Кадастр и оценка земельной собственности

2.9.1.2 Социально-экономические условия

 

Приводятся  основные показатели, характеризующие  социально-экономическое положение  региона (таблица 7).

 

Таблица 7 - Основные показатели, характеризующие социально-экономическое положение региона

	Ноябрь 2012г	Январь-ноябрь 2012г	В % соответствии к
			ноябрю 2011г	январю-ноябрю 2011г
Индекс промышленного производства	х	х	121,9	119,6
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ  и услуг собственными силами, млн. руб.
Добыча полезных ископаемых	29,7	369,7	76,2	115,9
Обрабатывающее производство	9638,3	96723,0	126,5	122,9
Производство и распределение  электроэнергии, газа, воды	1283,4	12255,0	91,9	101,9
Объем выпущенной продукции с/х, млн. руб.	2510,5	34701,7	90,3	105,0
Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», млн. руб.	1850,1	14145,5	105,2	109,3
Ввод в действие жилых домов  за счет всех источников финансирования, тыс. м2 общей площади	43,6	356,5	82,0	107,1
Грузооборот транспорта млн. т-км	823,5	9321,5	111,7	114,3
Пассажирооборот автобусов общего пользования крупных и средних  предприятий, млн. пассажиро-км	46,9	549,3	82,7	90,1
Объем услуг связи крупных и  средних предприятий, млн руб	754,3	7853,5	110,0	109,6
Оборот розничной торговли по всем каналам реализации, млн руб	13793,0	137695,0	112,1	106,9
Оборот оптовой торговли, млн  руб.	14048,5	135198,2	112,3	109,0
Оборот общественного питания, млн руб.	815,7	7223,3	108,1	109,4
Оборот платных услуг населению, млн. руб.	3153,0	33141,6	99,9	102,1
Индекс потребительских цен	100,2	106,5	107,1	104,9
Индекс цен производителей промышленных товаров	100,0	102,3	103,1	105,2
Сальдированный финансовый результат (прибыль – убыток) в фактических  ценах, млн руб	х	42894,5	х	104,8
Задолженность крупных и средних предприятий, млн руб
Дебиторская	86833,1	х	171,0	х
Кредиторская	59161,7	х	124,4	х
Численность официально зарегистрированных безработных, тыс чел на конец  периода	х	7,8	х	83,0
Денежные доходы на душу населения, руб.	17445,0	16555,5	105,7	113,1
Начисленная средняя номинальная  заработная плата одного работника, руб.	16860,6	15972,0	120,3	118,6
Реальная, руб	х	х	112,3	113,3

 

Стратегической  целью Брянской области является достижение среднероссийского уровня экономического развития за счет увеличения использования имеющегося экономического, кадрового и производственного потенциала территории, усиления межрегиональной кооперации и сотрудничества, реализации уникального транзитного потенциала области, обеспечивающего ей значительные конкурентные преимущества на рынке международных перевозок грузов и транспортно - логистического сервиса.

 

2.9.2 Оценка рынка земли Брянской  области

2.9.2.1 Общая характеристика земельного рынка Брянской области

 

Рынок земли - особо ответственная экономическая  структура национального хозяйства. Его организация и эффективное  функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном  рынке.

Земельный рынок в Российской Федерации  начал формироваться в 90-е гг. ХХ века. Земельные рынки - неотъемлемая часть рыночной экономики, в том  числе российской. В нашей стране понятие земельных рынков появилось  в начале 1990-х гг., но практически  земельные рынки начали участвовать  в формировании финансовых активов  предприятий только после принятия Земельного кодекса 2000 г.

В результате земельной реформы  существенно изменилось распределение  земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности. Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, значительная часть территории РФ - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га - земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%).

Российский  земельный рынок пока еще очень  слаб, этому свидетельствуют сумбурные  из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором  состояния экономической системы  и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и  постановлений может служить  необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать  налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га

 

2.9.2.2 Краткая характеристика  земельного фонда Брянской области

 

Земельный фонд области на 1 января 2012 года составляет 3485,7 тыс. га. Три  сельскохозяйственных предприятия  Брянской области имеют земли  в пользовании на территории республики Беларусь общей площадью 0,6 тыс. га (Гомельская область) и одно хозяйство (0,1 тыс. га) на территории Орловской области.

Отнесение земель к категориям осуществляется в соответствии с целевым использованием. Категория земель – это часть  земельного фонда, выделяемая по основному  целевому назначению и имеющая определенный правовой режим. Деление земель на категории  осуществляется в целях обеспечения  правовой защиты земель от необоснованного  изменения их целевого использования. Изменения в категориях земель происходили  на основании принятых распоряжений и постановлений областных, районных и муниципальных органов власти. Учет земель по категориям ведется  в соответствии с их фактическим  использованием.

Земельный фонд Брянской области по категориям земель распределен следующим  образом:

- земли сельскохозяйственного  назначения – 1979,3 тыс. га;

- земли населенных пунктов - 192,4 тыс. га;

- земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения –  37,2 тыс. га;

- земли особо охраняемых территорий - 12,7 тыс. га;

- земли лесного фонда – 1208,9 тыс. га;

- земли водного фонда - 5,1 тыс.  га;

- земли запаса – 50,1 тыс. га.

