Методы оценки земли

Федеральное  агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального

образования

«Нижегородский государственный  архитектурно-строительный университет»

 

Институт экономики, управления и  права

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

По дисциплине: «Оценка  земли»

 

Тема: «Методы оценки земли»

 

Вариант № 3.

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент гр. МО 608/2                                     Е.Д. Данилова (Кочугова)

 

Проверил                                                                           Е.Ю. Есин

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Нижний Новгород  2013 г.

Содержание.

 

 

Содержание ……………………………………………………..2

 

Задача № 1……………………………………………………….3

 

Задача № 2……………………………………………………….5

 

Задача № 3…………………………………………………….…8

 

Список используемой литературы………………………….….9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 1.

 

Определить рыночную стоимость земельного участка методом  прямого сравнительного анализа  сопоставимых продаж.

В качестве объектов сравнения выбраны  четыре земельных участка, недавно  проданных на местном рынке.

Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 2, т.к. они различаются лишь этим показателем:

 

                                                                                                                  Таблица № 1. 

                                                                                          

Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам.

 

№ аналогов	Цена, руб.	Размер, м2	Физическая характеристика	Местоположение
Искомый	Х	7200	Холмист	На берегу реки
1	5960	7200	Ровный	В центре города
2	4240	7200	Холмист	Вверх по реке
3	4600	7200	Ровный	Вниз по реке
4	5360	9000	Холмист	На другом берегу реки

 

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 2, т.к. они различаются лишь этим показателем:

 

                             5960 – 4240 = 1720 руб.

 

Для определения величины корректировки по физическим характеристикам  необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими  характеристиками:

 

                            4600 – 4240 = 360 руб.

 

   Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 3 и 4, т.к. они различаются лишь этим показателем:

                                       5360 – 4600 = 760 руб.

 

 

Результаты выполненных  корректировок приведены в таблице 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

 

                                                                                                                  Таблица № 2.

 

Определение скорректированной  цены.

 

Характеристики	Искомый объект	Аналоги
		1	2	3	4
Цена, руб.	Х	5960	4240	4600	5360
Размер, м 2		0	0	0	- 760
Физическая характеристика		0	0	- 360	- 360
Местоположение		- 1720	0	0	0
Корректировка, руб.		- 1720	0	- 360	-1120
Скорректированная цена, руб.		4240	4240	4240	4240
Стоимость искомого объекта, руб.	4240

 

В качестве рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка принимаем  скорректированную цену, равную 4240 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 2.

 

Определить рыночную стоимость базового (реального или гипотетического) стандартного земельного участка.

В качестве объектов сравнения  выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном  рынке (объекты сравнения № 1 …  № 5). Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличаются по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.

                                                                                                        Таблица № 1.                                                                                                     Расчёт стоимости по способу базового участка.

 

Участки	Цена, продажи, приведённая во времени, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Размер, га	Цена продажи, приведённая к базовому участку, руб.
Базовый	Х	Стандартный	Умеренная	0,15	Х
№ 1	1500	Стандартный	Низкая (-0,05)	0,15	1425
№ 2	1800	Лучший (-0,15)	Низкая (-0,05)	0,15	1440
№ 3	1200	Ограниченный (+0,15)	Умеренная	0,15	1020
№ 4	960	Ограниченный (+0,15)	Высокая (+0,10)	0,15	720
№ 5	3360	Стандартный	Низкая	0,50 (-0,30)	2352

 

 

 

Рассмотрим объект № 1 и определим корректировки, которые  необходимо применить к его цене – 1500 руб.

                                                                                                                 Таблица № 2.

 

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения № 1.

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки ( +, - ), %
Обзор	-	Не требуется
Интенсивность дорожного движения	На 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	-	Не требуется
Общая поправка	-	-5

Рассмотрим объект № 2 и определим корректировки, которые  необходимо применить к его цене – 1800 руб.

                                                                                                                  Таблица № 3.

 

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения № 2.

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки ( +, - ), %
Обзор	На 15 лучше, чем у оцениваемого участка	-15
Интенсивность дорожного движения	На 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	-	Не требуется
Общая поправка	-	-20

 

 

 

Рассмотрим объект № 3 и определим корректировки, которые  необходимо применить к его цене – 1200 руб.

                                                                                                                  Таблица № 4.

 

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения № 3.

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки ( +, - ), %
Обзор	На 15 хуже, чем у оцениваемого участка	+15
Интенсивность дорожного движения	-	Не требуется
Размер, га	-	Не требуется
Общая поправка	-	+15

 

 

 

Рассмотрим объект № 4 и определим корректировки, которые  необходимо применить к его цене – 960 руб.

                                                                                                                  Таблица № 5.

 

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения № 4.

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки ( +, - ), %
Обзор	На 15 хуже, чем у оцениваемого участка	+15
Интенсивность дорожного движения	На 10 хуже, чем у оцениваемого участка	+10
Размер, га	-	Не требуется
Общая поправка	-	+25

 

 

 

Рассмотрим объект № 5 и определим корректировки, которые  необходимо применить к его цене – 3360 руб.

                                                                                                                  Таблица № 6.

 

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения № 5.

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки ( +, - ), %
Обзор	-	Не требуется
Интенсивность дорожного движения	-	Не требуется
Размер, га	На 30 лучше, чем у оцениваемого участка	-30
Общая поправка	-	-30

 

 

 

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл. № 1

В рассматриваемом примере  среднее значение цены - 1391,4 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 1020 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 1020 руб. (данные по медиане).

После установления стоимости  единицы сравнения или стоимости  базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных  участков, внося поправки на их отличительные параметры.