Понятие рынка недвижимости

14.присутствие стоимостных оценок объектов недвижимости и возрастание их с течением времени;

15. высокие уровни транзакционных издержек (издержки, которые несут при заключении сделки покупатели и продавцы недвижимости). Осуществление  рыночных  транзакций осуществляются на условиях пробных переговоров и знаниях проведения сделок, должен быть подготовлен договор между физическим и юридическим лицом, собранные сведения о выполнении условия контракта.

Эти особенности характеризуют данный рынок как специфический сектор экономики.

Преимущества:

• возможности получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
• наличие определенных защит от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов;
• достаточные устойчивости спроса потребления;
• маленькие подверженности колебаниям экономических циклов;

 

К недостаткам РН можно отнести следующие:

• информации на рынке не так открыты, как на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
• необходимости использования информации о сделках;
• отсутствие законодательных баз в отношении обязательной публикации информации о сделках на РН;
• высокие издержки сделок (затраты на техническую документацию и регистрацию, а также необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости);
• зависимости от внешних условий градостроительного регулирования, специфики потребительского спроса и возможностей строительного комплекса.

 

 

ГЛАВА 2.  ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ, ХАРАКТЕРИСТИКИ И ФАКТОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1.Основные функции рынка  недвижимости

Большое влияние рынок недвижимости оказывает на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих специальных функций:

1) Введение равновесных цен, при которых платёжеспособные спросы совпадают с объёмом предложения.

2) Регулирующие функции  состоят в том, что рынок перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и сосредотачивает его участников к удовлетворению общественных интересов.

3) Коммерческие функции состоят в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и приобретении прибыли на вложенный капитал.

4) Посреднические функции выражаются в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества экономически и независимо обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается между ними связь и предоставляется возможность многовариантного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги любознательным участникам.

5) Функции санирования - это освобождение экономики от слабых и неконкурентоспособных участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он лишь признает общественно необходимые инвестиции в недвижимость, поскольку только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к увеличению экономического роста и устойчивости.

6) Информационные – это редкостный рыночный способ оперативного сбора и распространения суммированной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своем кругозоре.

7) Стимулирующие функции, в конечном счете, выступают в форме экономического побуждения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически вынуждает и поддерживает высокую дельную активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

8) Функции конкуренции отстаивают высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.

9) Социальные проявляются в росте трудовой активности граждан, старающаяся стать собственниками объектов недвижимости;

10) Инвестиционные - рынок недвижимости, это привлекательный способ увеличения и сохранения стоимости капитала. Он способствует переводу накоплений и сбережений населения из инертной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит необыкновенной страховой гарантией инвестиционных рисков.

11)Перераспределяющие : в результате неоднократного переназначения на рынке, недвижимое имущество, фактически , переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.

Рынок недвижимости выполняет безмерное количество функций. Поэтому очевидно, что он имеет сложную структуру, но в ней тоже можно выделить три основных сектора:

- развитие (создание) недвижимости;

- оборот недвижимости (формирует  рыночную цену ее объектов);

- управление и эксплуатация  недвижимости (отслеживает степень  влияния тех или иных товарных  характеристик объектов недвижимости  на их доходность).

По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- доверительное управление  и др.,

а по степени готовности к эксплуатации:

- новое строительство;

- незавершенное строительство;

- строительство, подлежащее  реконструкции и т. д.

Классифицировать объекты рынка недвижимости также можно по форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные;

- муниципальные объекты  недвижимости.

По функциональному назначению : жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; 
торговые помещения и помещения общественного питания и т. д.

По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания  и сооружения.

 

По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные  комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из всех выше перечисленных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

 

2.2. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой сферу структурных элементов:

объектов недвижимости;

экономических субъектов, оперирующих на рынке;

инфраструктуры рынка;

процессов функционирования рынка;

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое физическое или юридическое лицо, располагающий на объект право собственности, включая государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий на эту операцию право по закону (это ограничения на иностранных граждан, деятельность нерезидентов, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

безупречные участники рынка . Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов и перечнем видов деятельности коммерческих структур протекающих на рынке с участием государства.

Различают надлежащих профессиональных участников: институциональные и не институциональные участники рынка недвижимости. Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Почитают организации следующего профиля:

организации, регулирующие землеустройство, землепользование и градостроительное развитие,

территориальные и федеральные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра, инвентаризацией земли, зонированием территорий, оформлением землеотвода.

Территориальные и федеральные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся согласованием и утверждением градостроительных планов территорий застройки и поселений, выдача разрешений на строительство, созданием градостроительного кадастра;

органы экспертизы проектной и градостроительной документации, занимающиеся согласованием и утверждением строительных и архитектурных проектов;

органы, ведающие учетом строений и инвентаризацией;

органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся эксплуатацией зданий, сооружений и надзором за строительством;

строители, проектировщики, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

органы-регистраторы прав на недвижимость и с ними сделок;

государственные нотариусы.

Не институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе. Почитают организации следующего профиля:

брокеры, оказывающие услуги покупателям и продавцам при совершении сделок с недвижимостью;

оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, продавцам, покупателям, инвесторам по независимой оценке стоимости объектов;

финансисты (банкиры), занимающиеся на рынке недвижимости финансированием операций, в том числе ипотечным кредитованием;

девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов) организацией и финансированием инвестиционного проекта;

редевелоперы, занимающиеся преобразованием и развитием (вторичной застройкой) территорий;

управляющие недвижимостью, занимающиеся технической эксплуатацией объекта и финансовым управлением;

проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся на рынке недвижимости юридическим сопровождением операций;

страховщики, занимающиеся страхованием объектов, профессиональной ответственности, сделок;

участники фондового рынка недвижимости, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании) занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг;

аналитики, занимающиеся подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию и исследованием рынка недвижимости;

финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

маркетологи, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке, специалисты по связям с общественностью и рекламе;

информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

специалисты в области повышения и обучения квалификации персонала;

любые специалисты –члены и сотрудники национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Проанализируем подробнее деятельность некоторых участников рынка. Строительные организации(продавцы) существуют в относительно малом количестве, так как строительство требует не малых капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтор – это лицо, которое увлекается предпринимательской деятельностью на рынке, осуществляя разные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Риэлтерские фирмы продают свои услуги, а не саму недвижимость. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцами недвижимости  или покупателями. Риэлтерская деятельность подлежит непременному лицензированию. Принятию любого решения предшествует процедура оценки, связанная с недвижимостью. Она представляет мотивированное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. Необходимо обращение к услугам оценщика, поэтому существует несколько характерных случаев: