Методы оценки промышленной недвижимости

Процесс оценки того или иного объекта  промышленной недвижимости не менее  труден, чем выбор методики оценивания. Прежде чем предприятие оценят, последует  целая череда как подготовительных, так и непосредственно экспертно-оценочных работ.

Клиентура данной услуги, несомненно, будет увеличиваться постепенно и постоянно. Ведь существует набор  целей и условий, при которых  необходимо производить экспертную оценку недвижимости, в том числе  и промышленной. По словам Андрея Шульги, при покупке-продаже предприятий, получении банковских кредитов, формировании уставного капитала предприятий, разработке инвестиционных проектов, привлечении инвесторов, страховании, акционировании предприятий, перераспределении имущественных долей или разрешении каких-либо имущественных споров необходима реальная оценка стоимости объекта. В силу этого, спрос на оценку промышленной недвижимости, исходя из практики оценочной деятельности, имеет тенденцию к увеличению. Таким способом они рассчитывают на получение кредита, передавая имущество в обеспечение.

Стоимость, безусловно, зависит от объема работы и колеблется от 2 тыс. руб. в случае, если оценивается единичное здание, и до нескольких десятков тысяч в национальной валюте, если имеется в виду комплекс промышленных сооружений. Для того, кто ведет игру на перспективу, такие цены вовсе не страшны[9].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Принципы оценки  недвижимости

 

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчёт стоимости  объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов  рынка на величину стоимости объекта  недвижимости.

В мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. принципы, связанные с землёй, зданиями и сооружениями;
3. принципы, связанные с рыночной средой;
4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Для каждого  отдельно взятого объекта оценки могут быть определены наиболее значимые принципы. Использование тех или  иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Тем не менее, существует определённая взаимосвязь между каждым из принципов, которая наглядно может быть отражена в схеме (рисунок 1).

 

ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ 

С ЗЕМЛЁЙ, ЗДАНИЯМИ И СООРУЖЕНИЯМИ:

 

Остаточная продуктивность

Вклад

Возрастающие и уменьшающиеся 

   доходы

Сбалансированность

Экономическая величина

Экономическое разделение

ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ПРИНЦИПЫ, ОСНОВАННЫЕ НА

ПРЕДСТАВЛЕНИЯХ  ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ:

 

Полезность

Замещение

Ожидание

ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ 

С РЫНОЧНОЙ СРЕДОЙ

 

 

      Зависимость

      Соответствие

      Предложение  и спрос

      Конкуренция

      Изменение

Рисунок 1 - принципы оценки недвижимости

 

Принципы, основанные на представлениях пользователя

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение  и ожидание.

Полезность (utility). Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Замещение (substitution). Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Ожидание (anticipation). Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принципы, связанные с землёй, зданиями и  сооружениями

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся  доходы, сбалансированность, экономическую  величину и экономическое разделение.

Остаточная  продуктивность (surplus productivity). В основе стоимости земли лежит её остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесённый к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство[11].

Вклад (предельная продуктивность) (contribution, marginal productivity). Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Возрастающие  и уменьшающиеся доходы (increasing and decreasing returns). Данный принцип гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Сбалансированность (пропорциональность) (balance (proportionality)). Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли[12].

Экономическая величина (economic size). Экономическая величина –это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Экономическое разделение (economic division). Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой включают зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Зависимость (dependency). Стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Соответствие (conformity). Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Предложение и спрос (supply and demand). Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по определённым ценам, спрос – это количество товаров, желаемых по определённым ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.

Конкуренция (competition). Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов[13].

Изменение (change). Стоимость объектов недвижимости обычно не остаётся постоянной, но меняется с течением времени.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (highest and best use) – это синтез принципов всех трёх групп, которые были рассмотрены ранее. Это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определённую на эффективную дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законно альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования даёт концептуальную модель для анализа различных  факторов, влияющих на стоимость объекта. Он принимает во внимание важные факторы  физического, юридического, социального  и экономического характера, которые  влияют на стоимость недвижимости. Он также служит мостом, соединяющим  между собой другие принципы оценки, такие как полезность, замещение, ожидание, остаточная продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся  доходы, сбалансированность, экономическая  величина, экономическое разделение, зависимость, соответствие, предложение  и спрос, конкуренция и изменение[14].

2.2 Оценка объектов  недвижимого имущества затратным  методом

 

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения.

В основе затратного метода лежит принцип  восстановления (замещения), согласно которому стоимость восстановления (замещения) определяется расходами  в текущих ценах на строительство  объектов, имеющих с оцениваемым  объектом эквивалентную полезность.

Следовательно, стоимость восстановления (замещения) выражается издержками в текущих  ценах на строительство точной копии  оцениваемого объекта.

В затратном  методе стоимость объекта недвижимости равна восстановительной стоимости  данного объекта за вычетом износа плюс стоимость земли.

Технология применения затратного метода заключается в следующем:

1. определение рыночной стоимости права аренды земельного участка;
2. определение стоимости восстановления (замещения) объектов недвижимости;
3. определение всех видов износа объектов - физического, функционального и внешнего;
4. вычитается общий износ объектов из затрат на восстановление (замещение);
5. рассчитывается общая стоимость объектов - путем суммирования всех стоимостей.

2. Определение  рыночной стоимости права аренды  земельного участка

Результаты  правовой экспертизы земельных участков, проведенной на начальной стадии выполнения работы по оценке объектов недвижимости показали, что земля  представлена в бессрочное пользование, поскольку земля в соответствии со ст. 132 п.2 Гражданского Кодекса РФ неотделима от объекта недвижимости.

В настоящее  время на территории РФ действует  Постановление РФ от 15.03.97. № 319 "О  порядке определения нормативной  цены земли", которое позволяет  уточнить количество оценочных зон  и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, разрабатывать основные методические положения по ценовому зонированию  земель и расчету нормативной  цены земли[15].

Учитывая, что земля предоставлена в  бессрочное пользование, следовательно, мы не в праве оценивать право  аренды земельного участка по стандартам рыночной стоимости.

Учитывая  вышеизложенное, расчет стоимости земельного участка выполнен по нормативной  цене земли, которая для данного  объекта, расположенного по адресу: Орловская область, Свердловский район, п. Змиёвка, ул. Ленина,51 по состоянию на 01.01.2010 года составляет 323 рубля за 1 кв. м.; фактическая промышленная площадка под объектами, находящимися в собственности, имеет площадь: общая (S = 4583,50 м2), общая (S=2 088 м2), II объекта (S=2 495,5 м2).

Таким образом, стоимость земельного участка составит:

C1 = 2 088,0 х 323=674 424,00 рублей,

C2 = 2 495,5 х 323 = 806 046,50 рублей, где:

2 088,0 - фактическая площадь участка земли м2 (I объект);

2 495,5 - фактическая площадь участка земли м2 (II объект);

323 - нормативная цена земли, руб.

Результатом оценки земли является не право собственности, а право долгосрочной аренды земли, поэтому полученная величина уменьшается. Величина данного уменьшения определена экспертным путем и составляет 0,5 с учетом месторасположения участка.

Соответственно, нормативная оценка этих прав аренды земли составит:

674 424,00 х 0,5 = 337 212,00 рублей (I объект);

806 046,50 х 0,5 = 403 023,25 рубля (II объект).

3. Определение  стоимости воспроизводства объектов  недвижимости

Расчет  полной стоимости воспроизводства  объектов недвижимости приведен в таблице 1

 

Таблица 1 – расчет полной стоимости воспроизводства объектов недвижимости в ценах по состоянию на 01.01.2010 г.

 

 

1	2	3	4	5	6	7	8	9
2		Наименование	Ед.изм. (О)	Стоимость 1 ед.изм.в ценах на 01.01.84 г., руб. (Ус84)	Полная стоимость воспроиз-водства  в ценах 1984 г. Руб. (О х Ус84)	Индекс перехода к ценам на 01.01.99., руб. (И1)	Индекс перехода от цен 01.01.99. к ценам  на 01.01.2005., руб. (И2)	ПВС в ценах
								на 01.01.2005, руб.
3	Объект I
4	1	Элеватор	Емк.18тыс.т.	9,8 (Сб. 13, табл. 21) х 1,17 х 1,09 = 12,50	225 000,00	12,72	1,27	3 634 740,00

 

 

Продолжение таблицы 1.

1	2	3	4	5	6	7	8	9
5	2	Корпуса: готовой продукции комбикормов  и мучного сырья	V=39 026,00 м3	19,5 (Сб. 13, табл. 57) х 1,17 х 1,09 = 24,87	970 576,62	12,72	1,27	15 679 082,95
6		Итого по объекту:						19313822,95
7	Объект II
8	1	Рабочая башня (7ми этажная)	V=8 929,00 м3	15,5(Сб.13,с.4)х1,17х1,09=19,77	176 526,33	12,72	1,27	2 851 676,95
9	2	Корпуса силосные с круглыми монолитными  ж/б силосами	Емк. 46,6 тыс. т.	28,1 (Сб. 13, т. 8) х 1,17 х 1,09 = 35,84	1 670 144,00	дек.72	1,27	26 980 174,23
10		Итого по объекту:						29 831 851,18
11		Итого по объектам I и II						49 145 674,13