Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Декабря 2012 в 14:50, курсовая работа
работа содержит задачу и расчеты
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Нижегородский
Институт экономики управления и права
КУРСОВАЯ РАБОТА
ДИСЦИПЛИНА: ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
Н.Новгород 2012 г
ВАРИАНТ №12
1) Рыночная стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставляемых продаж.
Варианты |
Цена, руб. |
Размеры, га |
Физическая характеристика |
Местоположение |
искомый |
х |
13000 |
Ровный |
На берегу реки |
1 |
8610 |
10400 |
Ровный |
В центре города |
2 |
6120 |
10400 |
Холмист |
Вверх по реке |
3 |
6640 |
10400 |
Ровный |
Вниз по реке |
4 |
7740 |
13000 |
Холмист |
На другом берегу реки |
Для определения величины корректировки по размеру необходимо произвести сравнение объектов 2 и 4, т.к. они различаются лишь размером:
7740-6120=1620
Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:
6640-6120=520
Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 3, т.к. они различаются лишь этим показателем:
8610-6640=1970
Результаты выполненных
корректировок занесём в
Характеристики |
Искомый объект |
Аналоги | |||
1 |
2 |
3 |
4 | ||
Цена, руб. |
х |
8610 |
6120 |
6640 |
7740 |
Размер, м2 |
+1620 |
+1620 |
+1620 |
0 | |
Физическая характеристика |
0 |
+520 |
0 |
+520 | |
Местоположение |
-1970 |
0 |
0 |
0 | |
Корректировка, руб. |
-350 |
2140 |
+1620 |
+520 | |
Скорректированная цена, руб. |
8260 |
8260 |
8260 |
8260 | |
Стоимость искомого объекта, руб. |
8260 |
||||
В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену, равную 8260 руб.
2)Рыночная стоимость базового (реального или гипотетического) стандартного земельного участка.
участки |
Цена продажи, приведенная во времени, руб. |
Обзор |
Интенсивность дорожного движения |
Размер, га |
Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб. |
Базовый |
х |
Стандартный |
Низкая |
0,25 |
2500,0 |
№1 |
2500,0 |
Стандартный |
Низкая |
0,25 |
2500,0 |
№2 |
3000,0 |
Лучший (-0,1) |
Низкая |
0,25 |
2700,0 |
№3 |
2000,0 |
Ограниченный (+0,1) |
Умеренная (+0,15) |
0,25 |
2500,0 |
№4 |
1610,0 |
Ограниченный (+0,1) |
Высокая (+0,3) |
0,25 |
2250,0 |
№5 |
3200,0 |
стандартный |
Умеренная (+0,15) |
0,50 (-0,3) |
2720,0 |
Рассмотрим объект сравнения №1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 2500,0 руб.
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+,-), % |
Обзор |
- |
Не требуется |
Интенсивность дорожного движения |
- |
Не требуется |
Размер, га |
- |
Не требуется |
Общая поправка |
- |
Не требуется |
Рассмотрим объект сравнения №2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 3000,0 руб.
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+,-), % |
Обзор |
На 10 лучше, чем у оцениваемого участка |
-10 |
Интенсивность дорожного движения |
- |
Не требуется |
Размер, га |
- |
Не требуется |
Общая поправка |
- |
-10 |
Рассмотрим объект сравнения №3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 2000,0 руб.
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+,-), % |
Обзор |
На 10 хуже, чем у оцениваемого участка |
+10 |
Интенсивность дорожного движения |
На 15 хуже, чем у оцениваемого участка |
+15 |
Размер, га |
- |
Не требуется |
Общая поправка |
- |
+25 |
Рассмотрим объект сравнения №4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 1610,0 руб.
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+,-), % |
Обзор |
На 10 хуже, чем у оцениваемого участка |
+10 |
Интенсивность дорожного движения |
На 30 хуже, чем у оцениваемого участка |
+30 |
Размер, га |
- |
Не требуется |
Общая поправка |
- |
+40 |
Рассмотрим объект сравнения №5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 3200,0 руб.
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+,-), % |
Обзор |
- |
Не требуется |
Интенсивность дорожного движения |
На 15 хуже, чем у оцениваемого участка |
+15 |
Размер, га |
На 30 лучше, чем у оцениваемого участка |
-30 |
Общая поправка |
- |
-15 |
В данном примере среднее значение цены – 2534,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) – 2500,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляем 2500,0 руб. (данные по медиане).
3)
№ п/п |
Наименование показателя |
Значение показателя |
1. |
Размер участка, га |
5 |
2. |
Количество индивидуальных участков, ед. |
20 |
3. |
Ставка дисконтирования, % |
11 |
4. |
Выручка с одного участка, тыс. руб. |
520 |
5. |
Текущая стоимость общих издержек, тыс.руб |
6860 |
Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 10400 тыс. руб. (520тыс.руб*20участков). Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 520 тыс. руб. в месяц) Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 11% за 20-месячный период, что составляет 8997,97 тыс. руб.
520 тыс. руб*12/(1+0,11)+520 тыс. руб*8/(1+0,11)2=8997,97 тыс. руб.
Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит 2137,97 тыс. руб. (8997,97-6860=2137,97).
4)
№ п/п |
Наименование показателя |
Значение показателя |
1. |
Чистый доход, тыс.руб. |
80 |
2. |
Ставка дохода на инвестиции, % |
12 |
3. |
Продолжительность экономической жизни сооружения, лет |
45 |
4. |
Стоимость сооружения, тыс. руб. |
450 |
№ п/п |
Расчетные показатели |
Значение, тыс. руб. |
1. |
Чистый доход за первый год |
80 |
2. |
Доход от здания: 12%-ный доход от инвестиций +2,2%-ный возврат инвестиций за 45 лет =14,2%(0,142*450=63,9) |
63,9 |
3. |
Остаточный доход земли (80-63,9) |
16,1 |
4. |
Стоимость земли при капитализации дохода по 12%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, так как земля не изнашивается (16,1/0,12=134,17) |
134,17 |
5. |
Общая стоимость объекта (450+134,17) |
584,17 |