое значение  две классификации объектов недвижимости: классификация объектов капитального  строительства согласно Градостроительному  кодексу РФ , подразделяющая указанные  объекты на  здания, строения, сооружения  и объекты незавершенного строительства  (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных  построек) и классификация объектов  недвижимости, введенная Законом  о кадастре недвижимости. Кадастровая  классификация предусматривает  следующие виды объектов недвижимости:

1. земельный участок;
2. здание;
3. сооружение;
4. помещение;
5. объект незавершенного строительства.

  Верное определение вида  объекта недвижимости крайне  важно, поскольку от этого зависит  квалификация правового режима  объекта недвижимости. При этом надо отличать вид объекта недвижимости от общеупотребимых названий – таких как банк, магазин, аптека, кафе, автозаправочная станция, которые характеризуют назначение объекта, а не его вид[4].

   Вид объекта недвижимости  имеет значение как с формальной  точки зрения, так и с экономической.  Например, от данной характеристики  объекта недвижимости зависит  налоговый режим, то есть те  виды и размер налогов, которые  уплачиваются владельцем такого  объекта недвижимости, в том числе  различные налоговые послабления и льготы.

   Сложно преувеличить общественную  значимость недвижимого имущества.  Грамотное и адекватное законодательное  регулирование в этой области  является необходимым условием  эффективного развития экономики  и соблюдения интересов государства,  предпринимателей и частных лиц.  Эффективное регулирование оборота  недвижимого имущества является  неотъемлемой составляющей социальной политики государства.

   Так, часть объектов недвижимости, имеющих особое государственное  и социальное значение и являющихся  государственной собственностью, в  силу публичных интересов изъяты  из оборота и не могут быть  предметами гражданско-правовых  сделок. Основная масса таких  объектов является невозобновляемыми,  такими как недра, лесной фонд, водные ресурсы, либо обеспечивают  стратегическую и экономическую  безопасность государства, принадлежа  к объектам военной, транспортной, энергетической инфраструктуры, объектам связи. Однако среди объектов, исключенных из оборота присутствуют например и и такие объекты, как детские дома, дома ребенка, школы-интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых[5].