По состоянию на 01.01.2012 г в  собственности граждан находится 1297 тыс. га, в собственности юридических  лиц 126,4 тыс. га и 2062,3 тыс. га – в государственной  и муниципальной собственности, из которой на 1274 тыс. га зарегистрировано право собственности Российской Федерации, 9,6 тыс.га – право собственности  Брянской области и 3,2 тыс.га – в  муниципальной собственности.

В общую площадь хозяйствующего субъекта включены земли, предоставленные  ему в собственность, пользование  и аренду из земель сельскохозяйственного  назначения и других категорий, расположенных  в административных границах территорий. По состоянию на 01.01.2012 г. у предприятий, организаций и граждан, занимающихся сельскохозяйственным производством, в использовании числится 1976,3 тыс. га, из них сельскохозяйственные угодья составили 1757,6 тыс. га, в том числе 1110,6 тыс. га – пашни.

 

2.9.2.3 Анализ сегмента  рынка земельных участков, относящегося  к объекту оценки

 

Характеристики  земельных участков предлагаемых к  продаже в Брянской области под  индивидуальное жилищное строительство  представлен в таблице 8.

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 8 - Характеристика земельных участков предлагаемых к продаже под ИЖС в Брянском районе Брянской области

Местоположение	Характеристика	Площадь, м2	Стоимость, руб.	Источник информации
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство
Глинищево п.	ИЖС Коммуникации рядом	1500	500 000	Интернет издание bgr32.ru от 20.01.2013г
пос. Мичуринский, 4-й пер. Юбилейный	ИЖС Коммуникации рядом	1100	750 000	Интернет издание bgr32.ru от 20.01.2013г
Кутузова улица	ИЖС Коммуникации рядом	1200	400 000	Интернет издание bgr32.ru от 20.01.2013г
пос.Антоновка.Ромашина ул	ИЖС	1000	1 200 000	Интернет издание bgr32.ru от 20.01.2013г
Супонево п.	ИЖС Коммуникации на участке	1500	1 600 000	Интернет издание bgr32.ru от 20.01.2013г
Супонево п.	ИЖС	1300	1 000 000	Интернет издание bgr32.ru от 20.01.2013г
Толмачево п.	ИЖС Коммуникации по линии	1000	600 000	Интернет издание bgr32.ru от 20.01.2013г
Мичуринский п.	ИЖС Коммуникации рядом	900	650 000	Интернет издание bgr32.ru от 20.01.2013г
Толмачево пос., ул. Совхозная	ИЖС Коммуникации рядом	1200	500 000	Интернет издание bgr32.ru от 20.01.2013г
Ивановка д.	ИЖС Коммуникации на участке	1000	1 000 000	Интернет издание bgr32.ru от 20.01.2013г

 

По Брянской области наиболее развит рынок земельных  участков только в тех районах, которые  располагаются в непосредственной близости к административному центру, т.е. г.Брянску. Это Выгоничский, Карачевский, Дятьковский, Навлинский районы. Здесь  цена за сотку земли в среднем  составляет 30000-45000 рублей. В остальных  районах рынок развит плохо в  связи с удаленностью от центра, неразвитостью инфраструктуры. Цена земли колеблется в пределах от 5000 до 20000 рублей за сотку.

Исследуя  рынок земельных участков города Брянска, можно сделать вывод, что  цены в различных районах города Брянска существенно отличаются. В среднем цена за 1 м² земельного участка составляет 3404 рублей 60 копеек.

 

Таблица 9 - Характеристика земельных участков предлагаемых к продаже в Советском районе города Брянска

Местоположение	Характеристика	Площадь,м2	Стоимость, руб	Источник информации
Фабричная ул.,3	ИЖС коммуникации на участке	1000	5 000 000	Брянский сервер недвижимости интернет ресурс от 22.01.2013г
Ново-Некрасовская ул.	ИЖС коммуникации рядом	900	2 500 000	Интернет издание bgr32.ru от 22.01.2013г
Фрунзе пер.	ИЖС коммуникации рядом	1000	3 100 000	Брянский сервер недвижимости интернет ресурс от 20.01.2013г
Спартаковская ул	ИЖС коммуникации на участке	1000	2 950 000	Моя реклама, интернет ресурс от 22.01.2013г
Пролетарская ул.	ИЖС коммуникации рядом	1200	2 500 000	Брянский сервер недвижимости интернет ресурс от 20.01.2013г
Бежицкая ул.	ИЖС коммуникации рядом	1000	2 000 000	Брянский сервер недвижимости интернет ресурс от 22.01.2013г
Калинина ул.	ИЖС коммуникации рядом	1200	3 500 000	Интернет издание bgr32.ru от 22.01.2013г
Фабричная ул.	ИЖС коммуникации рядом	1000	3 700 000	Брянский сервер недвижимости интернет ресурс от 22.01.2013г
Малыгина ул.	ИЖС коммуникации рядом	650	3 100 000	Брянский сервер недвижимости интернет ресурс от 20.01.2013г
Пересвета ул.	ИЖС коммуникации рядом	600	3 300 000	Интернет издание bgr32.ru от 22.01.2013г

 

На основании  проведенного анализа средняя рыночная стоимость 1м²  земельного участка, находящегося в Советском районе города Брянска составляет 3479 руб 70 копеек.