Понятие рынка недвижимости

оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

перед заключением сделки оценка по заказу потенциального покупателя;

оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости на преобразование объекта в зависимости от затрат;

оценка инвестиционного проекта;

при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия - оценка при получении кредита под залог недвижимости;

оценка для определения исходной цены объекта недвижимости на аукционах конкурсах, и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, обеспечивающий и инициирующий реализацию наилучшего развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта. Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Процессы функционирования рынка – процессы создания, обмена и использования объектов недвижимости и управления рынком.

Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в девелоперских и инвестиционных проектах, ипотечное кредитование. Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта  недвижимости;

1.1 Организация системы  развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание(развитие) объекта недвижимости;

2. Использование(эксплуатация)объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации  и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3. Товарный оборот объектов  недвижимости;

3.1.Организация системы  товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий)собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного  оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие  рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка недвижимости – скопление механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Релятивно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

законодательную и нормативную базы рынка;

систему общественного контроля над соблюдением этических и правовых норм всеми участниками рынка, защиты интересов и их прав.

Основными участниками рынка, воплощающими этот механизм являются представительные и законодательные органы власти управления федерального и регионального уровней, общественные объединения не институциональных участников рынка в лице их юридических подразделений, профильные подразделения исполнительных органов.

Во-вторых ,методологический (макро рыночный) механизм, включающий в себя:

исследования процессов функционирования рынка недвижимости и систему мониторинга, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков, исследовательские подразделения общественных объединений,);

государственные специализированные, коммерческие и общественные институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных ведомств и учреждений, направленных на развитие рынка.

б) структурных специализированных подразделений органов местного самоуправления и государственной власти, ориентированных на регулирование, защиту собственника от противоправных действий, реформирование и контроль рынка недвижимости;

в ) общественных и саморегулируемых организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) информационных центров рынка недвижимости и образовательных учреждений;

д) коммерческих и некоммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

всех видов стандарты описания объектов недвижимости в интересах операций с ними всех категорий;

обеспечение информационной открытости рынка и единое информационное пространство;

законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу к профессиональной деятельности на недвижимости;

инструктивные, нормативные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя стандарт взаимосвязи участников рынка и профессиональные нормы, сводящих к небольшим издержкам проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, принятия решений, ведения переговоров, правовой фиксации сделок, координации усилий участников, мотивации участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

 

2.3. Рынок недвижимости  и его характеристики

«Рынок» в общем понимании формируется как система, корректированная соотношением предложения и спроса. В более тесном значении понятие «рынок» используется знатоками как место купли-продажи услуг и товаров. Понятие «рынок недвижимости» обозначает куплю-продажу всевозможных объектов недвижимости. Специфика рынка недвижимости обнаруживается в том, что он не имеет отчетливого места купли-продажи.

Рынок недвижимости - это рынок небезупречной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями - уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, замысловатыми юридическими правами, невысокой ликвидностью.

Рынок совершенной конкуренции:
1. Однородные и делимые  товары
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние  каждого из них на уровень  цен
3. Полная, достоверная и  доступная для всех участников  информация
4. Централизованное ведение  сделок
5. Низкие операционные  расходы Рынок несовершенной конкуренции: 1. Не стандартизированные  товары, так как каждый объект  уникален 2. Ограниченное число  участников, что обусловлено условиями  финансирования и сложными юридическими  правами, характерными для каждого  объекта 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию  о сделках 4. Децентрализованные торги 5. Высокие операционные  издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, правительственных агентств и финансовых организаций, юристов и оценщиков. Его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции, вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:

*специфика объектов недвижимости;

*невозможность достижения  состояния равновесия между спросом и предложением;

* относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости.

Развитие рынка недвижимости определяется:

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

2.4. Факторы, воздействующие  на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

* экономическим ростом  или ожиданиями такого роста. По крайности на рынке и могут возникать краткосрочные выгодные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

* возможностями финансов для приобретения недвижимости, что обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, промышленное развитие, застой), наличием и характером рабочих мест;

* между стоимостью недвижимости  и экономической перспективой  взаимосвязями того или иного района. Находятся иные районы в состоянии застоя, так как основные их отрасли промышленности перемещены в другие части страны, или пришли в падение. Находятся районы в состоянии вялости, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к резкой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под крупным давлением факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, назначающих политическую стабильность. Причинно-следственные замысловатые взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно выразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» .(рис.1).

 

Рис.1.  Причинно - следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости

 2     2.1 1.2 1

           2.5                2.2  1.1

2.6                2.7   2.3

 2.8 2.4                      1.3

               2.10         2.9

 3.1                          4.1 5.1

3.2 3.3        4.2    4.4

 3.4         4.3 4.5 5.2

3.5                    4.6 

3                             4                               5

 

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного  регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие  сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - регулирующее сделки  с недвижимостью - налоговое законодательство,; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального  дохода;

2.2 - объем промышленного  производства;

2.3 - занятость трудоспособного  населения;

2.4. - ставки доходности  финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового  баланса;

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населения;

2.10 - индекс потребительских  цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие  региона;

3.2 - диверсификация занятости  работоспособного населения;

3.3 - экономические перспективы  развития региона;

3.4 - притоки капитала в  регион;

3.5 - оттоки капитала из  региона.

4. Социальное положение  в регионе.

4.1 - возможность межэтнических  и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному  капиталу;

4.3 - отношение к иностранному  капиталу;

4.4 - устойчивость политики  администрации региона;

4.5 - уровень безработицы  в регионе;

4.6 - популярность проводимой  администрацией региона политики.

5. Природные условия в  регионе.

5.1 экологическое положение  в регионе;

5.2 наличие развитой инфраструктуры.

Из этого следует, решающая роль принадлежит факторам макроэкономики: политическая ситуация в стране и регионах, состояние финансового рынка, общеэкономическая ситуация. Если действие макроэкономических факторов относительно устойчиво, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

• изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

• изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости.