Оценка стоимости земельного участка

На  территории района расположено ГУП  «Научно-исследовательский центр  по испытаниям и доводке автомототехники» (автополигон).

Реализуется программа газификации сел и  деревень района.

 

6.3. Описание объекта недвижимости.

Объект недвижимости расположен по адресу Московская область, Дмитровский  район, г/п Дмитров, деревня Кончинино.

Описание объекта недвижимости составлено по информации, предоставленной  заказчиком (см. табл. 1)

Таблица №1.

Показатели	Описание
1. Правоудостоверяющие документы	Свидетельство о государственной  регистрации права №531514 от 01.04.2009
2. Местоположение	МО, Дмитровский район, г/п  Дмитров, д. Кончинино
3. Категория земель	Земли населенных пунктов
4. Разрешенное использование	Ведение личного подсобного хозяйства
5. Площадь	180 м2 = 0,018 Га = 18 соток
6. Коммуникации	Электричество, водоснабжение, газоснабжение по границе
7. Освоенность	Частичная
8. Наличие ограждений	Не огорожен
9.Транспортная доступность  до МКАД	56 км
10. Дополнительные сведенья	Ровный рельеф, без резких перепадов высот

 

Окружающая территория представлена застройкой индивидуальными жилищными  домами  д. Кончинино.

Описание объекта недвижимости составлено на основании визуального  осмотра и материалов гражданского дела № 2-531/11.  

7. Выбор подхода к оценке.

7.1 Оценка затратным подходом.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости применяется в случаях, когда нет достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной  недвижимости или при специальном  функциональном назначении объекта  недвижимости, в связи с чем  информация не представлена не рынке.

Затратный подход основан  на изучении возможных инвестиций в  приобретение недвижимости, исходя их того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую  обойдется возведение аналогичного объекта недвижимости по назначению и качеству, в обозримом периоде, без существенных задержек.

Данный подход приводит к  объективным результатам если возможно точно оценить величину стоимости  и износа объекта при условии  относительного равновесия спроса и  предложения на данном сегменте рынка.

Основный этапы:

1. Оценка стоимости объекта недвижимости как нового, на дату проведения оценки
2. Оценка величины общего накопленного износа
3. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости , как стоимости объекта оценки за вычетом износа.

Исходя их вышесказанного, оценщик пришел к выводу о нецелесообразности использования затратного метода в рамках настоящего отчета.

 

 

7.2 Оценка сравнительным подходом.

При применении сравнительного подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой  продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичного объекта. Точность расчета стоимости зависит от:

- объема (полноты информации)

- качества (достоверности  информации о сделках купли-продажи)

Сравнительный подход состоит  из следующих этапах:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оценочных прав объектов оценки и аналогов.
2. Анализ рынка жилой недвижимости, совпадающий по функциональному назначению с объектом оценки
3. Выбор и отбор аналогов их числа сделок купли-продажи и предложенных на продажу, проверка информации по выбранным аналогам
4. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для коррекции оценок
5. Коррекция стоимости единиц сравнения аналогов на различие в параметрах сравнения.
6. Анализ скорректированных значений
7. Заключение о стоимости объекта оценки.

Для расчета по сравнительному подходу оценщик изучил рынок  недвижимости и произвел отбор следующих  объектов аналогов, предложенных для  продажи (табли.3).

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица №3

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Местоположение	Дмитровский район, д. Высоково	Дмитровский район, д. Кончинино	Дмитровский район, д. Пересветово	Дмитровский район, г/п Дмитров, д. Савелово	Дмитровский район, Куликово
общая площадь. соток	12	12	15	15	20
Наличие недвижимости	нет	нет	нет	нет	нет
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Коммуникации	Электричество, газоснабжение, водоснабжение – по границе	Электричество  газоснабжение, по границе	Электричество  газоснабжение, по границе	Электричество, газоснабжение, водоснабжение – по границе	Электричество  газоснабжение, по границе водоснабжение - центрально
Транспортная доступность, км	55	60	55	58	60
Дополнительные сведенья	Хорошее транспортное сообщение, до участка асфальтированный подъезд, изумительный красоты вид на старинный храм.	Круглогодичный подъезд, небольшой уклон участка	Хороший подъезд, рядом небольшой пруд, лес.	Отличный круглогодичный подъезд, С участка открывается  вид на храм	Тихое место, отличная транспортная доступность,
Цена предложения, руб	1400000	2000000	1900000	1675000	2200000
Источник информации, контакты

 

Более подробная информация об объектах аналогах,  включая ссылки на конкретные источники информации, предоставлены в приложении №1-3.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки, отражающие отличия  между объектами)

 Определение корректировок и их обоснование

В результате сбора и анализа  информации по земельным участкам - аналогам были использованы заявленные цены предложения земельный участков-аналогов (метод сравнение продаж)

Коррекция цен предложения  аналогов определена в процентном выражении, что точнее отображает состояние  рынка недвижимости и его динамику. 

