Методы оценки недвижимости

Метод сравнения  продаж

Метод применяется для  оценки земельных участков, как занятых  зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых  зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных  участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

 

Метод выделения

Метод применяется для  оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

 

Метод распределения

Метод применяется для  оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

 

Метод капитализации  земельной ренты

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной  ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

 

Метод остатка

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими  доход.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

 

Метод предполагаемого  использования

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

 

Так как на дату оценки имеется  достоверная информация о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, и Оценщик может выделить стоимость земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

Для определения наиболее вероятной доли земельного участка  в общей стоимости недвижимости использованы данные исследования, проведенного к.т.н. Яскевичем Е.Е. и опубликованного  на сайте http://www.cpcpa.ru/ Publications/004/.

Для определения доли решено руководствоваться результатами исследования Е. Яскевича. Данный шаг, является приемлемым, поскольку общая конъюнктура рынка недвижимости в районах, по крайней мере, в части относительных показателей, не может сильно отличаться.

Наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка  в рыночной стоимости единого  объекта недвижимости позволяет  применить метод распределения.

 

Последовательность определения  рыночной стоимости земельного участка  методом распределения

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Приводимая в затратном подходе величина рыночной стоимости земельного участка не может рассматриваться как самостоятельный показатель, а только лишь как справочные данные, полученные «искусственными» методами оценки, сглаживающими недостатки, связанные с нерыночной процедурой расчета затратным подходом. Необходимость такого расчета возникает в связи с отсутствием в настоящее время предложений по продаже земельных участков под социально-экономическую застройку в г.Москва, который позволил бы иметь четкие представления о рыночной величине таких земельных участков. В этой ситуации приходится использовать «нерыночный» механизм расчета.

В данном случае используется наиболее вероятная доля земельного участка в стоимости единого  объекта недвижимости.

Зная долю земельного участка в стоимости единого  объекта недвижимости, можно определить стоимость земельного участка:

где: V_L – стоимость земельного участка, руб.;

V_b стоимость улучшений земельного участка, руб.

DV_L – доля стоимости в едином объекте недвижимости (улучшения + земельный участок), приходящаяся на земельный участок, %;

DV_B - доля стоимости в едином объекте недвижимости (улучшения + земельный участок), приходящаяся на улучшения земельного участка, %.

Е. Яскевичем приведены  расчетные данные по определению  удельной стоимости земельных участков для различных типов объектов недвижимости.

Существенный вклад в  рыночную стоимость объектов недвижимости имеют земельные участки, расположенные  в центре для жилых, торговых и  офисных площадей, и за центром  города в населенном пункте - для  производственных площадей.

Исходя из имеющихся данных, были рассчитаны средние величины доли земельного участка в стоимости  единого объекта недвижимости:

 

1. Доля земельного участка в стоимости  единого объекта недвижимости*

Местоположение / Тип недвижимости	Квартира, кирпич / монолит	Квартира  в панельном доме	Торговые  помещения	Офисные площади	Производственные  площади	Среднее
Центр	0,161	0,163	0,29	0,175	н/д	0,197
Населенный пункт	0,01	0,01	0,039	0,009	0,153	0,044
Пригород	0,003	0,004	0,092	0,005	0,078	0,036

* - http://www.cpcpa.ru/Publications/004/

 

Учитывая конструктивные особенности объекта оценки, его  местоположение и функциональное назначение наиболее вероятная доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости определяется на среднем уровне в размере DV_L = 3,9%.

 

2. Рыночная стоимость объекта  оценки с учет стоимости земельного участка, составляет:

Стоимость здания, руб.	Стоимость земельного участка, руб.	Стоимость объекта  оценки на дату оценки, руб.
79 100	3 085	82 185