Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Марта 2014 в 12:00, курсовая работа

Описание работы

Целью курсовой работы является сравнение итогов государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ) населенных пунктов Омской области 2011 года и государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007 года.

Задачами данной курсовой работы являются:
Проанализировать итоги государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007 года;
Проанализировать итоги государственной кадастровой оценки населенных пунктов Омской области 2011 года;
Выявить произошедшие изменения после проведения государственной кадастровой оценки 2007 и 2011 года.

Содержание работы

Введение…………………………………………………………………………...3
1. Сведения о государственной кадастровой оценке земель…………………..4
1.1 Кадастровая оценка земель как основа рационального и правильного использования земель.……..………………………………..4
1.2 Итоги государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007 года ……...…………………………………………………………...13
1.3 Итоги государственной кадастровой оценки населенных пунктов Омской области 2011 года…..………………………..………...19
2. Анализ итогов государственной кадастровой оценки……………………..26
2.1 Анализ государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007 года…………………………………………………………………...26
2.2 Анализ государственной кадастровой оценки населенных пунктов Омской области 2011 года ………………………....…………..28
2.3 Произошедшие изменения после проведения государственной кадастровой оценки 2007 и 2011 года…………………...……………...29
Заключение……………………………………………………………………….30
Словарь терминов………………………………………………………………..31
Список литературы………………………………………………………………32

Файлы: 1 файл

Курсовая.docx

— 737.79 Кб (Скачать файл)

Также на территории города Омска 40 668 земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, которые занимают 28% территории города Омска. В целом по городу Омску кадастровая стоимость земельных участков данного вида разрешенного использования увеличилась в 1,62 раза. К примеру, из расчета площади земельного участка 400 кв. м. в районе СибНИИСХоза и Чукреевки размер земельного налога увеличится с 475 до 560 рублей, в районе Московки - с 446 до 480 рублей, Порт-Артура - с 364 до 526 рублей, в районе Старого Кировска -  с 389 до 433 рублей, ул. Кирова -  с 289 до 576 рублей,  в районе ул. Яковлева -  с 691 до 835 рублей, ул. 4-я Северная - с 549 до 729 рублей, ул. Омская – с 528 до 792 рублей.

В целях недопущения резкого увеличения величины подлежащего уплате земельного налога в отношении отдельных категорий налогоплательщиков Администрацией города Омска подготовлен проект Решения Омского городского Совета «О внесении изменения и дополнений в Решение Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 «О земельном налоге на территории города Омска», предусматривающий снижение налоговых ставок в отношении земельных участков, предназначенных для:

  • размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства (за исключением занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

 

  • размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; а также в отношении земельных участков, занятых индивидуальной жилой застройкой (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Результаты ГКОЗ шокировали бизнес-сообщество города Омска: стоимость земли под коммерческими объектами (офисы, производство) выросла в 3–12 раз, что повлекло за собой существенное увеличение налоговых, арендных и выкупных платежей за землю. И дело не только в том, что кадастровая стоимость земельных участков оказалась в десятки раз выше их реальной рыночной стоимости, а в том, что кадастровая оценка была проведена с грубейшими нарушениями всех требований и регламентов, установленных целым рядом нормативных актов.  
Государственные органы и органы местного самоуправления при проведении государственной кадастровой оценки земель присваивали не принадлежащие им полномочия по заключению контракта с исполнителем работ, по установлению характеристик земельных участков, по изменению утвержденных методик определения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков. 

Государственная кадастровая оценка земель в г. Омске произведена ФГУП ФКЦ «Земля» в отсутствие необходимых характеристик объектов оценки, при необоснованном выборе факторов, оказывающих влияние на стоимость земельных участков, при отсутствии достаточной и достоверной рыночной информации об объектах-аналогах, что привело к грубым ошибкам и, несомненно, существенно отразилось на результатах кадастровой оценки, обусловило их неадекватность и невозможность практического применения.

Государственные органы Омской области и органы местного самоуправления г. Омска проблем, связанных с ГКОЗ не видят, а точнее – не хотят видеть.

По данным Росреестра, в 2008-2009 годах арбитражными судами рассмотрено 400 дел об оспаривании действий государственных органов по проведению ГКОЗ, из них 300 дел рассмотрено арбитражным судом Омской области. Многочисленные судебные процессы, инициированные землепользователямиг. Омска, в подавляющем большинстве случаев, заканчиваются судебными актами, принятыми не в их пользу. При этом, арбитражные суды не дают оценку доводам заявителей, ограничиваясь лишь констатацией того факта, что результаты государственной кадастровой оценки земли утверждены нормативным правовым актом – Постановлением Правительства Омской области от 25.12.2007 г. № 174-п – и без оспаривания этого акта проверять результаты оценки нельзя.  
В свою очередь, суды общей юрисдикции, проверяют названный нормативный правовой акт лишь на соответствие закону по формальным признакам: полномочия органа, принявшего акт, соблюдение процедуры принятия, наличие публикации и т.д. По существу соблюдение установленного порядка проведения ГКОЗ и достоверность полученных результатов суды не оценивали. [3]

Таким образом, судебная система показала, что она не способна эффективно защищать граждан Российской Федерации, поставив во главу угла чиновничий интерес в наполнении бюджета любой ценой, а не права и свободы человека. 

Между тем, экономически не обоснованная, социально несправедливая кадастровая оценка, проведенная с существенным нарушением законов математики и статистики, привела к ущемлению прав не только предпринимателей, но и простых граждан, далеких от бизнеса, но имеющих в собственности, пользовании или аренде земельные участки. В настоящее время суды завалены спорами налогоплательщиков и налоговых органов, связанных с взысканием недоимки по земельному налогу. Предприятия и предприниматели города, не способные выдержать столь значительно возросшее налоговое бремя, попросту разоряются, что, в конечном итоге, неизбежно приведет к гибели среднего и малого бизнеса в г. Омске. Доведенные до отчаяния предприниматели уже готовы к публичным мероприятиям. 

Единственный орган, разобравшийся в сути проблемы и признавший факт многочисленных нарушений, допущенных при проведении ГКОЗ в г. Омске, — это Управление Федеральной антимонопольной службы по Омской области, которое 04.08.2010г. вынесло беспрецедентное решение и признало согласованными действия и соглашения Министерства имущественных отношений Омской области, Министерства государственно-правового развития Омской области, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области, Администрации г. Омска, ФГУП ФКЦ «Земля» в лице Омского филиала при организации и проведении в 2007 году работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов г. Омска, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. 

Областные и городские чиновники, конечно же, оспаривают принятое УФАС по Омской области решение в судебном порядке. Все бизнес-сообщество города, в том числе представители малого, среднего и крупного бизнеса, объединилось в своей поддержке позиции антимонопольного органа, рассматривая указанный судебный процесс как последнюю возможность добиться справедливости в этом вопросе.  
Вечные российские вопросы: «кто виноват?» и «что делать?». Для начала можно точно сказать, кто не виноват: это Минэкономразвития РФ и Роснедвижимость РФ, разработавшие совершенно правильные и понятные для специалистов рекомендации. Предполагалось, что таким серьезным вопросом, как ГКОЗ и заниматься будут серьезно. Однако о каком серьезном подходе можно вести речь, если муниципальный контракт по государственной кадастровой оценке 146 181 земельного участка был подписан 01.08.2007 г., а 28.09.2007г. работы уже были закончены и результат работ сдан заказчику.

На основании вышеизложенного, убедительно просим дать поручение Минэкономразвития РФ разобраться в данном вопросе. Все доказательства и факты, свидетельствующие о допущенных нарушениях при проведении ГКОЗ в г. Омске в 2007 году, находятся в Омском региональном отделении «ОПОРА России» и в Омском областном Союзе предпринимателей. [2] 
 
 
1.3 Итоги государственной кадастровой оценки населенных           пунктов Омской области 2011 года

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статья 65), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31).

Омская область – первый субъект  Российской Федерации, в котором кадастровая оценка земель населенных пунктов проводилась по правилам, введенным  Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  и  Федеральными стандартами оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010  № 508.

Существенным отличием новой кадастровой оценки явилось то, что в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3 были внесены изменения в Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов от 15.02.2007 № 39. Одним из важных изменений стало то, что земельные участки с видом разрешенного использования, указанного в п. 1.2.7 («земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии»), теперь разделились на 2 самостоятельные группы: «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

 

Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель г. Омска по видам разрешенного использования 

 

 

Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель  населенных пунктов Омской области под объектами индивидуального жилищного строительства 

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. [5]

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Решение о проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов было принято Министерством имущественных отношений Омской области, о чем было издано Распоряжение от 12.10.2010  № 1424-р «О проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области». 

20 октября 2010 года между  Министерством имущественных отношений  Омской области и Управлением  Росреестра по Омской области  заключено Соглашение о взаимодействии  в ходе выполнения работ  по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Омской области. Исполнителем работ, выбранным в результате конкурса, проведенного Министерством имущественных отношений Омской области 18.01.2011, стало государственное предприятие Омской области «Центр технической инвентаризации и землеустройства».

По состоянию на 1 января 2011 года   в государственном кадастре недвижимости содержались сведения о 541 748 земельных участках. В процессе анализа и формирования перечней объектов оценки из общего количества были исключены земельные участки, у которых отсутствовали необходимые характеристики (местоположение, площадь, разрешенное использование), описание  вида разрешенного использования не позволяло определить номер вида разрешенного использования (например, «под общественно-деловые цели», «под общественно-деловую застройку»),  из которых на дату оценки уже были образованы новые земельные участки (перечень содержал ранее существовавшие земельные участки и образованные из них новые земельные участки, таким образом,  происходило дублирование площади) со значениями площади 0 кв.м. и значениями площади в виде дроби.

В результате ГКОЗ населенных пунктов Омской области проведена в отношении 520 423 земельных участков, из них: по городу Омску – в отношении 162 057 участков; по муниципальным образованиям Омской области – в отношении 358 366. Все земельные участки были разделены на 17 групп согласно видам разрешенного использования (далее – ВРИ).  Наибольшее количество земельных участков, согласно ВРИ,  предназначены для размещения домов индивидуальной жилой застройки, они составляют 69 процентов от общего количества земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Доля садовых, дачных земельных участков равна 21 проценту, под объектами торговли и бытового обслуживания находится чуть менее 2 процентов. Земельных участков на территории области, отнесенных к 7 группе ВРИ (офисы делового и коммерческого назначения), всего 733 или  0,14 процента от общего количества земельных участков в составе земель населенных пунктов. 

Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель города Омска по видам разрешенного использования 

Виды разрешенного использования

Средневзвешенный удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./кв.м.

На 1 января 2007 года

На 1 января 2011 года

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

3803

1677

Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

10465

3583

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

2864

1247

Информация о работе Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области