Единицы сравнения:

1. Право собственности: 
   По всем аналогам – полное право собственности, совпадающее с объектом оценки, поэтому коррекция = 0%
2. Условия финансирования: 
   Для всех аналогов и объекта оценки совпадает – рыночное. Коррекция = 0%
3. Условие предложения: 
   Торг. Основываясь на практике торга, данных различных риэлтерских компаний, оценщик принял коррекцию данного элемента равной 5%
4. Условие (время) рынка: 
   Так как данные по всем аналогам, выставленным в открытую продажу, были приняты оценщиком на дату оценки/ то и коррекция по данному элементу не проводится.
5. Местоположение: 
   Все аналоги расположены в рамках района тяготения к Дмитровскому шоссе, поэтому оценщик счел необязательным проводить коррекцию по данному элементу.
6. Коммуникации: 
   Наиболее существенным фактом, влияющим на рыночную стоимость земельного участка, является наличие или возможность подведения коммуникаций. Анализ рынка загородной недвижимости показал, что наличие электричества повышает рыночную стоимость на 10-12%, водопровода на 8-10%, магистрального газа на 5-10%/ канализации и отопления на 5-7%, причем если какой-либо вид коммуникации не разведен, но проходит по границе размер корректировки уменьшается вдвое.
7. Транспортная доступность: 
   При удалении аналога в 15-60 км от МКАД допустим ввод корректировки из расчета 2% за разницу в 1 км, для удаленности 0-15 км от МКАД допустим ввод корректировки 1% за 2 км разницы, для удаления более 60 км от МКАД допустим ввод корректировки 1% за разницу в 15 км.
8. Физические характеристики:

1. Площадь:  Данная корректировка базируется на том, что наиболее типична (оптимальна на сегодняшний день) считается участок для личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства площадью 10-20 соток. Стоимость 1 сотки участка такого размера наиболее высока. Стоимость 1 стоки участка, площадь которого не попадает в данный диапазон, как правило, дешевле, разница составляет 1-25 за сотку.

2. Наличие улучшающих дополнительный построек: оцениваемый земельный участок и его аналоги не имеют дополнительный построек.
3. Целевое назначение земель, категория: данный элемент является определяющим фактом при выборе земельных участков-аналогов. Учитывая, что земельный участок и объекты аналоги расположены на территории земель населенных пунктов – корректировка не требуется. 
   

 

Корректировка и  расчет стоимости квартиры методом  сравнения продаж.           

  Таблица №4

Показатель		Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Цена за сотку, руб		-	116667	166667	126667	111667	110000
Право собственности		полная	полная	полная	полная	полная	полная
Корректировка		-	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		-	116667	166667	126667	111667	110000
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка		-	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		-	116667	166667	126667	111667	110000
Условие продажи		-	торг	торг	торг	торг	торг
Корректировка		-	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость			110834	158334	120334	106084	104500
Условие рынка		ноябрь	ноябрь	ноябрь	ноябрь	ноябрь	ноябрь
Корректировка		-	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		-	110834	158334	120334	106084	104500
Местоположение		Московская область Дмитровский  район	Московская область Дмитровский  район	Московская область Дмитровский  район	Московская область Дмитровский  район	Московская область Дмитровский  район	Московская область Дмитровский  район
Корректировка		-	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		-	110834	158334	120334	106084	104500
Категория земель		земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Корректировка		-	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		-	110834	158334	120334	106084	104500
Транспортная доступность  до МКАД, км		56	55	60	55	58	60
Корректировка		-	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		-	110834	158334	120334	106084	104500
Физические характеристики
Площадь, соток	18		12	12	15	15	20
Корректировка	-		0	0	0	0	0
Коммуникации	Электричество  газоснабжение водоснабжение, по границе		Электричество, газоснабжение, водоснабжение – по границе	Электричество  газоснабжение, по границе	Электричество  газоснабжение, по границе	Электричество, газоснабжение, водоснабжение – по границе	Электричество  газоснабжение, по границе водоснабжение - центральное
Корректировка	-		0	+4%	+4%	0	-4%
Наличие недвижимости	нет		нет	нет	нет	нет	нет
Корректировка	-		0	0	0	0	0
Сумма корректировок	-		0	+4%	+4%	0	-4%
Скорректированная стоимость	-		110834	164667	125147	106084	100320
Средняя стоимость 1 сотки	121410,4
Количество корректировок	-		1	2	2	1	2
Общая чистая коррекция, руб	-		5833	2000	1520	5583	9680
Тоже в %	-		5	1,2	1,2	5	8,8
Общая коррекция, %	-		5	9	9	5	9
Общая коррекция, руб	-		5833	15000	11400	5583	9900

 

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки определенная методом сравнения продаж составляет:

 
 

3. Оценка доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Целевое использование жилой  недвижимости – постоянное проживание, а значит не способствует получению  дохода.

Исходя из вышесказанного оценщик пришел к выводу что доходный подход не отражает реальной величины рыночной стоимости, поэтому доходный поход не использовался

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. Список источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. Приложение

 

Объект Аналог №1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объект Аналог №2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объект Аналог №3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объект Аналог №4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объект Аналог №5