Повышение эффективности управления многоквартирными домами на основе технико-экономических паспортов

В самых многонаселенных Центральном и Приволжском федеральных округах объем строительства нового жилья является наибольшим, а в совокупности на округа приходится около половины от общей площади вводимого в стране жилья (51,0% в 2011г. и 48,8% в 2015г.).

Положительные ежегодные темпы ввода в действие жилых домов в  период до 2015гг. будут наблюдаться в 62 регионах. Среди федеральных округов отрицательные ежегодные темпы роста ввода жилья проявятся только для Центрального федерального округа в 2012г. (99,5%), вызванные существенным сокращением указанного показателя по Московской области (83,2%).

Помимо Московской области, к регионам с наибольшим объемом жилищного строительства в 2014-2015гг. будут относиться республики Башкортостан, Татарстан, Краснодарский край, Ростовская, Свердловская, Самарская, Челябинская области, Москва и Санкт-Петербург.

Доля первой десятки регионов по объему жилищного строительства от совокупного показателя по стране будет планомерно снижаться с 44,5% в 2011г. до 39,3% к 2015г. К регионам с наименьшим по стране объемом жилищного строительства относятся республики Алтай, Тыва, Камчатский край, Мурманская, Магаданская области, Ненецкий, Чукотский автономные округа, Еврейская автономная область, а с 2012г. – Республика Калмыкия и Карачаево-Черкесская Республика.

ГЛАВА II. Cовершенствование организационно- методических положений механизма технико- экономической паспортизации многоквартирных домов в крупных городах.

2.1. Необходимость совершенствования  организационно- методических положений  формирования информационной системы  управления жилищным фондом города.

Необходимость совершенствования информационного обеспечения системы управления многоквартирными домами в крупных городах обусловлена несколькими причинами:

1. Значительным увеличением объемов жилищного фонда в крупных городах Российской Федерации.
2. Усложнением состава жилищного фонда в крупных городах, вызванным переходом от эгалитаризма к элитаризму — от строительства домов массовых серий к индивидуальному проектированию многоквартирных домов.
3. Увеличением количества участников процесса управления жилищным фондом и пользователей соответствующих информационно- правовых систем, в число которых входят городские и территориальные органы власти, собственники жилых помещений, жилищно- эксплуатационные службы и организации, специализированные научно- исследовательские, проектные, плановые, ремонтно-строительные организации, осуществляющие разработку и формирование программ строительства, капитального ремонта, государственного инвестирования, реконструкции и модернизации жилищного фонда.
4. Высокой степенью морального и технического износа большой части жилищного фонда, требующего проведения капитального ремонта и модернизации.
5. Увеличением этажности многоквартирных домов, вызванной повышением спроса на жилую недвижимость и ростом стоимости земли в престижных районах, а также связанной с определенной «данью моде» на жилые помещения в высотных зданиях и как следствием усложнением технологического оборудования и систем и увеличением ответственности по его содержанию и обслуживанию.
6. Повышением требований собственников и арендаторов жилых помещений к их техническому состоянию, к обслуживанию и эксплуатации многоквартирных домов, связанным с ростом тарифов на эти услуги, обусловленных во многом общей инфляцией и увеличением текущих и капитальных расходов на предоставление данных услуг.
7. Непрерывным втягиванием и концентрацией в жилищной сфере огромных ресурсов, с одной стороны, и неспособностью системы управления этой сферой рационально их использовать, с другой.
8. Появлением новых информационных технологий, позволяющих выполнять сбор и обработку данных технологическими способами.
9. Увеличением конкуренции и конкурентной борьбы среди игроков в сфере обслуживания фонда.
10. Высоким уровнем качественных показателей вновь строящихся жилых домов и необходимостью поддержания его на этом уровне.

Проблемы, возникающие в процессе формирования информационных систем в сфере управления жилищным фондом путем проведения его паспортизации можно разделить на следующие группы:

1. нормативно-правовые проблемы;
2. финансово-экономические;
3. процедурные проблемы сбора данных;
4. процедурные проблемы обработки больших массивов информации.

