Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области

• жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;
• общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;
• прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

• малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками;
• малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;
• многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей);
• многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);
• многоэтажной секционной застройки (10 – 12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, элитными домами-новостройками и т.д.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

• естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа –реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
• границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
• улицы, площади, проезды;
• границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
• границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаюся:

• по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;
• по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков, наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

• близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;
• территориальное единство расположения микрозон;
• общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;
3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
5. состояние окружающей среды, санитарные условия;
6. инженерно-геологические условия строительства;
7. рекреационная ценность территории;
8. престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1. уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;
2. условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;
3. градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта – это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характеризует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки. [1]

1.2 Итоги государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007 года

В соответствии с распоряжением Правительства Омской области, Приказом Управления Роснедвижимости по Омской области в 2007 году было организованно проведение работ по государственной кадастровой оценке земель города Омска.

 Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель города Омска были одобрены областной Межведомственной комиссией по взаимодействию и координации деятельности органов исполнительной власти Омской области и территориальных органов федеральных органов исполнительной власти в сфере регулирования земельных отношений в Омской области, прошли проверку в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости. По представлению Управления Роснедвижимости по Омской области и Министерства имущественных отношений Омской области результаты работ по государственной кадастровой оценке земель города Омска в границах кадастрового района 55:36 были рассмотрены на заседании Правительства Омской области, утверждены постановлением Правительства Омской области от 19 декабря 2007 года № 174-п по 16 видам разрешенного использования в разрезе 1465 кадастровых кварталов и опубликованы в газете «Омский Вестник» от 25 декабря 2007 года № 127. 

Сведения о местоположении кадастровых кварталов, отраженные на схеме кадастрового деления города Омска, и сведения о кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2008 года размещены на сайте Управления Роснедвижимости по Омской области www.r55.kadastr.ru. В ближайшее время аналогичные сведения будут размещены и на сайте Администрации города Омска.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 февраля 2008 года № 52 утвержден Порядок доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков. Согласно указанному Порядку сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на сайте Роснедвижимости, территориальные органы Роснедвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости по письменному заявлению в порядке, установленном ст. 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», до 1 марта 2008 года — в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре».

 По запросу департамента имущественных отношений Администрации города Омска Управлением Роснедвижимости по Омской области представлены сведения о кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Омска, по состоянию на 1 января 2008 года, которые были проанализированы. В целом по городу Омску кадастровая стоимость земельных участков, являющаяся налоговой базой, увеличилась в 2,06 раза. Наивысшая кадастровая стоимость по всем видам разрешенного использования в исторической части города Омска и прилегающих к ней территориях, на окраинах, как правило, кадастровая стоимость земельных участков снизилась. Снижение кадастровой стоимости произошло по таким видам разрешенного использования, как:

• «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки» (в 1,24 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» (в 1,15 раза);
• «земельные участки, находящихся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений» (в 1,50 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» (в 2,41 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов» (в 6,66 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных и железнодорожных вокзалов, аэродромов, аэровокзалов» (в 32,9 раза);
• «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования» (в 123,6 раза). 

Кадастровая стоимость земельных участков увеличилась по таким видам разрешенного использования, как:

• «земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки» (в 1,62 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (в 1,32 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц» (в 1,09 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» (в 2,72 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства,  материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (в 2,44 раза).

На территории города Омска насчитывается 81 261 земельный участок, находящийся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений, что составляет 56% всей территории города Омска. По этому виду разрешенного использования в целом по городу Омску кадастровая стоимость снизилась в 1,50 раза. Из расчета средней площади садового земельного участка 500 кв. м. размер налога на землю за такой участок в целом по городу Омску снизится с 254 до 139 рублей, однако возрастает в основном в Ленинском и Октябрьском административных округах, что обусловлено развитием коттеджного строительства: пос. Карьер — земельный налог увеличится с 258 до 542 рублей; пос. Осташково — увеличение со 160 до 190 рублей. Для владельцев участков в пос. Входной налог снизится с 60 до 39 рублей, на Левобережье — со 116 до 74 рублей. В центральной части города величина земельного налога в отдельных садоводствах снизится (СНТ «Мечта» с 76 до 67 рублей) или, наоборот, значительно увеличится (СНТ «Незабудка» с 92 до 621 рубля, что обусловлено близостью к реке Омь.