Оценка стоимости земли

Глава 1. Оценка стоимости  земли

1.1 Предмет оценки

Начало кардинальных экономических  преобразований в России ознаменовалось крушением ряда "священных догматов". Один из самых устойчивых из них, о  судьбе которого до сих пор ведутся  яростные политические споры, – вопрос о частной собственности на землю.

Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г., после более чем 70-летнего перерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжаться ею. Вследствие этого в РФ ныне признаны следующие основные формы земельной собственности:

• частная (граждан и юридических лиц);
• государственная (федеральная и субъектов РФ);
• муниципальная (административных районов, городов, префектур, сельских населенных пунктов).

По Указу Президента Российской Федерации "О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России" от 21 октября 1993 г. №1767 собственники земельных участков имеют право их продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Таким образом, были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли как товара.

Но земля представляет собой товар особого рода. С  одной стороны, она является средством  производства и предметом труда, а с другой – местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. Ограниченность и невосполнимость этого природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с земельными участками.

Во всех современных государствах права землевладельца подчинены  интересам общества, прежде всего  в части целевого использования  земельных участков, и установлены  иные законодательные ограничения  в полномочиях собственника имущества, в том числе посредством введения сервитутов.

Ограничение прав землевладельца, кроме сервитутов, заранее определяется способом предоставления земельных  участков. Так, владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом  владении, может передавать его в  аренду или безвозмездное срочное  пользование, но он неправомочен продать  или закладывать этот участок  и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь его  отчуждение. Еще более ограничено в правах распоряжения земельным  участком лицо, которому он передан  в постоянное (бессрочное) пользование. Это лицо вправе передавать участок  в аренду только с согласия его  собственника.

Разумеется, оценивать рыночную стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного  обращения, поскольку права владения, пользования и распоряжения земельным  участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому  лицу.

Предметом оценки недвижимости является пакет имущественных прав. Состав оцениваемых прав решающим образом  влияет на рыночную стоимость объекта.

Особенность земли как  товара состоит именно в том, что  ее обращение строго регламентировано с позиций как федерального, так  и местного законодательства. Кроме  того, условия землевладения определяются не только гражданским и земельным  правом, но также природоохранным, местным  и водным законодательством, градостроительными нормами и планами перспективного развития территорий.

Пока еще земельное  законодательство РФ находится в  стадии реформации. Наблюдаются несогласованность  в законодательстве федерального уровня и субъектов РФ, расхождения в  применении единых правовых норм. В этих условиях особенно необходима грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав землевладельца.

Она позволяет обоснованно  определить содержание этих прав и  назначение оценки, вид стоимости  земельного участка и варианты его  наилучшего использования. На основе юридического анализа представительной совокупности сделок с земельными участками в  регионе можно судить о состоянии  земельного рынка, действующих на нем  силах и тенденциях его развития и, что особенно важно, установить дифференциацию стоимостных характеристик тех  или иных прав на землю.

1.2 Особенности земли и их  влияние на оценку

 

Как средство производства земля имеет  особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом  предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами  производства;

- обладает постоянством местоположения;

- не изнашивается при правильном  использовании;

- территориально разнокачественная;

- характеризуется специфической  полезностью каждого конкретного  земельного участка;

- обладает плодородием и в  сельском хозяйстве наиболее  эффективно используются все  ее полезные качества;

- практически во всех сферах  деятельности человека (кроме сельского  и лесного хозяйства) выступает  в основном в качестве пространственного  операционного базиса, поэтому неразрывно  связана с объектами, на ней  расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так  называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля»  и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в  том случае, когда речь идет о  неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть  территории, на которой выполнены  какие-то работы (улучшения), позволяющие  использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит  из земельного участка и построек и существует необходимость в  определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений  – земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор  прав. Распространенные права, требующие  оценки:

1) полное право собственности  – возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому  часто оценщики определяют не стоимость  земельного участка, а стоимость  прав его аренды. Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

1.3 Цели оценки земельного участка

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для  следующих целей:

• совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды;
• получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения;
• разрешение имущественных споров;
• подготовка пакета документов для судебных приставов;
• проведение приватизации имущества;
• оценка инвестиционных проектов;
• проведение страхования;
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап);
• оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
• определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;
• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

1.4 Факторы, влияющие на стоимость  земли

Оценка земли – это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо – права аренды.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от:

• правомочий арендатора;
• срока действия права;
• обременений права аренды;
• прав иных лиц на оцениваемый объект;
• целевого назначения земельного участка.

Также на рыночную стоимость права  аренды оказывает влияние ожидаемая  величина, продолжительность и вероятность  получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени  при наиболее эффективном его  использовании.

При оценке земли учитывают:

• местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций;
• возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство;
• данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);
• данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);
• конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей);
• ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию  на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

1.5 Оценка  массовая и единичных объектов  земельной собственности

Выделяют три формы платы  за землю, в основе которых содержится стоимостная оценка земли:

- земельный налог,

- арендную плату,

- нормативную цену земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных  ресурсов:

- массовую;

- единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой  систематические методы расчета  стоимости. В обоих случаях необходим  анализ рынка, но принципиальная разница  заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной  оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.