К первой группе относятся проблемы, связанные с правовым регулированием мероприятий, проводимых в рамках создания информационно-правовых систем, а также с юридическим статусом документов, получаемых в ходе проведения этих мероприятий, например, технико-экономических паспортов многоквартирных жилых домов.

Ко второй группе относятся проблемы поисков источников финансирования проведения работ по созданию и актуализации информации баз данных. Длительный срок окупаемости и несовершенство правовой системы в этой области отпугивают частный капитал.

К третьей группе относятся проблемы ведомственной разобщенности источников предоставления данных, проблемы «закрытости» источников предоставления данных, например, сложности установления контактов с представителями жилищно-эксплуатационных организаций при выходе на объекты жилищного фонда и т.д.

К четвертой группе относятся проблемы уменьшения трудоемкости занесения в систему, обработки и использования массивов данных о жилищном фонде, поскольку созданные базы должны быть максимально полными, но в то же время на поиск необходимой информации и ее обработку не должно уходить слишком много времени.

Проведенный нами анализ системы управления объектами жилищного фонда показал отсутствие четкого механизма планирования содержания и обслуживания многоквартирных домов. При планировании работ совсем не учитываются вопросы экологической и гражданской безопасности проживающих граждан. Существующее планирование текущих и капитальных ремонтов опирается на устаревшие данные технических паспортов домовладений разработанных еще в 70 — е годы, что не может не сказываться на качестве планирования и распределения средств. Так же было выявлено, что организационно-методическое обеспечение разработки новых информационных систем в жилищной сфере находится на довольно низком уровне и требует доработки. Исправление ситуации, по мнению автора, необходимо начинать с формирования информационной базы о всех важных показателях функционирования объектов жилищного фонда и создания комплексной информационной системы на платформе имеющихся технических и административных возможностей на основе новых электронных технико-экономических паспортов. Наиболее разумно было бы создавать новую систему на основе уже имеющегося Российского и зарубежного опыта, а так же с использованием имеющихся информационных баз.

Дадим определение паспортизации объектов жилищного фонда: паспортизация объектов жилищного фонда - это комплекс мер по сбору, обработке, накоплению, обновлению, хранению, учету и доведению до пользователей и потребителей сведений о конструктивных и объемно- планировочных показателях, техническом состоянии, использовании, эксплуатации и потребительской ценности жилых зданий, прилегающей территории, помещений общего пользования и квартир согласно установленному перечню.

На наш взгляд в информационно-аналитическую систему управления объектами жилищного фонда в процессе их паспортизации должна оперативно поступать и накапливаться информация по следующим направлениям: действующие нормативно-правовые акты, информация о составе и структуре жилищного фонда, информация о техническом состоянии жилищного фонда, информация о собственниках и арендаторах жилищного фонда, информация о способах управления многоквартирными домами, информация об организациях, обслуживающих многоквартирные дома. Информация записывается на основании требований нормативных документов, а также с учетом некоторых плановых и других документов и программ.29 30 31 Затем информация по мере необходимости может быть использована для доведения до пользователей и потребителей, анализа состава, структуры и состояния многоквартирных домов, планирования и развития территорий, планирования и проведения текущих и плановых ремонтов, включая капитальный, определения затрат на обслуживание и развитие жилищного фонда. Предложенная схема представлена на рисунке 8.

Рисунок 8.- Система информационного обеспечения управления жилищным фондом крупного города.

Источник: составлено автором

Для выполнения работы по сплошной паспортизации фонда необходимо проработать и обеспечить организационно-методические основы механизма паспортизации характерные для крупных городов России. Проведение работ такого масштаба должно быть обоснованно и своевременно.

Организационно — методические основы паспортизации ЖФ должны разрабатываться в соответствии с законами Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", "О защите прав потребителей", постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.97 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", Указом Президента Российской Федерации от 28.04.97 N 425 "О реформе жилищно- коммунального хозяйства в Российской Федерации", Жилищного кодекса РФ, постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 года № 921.

Организационно-методическое обеспечение механизма паспортизации многоквартирных домов в крупных городах нацелено на соблюдение следующих концептуальных положений:

1. Информационное обеспечение управления многоквартирными домами на основе паспортизации должно соответствовать направлениям развития системы управления жилищным фондом.
2. Механизм паспортизации многоквартирных домов не должен противоречить действующему законодательству федерального и регионального уровня.
3. Паспортизация должна проводиться на основании научного подхода и строиться на таких принципах, как достоверность, актуальность, содержательность, полнота, динамичность, эффективность, трудоёмкость, надежность, гибкость, научность.
4. Весь процесс формирования и эксплуатации информационной базы технико-экономических паспортов должен быть подкреплен финансовыми, материальными и кадровыми ресурсами, без которых любая, даже самая эффективная система не принесет ожидаемых результатов.
5. Паспортизация должна способствовать совершенствованию процесса управления жилищным фондом города. Определение правового статуса технико-экономического паспорта и подготовка соответствующего правового обеспечения паспортизации жилищного фонда.

Совершенствование организационно-методических положений механизма паспортизации многоквартирных домов в крупных городах предполагает проведение следующих мероприятий и работ:

• определение целей разработки и функционирования механизма паспортизации многоквартирных домов;
• разработку структуры информационно-правовой базы технико- экономических паспортов, принципов и методов ее формирования;
• разработку архитектуры, определяющей взаимодействие модулей и уровней информационной системы, построенной на новых технико- экономических паспортах;
• разработку структуры нового паспорта с возможностью его дальнейшего использования в автоматических процессах управления;
• определение необходимых источников информации для формирования информационно-правовой базы технико-экономических паспортов;
• подготовку правовой базы и определение юридического статуса нового технико-экономического паспорта;
• наличие четкого алгоритма внедрения новой информационной базы в систему управления жилищным фондом города;
• формирование обеспечивающих подсистем, в том числе определение источников привлечения ресурсов для проведения мероприятий по паспортизации многоквартирных домов;
• определение стоимости проведения сплошной паспортизации жилищного фонда и источников финансирования;
• разработку методов определения эффективности проведения паспортизации многоквартирных домов.

Для разработки эффективных организационных положений необходимо руководствоваться четким порядком и критериями взаимодействия государства с другими участниками рыночных отношений. На первом этапе необходимо определить цель, функции, организаторов, ресурсы, участников, пользователей и потребителей информационной базы создаваемой в процессе паспортизации. На втором этапе необходимо определить методы создания ИАБ на основе паспортизации многоквартирных домов. На третьем этапе разработать принципы и методы формирования ИАС, разработать структуру и архитектуру системы таким образом, что бы она удовлетворяла всех участников процесса управления, разработать программный продукт. На четвертом этапе создается программный продукт, проводится сплошная паспортизация и формируется информационно-аналитическая база данных о многоквартирных домах и всех процессах протекающих в них. В итоге на базе жилищного комитета формируется информационно-аналитическая система управления жилищным фондом. На пятом этапе проводится ее внедрение в систему управления жилищным фондом и обучение сотрудников. Шестым этапом является эксплуатация системы ее постоянное обновление на основе мониторинга, а так же модернизация для соответствия постоянно меняющимся условиям.

Цель паспортизации — создание современной ИАБ в обеспечение процессов эффективного управления жилищным фондом, для государственных структур функции учета, прогнозирования, регулирования, анализа и контроля, для управляющих организаций функции планирования, организации, координации и мониторинга, для эксплуатирующих и коммерческих организаций функции организации и мониторинга, для граждан функции мотивации и контроля.

Функции паспортизации:

1. Обеспечение органов власти информацией о жилищном фонде для контроля обеспечения жилищных прав граждан.
2. Обеспечение собственников информацией о содержании многоквартирных домов, для обеспечения своих прав.
3. Обеспечение управляющих компаний информацией о показателях жилищного фонда для осуществления деятельности по эксплуатации и содержанию домов.
4. Обеспечение различных организаций информацией о натуральных показателях и техническом состоянии жилищного фонда для осуществления коммерческой деятельности (страхование, сделки с недвижимостью, обслуживание и ремонт зданий) и развития рыночных отношений.
5. Обеспечение специальных органов власти и отраслевых комитетов оперативной информацией о социально-экономических процессах, техническом состоянии и натуральных показателях многоквартирных домов, в обеспечение безопасности граждан, а также ведения учета, планирования, программ и реформ в жилищной и сфере, включая новое строительство и реновацию районов.